我对大盘形势的一些认识 · 续 ·

闲扯

关于房价（四）

在09年那次记者会上，齐副部长指出，商品房的建造成本在全国各地相差得不是特别多，无论是东部城市还是西部城市，都差不太多；国家征收的税、费是统一规定的，也没有太大差异；其他的运营成本，如各个企业促销的程度和销售理念，就存在一些差异。因此可以说，各地区影响房价的主要因素之一应该是土地成本。

至于某一具体城市的土地成本究竟占了房价多大的百分比，齐骥称，这没有具体的统计数据，目前只能通过具体的实例来进行具体的了解。

根据齐先生的讲话，再结合行业公认的一些东西，我有以下几点认识：

一，商品房的建造费用、国家征收的各项税、费，这两部分成本，基本是刚性的。我简单分析分说一下：

建造费用，从物料方面说，涉及水泥、建材、钢材、铜锌基本金属等价格，以及煤炭、电力等能源价格；再有就是人工成本。关于物料价格，一般是随着整体经济形势和大宗商品的价格波动，我在441楼已经进行了一点分析，这里不重复了。

国家征收的税费，只要没有政策调整，这部分成本是硬性的，没有降低的余地。进一步说，即使相关政策进行调整，也是象征意义更大一些，反应在房价占比上，影响很小。

二，开发商的运营成本（主要就是通常所说的三项费用），还有融资成本，以及毛利率，作为在一线城市运作的品牌开发商来说，差异不大。

三，显然，对房价影响最大的就是占比最高的拿地成本，而恰恰是这部分的弹性最大。这里分两层意思说。

先说地价占比，我在445楼提供了一些数据，有早几年的，也有14年的，这里再补充一点：

中原研究所12年公布的数据显示，土地出让金占房价比例平均为三成左右，最高可达五成以上。自2002年实行土地出让的“招拍挂制度”以后，房地产企业要想拿到建设用地就必须参加土地竞标，由于房企公开竞标，土地出让金也是房价中相对公开透明的部分。例如，2009年，富力地产以10.2亿拿到北京朝阳区广渠门外10号地块，当时的楼面价格为14097元/平方米，销售均价则为45500元/平方米，土地成本占售价的31%左右；2010年，远洋地产拿到北京大望京一号地块时的楼面价格为24000元/平方米，销售均价则为65000元/平方米，土地成本占售价的36%左右。

此外，在12年3月份中原研究集团公布的《标杆房企2011年四季度新开盘项目销售均价与购地均价对比》表中可以看到，地价占房价中的比例在扩大，万科、保利、华润等标杆企业，在一线城市的土地成本约占当前销售均价的35%。

对比这些数据可以明显看出来，一线城市近几年的拿地成本在房价中的占比是不断上升的，去年已经达到平均45到50%。

然后就要说到，为什么拿地成本是弹性最大的呢？且听下回分解。

闲扯

关于房价（三）

有关房价的话题，其实没打算长篇大论来的，原本只是想顺带着简单说几句而已。没想到，这些顺带说的话还挺多，所以决定写个系列得了，反正闲着也是闲着。是从441楼开始说到房价的，姑且算作关于房价之一，445楼算是之二，这回算是之三。

既然是摆开架式地说房价了，那就得先说说房价的构成。只有搞清楚房价的构成和各项成本的占比，才能知道房价为什么这么高，才能知道房价将来有没有降低的可能。我到网上考证了一下，关于房价的构成，意见比较一致，我特意找了一个权威人士的观点作为代表：

2009年3月11日上午，住房和城乡建设部副部长齐骥就“住房保障问题” 在两会新闻中心接受媒体采访，在谈到商品房价格的构成时，他说，目前主要包括以下几块：

第一是土地成本，这其中也包括拆迁补偿费用；

再一块是商品房建设过程中的建造成本；

第三大块是一些税、费，有的是法定的，有的是规范性文件规定的；

还有一块是开发企业的融资成本，目前中国的开发企业，资金大部分是通过商业银行贷款取得的，所以它是要还利息的，这是一个融资的成本；最后一块是开发企业的营销成本，要雇一些人，还要做广告，剩下的部分就是开发企业的利润。

我总结一下：房价=地价+建造成本+各项税、费+开发商的运营成本（含融资成本）+开发商的利润。

关于这些成本在房价中的占比这个问题，我看了一些材料，总的认识是这样：

建造成本、缴纳的各项税加费、开发商毛利率，这几个数据，各种材料的统计比较接近，大体来说，建造成本约占10到15%，各项税加费约占20%上下，开发商的毛利率约为15到20%，有的据说要低一点。但是，地价的占比数据出入比较大。

