从央企地产业务改革看中国交建投资机会

一、总体情况央企改革是这波行情的绝对主线，从2014年7月国资委选择中粮等6家央企作为改革试点企业，探索中央企业改组国有资本投资公司试点和中央企业发展混合所有制经济试点等多项改革，再扩散到以南北车为代表的央企合并潮，已经走出了让人瞠目结舌的大行情。 地产业务作为央企多元化经营的尝试，在取得了一定成绩的同时，也存在很多问题。为了配合国家房地产 宏观调控政策的落实，国资委一直在尝试整合规范央企地产业务。房地产央企整合工作始于2004年6月，国资委发出《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，贯彻主辅分离、精干主业的要求，决定由中房集团、保利集团、华侨城、招商局和中国建筑 工程总公司5家企业牵头整合国资委168家央企旗下的房地产资源，正式拉开央企房地产整合大幕。
2010年，国资委确定了包括中国建筑总公司、中国房地产开发集团、中国保利集团、华侨城集团等在内的16家地产主业央企。国务院国资委召开新闻发布会，宣布78家不以房地产为主业的央企退出房地产业。
2011年，鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团获准保留地产业务，允许做地产的央企由此前的16家，扩至21家。最近一段时间，央企地产板块掀起了一波改革浪潮。从绿地借壳金丰投资 实现成功上市，到中海系整合的尘埃落定，央企地产的改革