我想了想，其实这也难怪，因为有的数据已经是5、6年前的了，有的是近一两年的；有的数据是一线城市的，有的则是三四线城市的，很难一概而论。

总的看，地价近15年来是逐年上涨的，尤其是一线城市的地价，近几年是大牛市。因为我对北京的楼市比较知道一点，所以我这里以近一两年的一线城市为考察对象。我大概算了算，总的认识是这样：地价占比一般不少于40%，达到50%也是比较常见的，少数还有60%以上的。

这回先扯到这里。

、

笔记

这次说的是和房产有关的法律常识。不抄案例了，直接抄法条，因为很好理解：

《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释》（三）第7条指出：结婚后，由一方父母出资，为结婚双方购买的房产，如果产权登记在出资人的子女名下，则视为只对出资人子女方的赠与，该房产应当认定为出资人子女的个人财产。

该条同时指出，婚后，如果由结婚双方的父母共同出资购买房产，而产权登记在某一方出资人的子女名下，该房产可以认定为结婚双方按各自父母的出资比例共有，但当事人另有约定的除外。

《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释》（二）第22条指出： 当事人结婚前，一方父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

该条同时指出：当事人结婚后，一方父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

我觉得这几条法律很重要，也很有现实意义。正在准备给子女买房的父母要注意了，自己的父母或者对方的父母正在准备给你们俩买房的年轻人也要注意了，房产的归属问题一定要事先明确，不要含糊，不要抹不开面子。这里涉及几个要点：

一，房产是婚前买的还是婚后买的，这对于确定房产的归属具有不同的法律意义。

二，产权登记在谁的名下

三，如果是一方父母出资，是否做出过明确说明，这房产是买给小两口其中一方的还是买给小两口双方的。明确说和不明确说，当事人的权益在法律上的差异是显著的。

股事夜话

接着说房价，上次说到拿地成本。拿地成本这个词是站在开发商的角度说的，从地方政府的角度来说，叫做土地出让金。按中性立场来说，就是地价。

土地的合理价格究竟应该是多少，我觉得这事没人说的清。开发商不知道，地方政府也不知道。在中国，很多事情是不适用“合理”和“应该”这两个词的，只有“操作”，或者“运作”。不过有一点可以肯定，地价一般是随行就市的，良好的地段，火热的年景，拿地成本肯定低不了。

我从网上搜罗了一些我认为比较靠谱的材料，抄录一些在这里，供朋友们参考：

据早几年披露的一份报告称，在房地产开发企业的总成本构成中，土地成本所占比例最高，平均约为41%。在房地产企业项目开发总费用中，流向政府的部分，即土地成本加上总税收，所占比例平均约为49%，其中，地价占30％，税费占19％。从北京、上海、广州三个一线城市来看，流向政府的份额，上海最高，为 65%，其次是北京，48%，广州最低，也达到了47%。

据10年的报道，有记者在上海土地交易网上查到，上海宝山区顾村板块2003年4号公告的8号地块，也就是现在的圣卡诺·铂庭项目，楼面地价为1773元/平方米，售价为6000元/平方米，土地成本占比售价比达到30%。2005年成交的富长路地块的上投佳苑项目，楼面地价2356元/平方米，占比售价就上升至41%。2007年，保利地产在同一区域获得菊太路地块，楼面地价为5877元/平方米，而 2008年推出保利叶上海项目时售价为11000元/平方米，地价占比达53%。

再来看看同一时期保利地产在北京的项目。以位于北京西三环的保利百合楼盘为例，这个竞拍楼面地价超过7000元/平方米的项目，目前（指10年）销售价14000元/平方米，土地成本占比售价达到50%。

又查得2014年北京部分楼盘的数据： 恒大御景湾的楼面地价13000多元每平米，房子售价22000元/平。紫峰九院城的拿地成本是3500多元每平米，房子售价1万元/平。当代采育满庭春MOMA的拿地成本是4600多元每平米，房子售价9500元/平。首创悦都汇的拿地成本是9000多元每平米，房子售价13000元/平。地价占比，最高的达到70%，最低的也在35%以上。

每次大哥的帖子必看，捧场！

楼主普及法律知识。

笔记

说一个案例：

兄弟二人因家庭纠纷诉至法庭。在庭审中，弟弟抱怨哥哥，认为哥哥虽然经济条件优越，但是平时主要精力全放在炒股赚钱上，对自己照顾不够。哥哥认为，弟弟的经济条件虽然不如自己，但也算是中产阶层了，没必要提供什么经济方面的帮助。兄弟二人都有些激动，这时哥哥表示，愿意将自己持有的某上市公司股票6万股无偿送给弟弟，无论将来涨到多少钱。弟弟怕哥哥口说无凭日后反悔，要求形成法庭笔录，兄弟二人当庭签字画押。

庭后，因忙于工作，兄弟二人一直没有进行股票的过户事宜。弟弟曾在电话里嘱咐哥哥费心照顾好“自己”的股票，尽量多赚些钱，哥哥满口答应。

几个月后，弟弟得知股市大跌，于是要求哥哥将“自己”的股票卖掉，将相应的现金转账给自己，不料哥哥表示，不想把那6万股送给弟弟了。弟弟觉得哥哥不守信用，而且有哥哥的书面承诺在手，遂将哥哥诉至法庭，请求法院强制执行。

法院的判决出乎弟弟的预料，法院指出：

一，哥哥曾经做出的无偿送股票给弟弟的承诺，属于赠予行为

二，根据《合同法》186条，赠予人在所赠财产的权利转移之前
，可以撤销赠予。另据《合同法》188条，具有救灾、扶贫等社会公益或道德义务性质的赠予合同，或者经过公证的赠予合同，赠予人不交付赠予财产的，受赠人可以要求交付。

综合上述两条，法院不支持弟弟的诉讼请求。

我觉得这个案例主要有两个看点：一个，只要不是涉及社会公益、道德义务方面的赠予承诺，赠予人可以在赠予行为没有兑现之前，撤销赠予的意思表示或赠予合同。另一个，法庭笔录即使签字画押，也不具备公证效力。如果想使合同具有公证效力，必须而且只能请公证机构予以公证才行。

股事夜话

转载李稻葵先生的一个观点，来自同花顺，然后评论几句：

央行前顾问李稻葵上周五在年度全球央行大会上表示，内地有关人士担心，中国经济已进入一个相当棘手的阶段，中国在降低经济增长对制造业及房地产投资依赖之际，却未能成功过渡至新的增长模式。

我的评论：

我得说，李先生的观点是相当敏锐甚至是相当尖锐的。就我个人来说，我对于中国版本的“马歇尔计划”（官方称之为“新丝绸之路”），是非常赞赏甚至是非常景仰的。这个计划安排，构思宏大，气势磅礴，极富远见和想象力。

但是，我得说，这个计划的落实，需要诸多因素的协调配合：

需要一个稳定的国际国内政局

需要一个稳定的国际经济局势，特别是一个稳定的国际金融局势

需要一个相对缓和的周边局势

在外交上需要灵活、务实和平衡的立场

需要人民币在资本项目下可以自由兑换

所有这些因素，有一个不理想，就增加一个掣肘之处，有两个不理想，就增加两个掣肘之处。必须机缘巧合，风云际会，才有可能成功，实在不易不易啊！以个人之愚见，其实远不如了搞好房地产业的平稳着陆和回升，从而带动整个产业链的复苏，来的成本低、效率高、见效快。

有证据表明，本届当局对于如何界定房地产投资在拉动GDP增长中的地位，在一开始的时候，是比较谨慎、比较含糊和比较纠结的。毕竟，前车之鉴，在在棘手啊！

不过，政策倾向似乎已经趋于明朗：从14底以来，货币政策进入降息通道，目前基准利率已经降至历史最低水平。资金成本的大幅降低，对于资本的流动方向，有着重要的指引作用。在实体经济不振的背景下，资本无非流向股市和楼市，这是我国的国情决定的。那么，现在，到底是流向股市还是楼市呢？

如果这样提问，似乎不太好回答，因为，这需要猜测政策本意，有的朋友甚至还会把人民币贬值和美元加息、两韩较劲、抗战阅兵这些因素都给考虑进来，那是真心想不清楚。

那好，咱们换一个问法：在目前形势下，假设你手里有600万，你如何在股市和楼市之间进行分配呢？这个问题，现在确实应该好好想一想，而且，我觉得，应该很好回答。

顺带就说到房价的问题。现在的房价到底高不高呢？当然高了，这是一个不需要论证的问题。我想说两个意思，一个是，在目前实体经济持续下行的形势下，钢材、水泥、建材、煤炭、基本金属、工程机械，这些东西，它们的价格，都处于低位，有的甚至处于历史最低位，那么，房价当中的建筑成本，下降的空间应该比较有限，这是一个显然的推论。

我想说的另外一个意思是，无论从辩证法的角度讲，还是从宏观经济荣枯循环规律的角度讲，目前的低迷局面，终将被繁荣所取代，正如熊市终将被牛市所取代一样。在经济低迷的时候，房价尚且如此之高，那么繁荣到来的时候，房价有可能反而降低吗？

在房价构成的要素当中，还有一个非常重要，就是拿地成本，这个问题另找时间说。今天先说到这里。

空仓默默学！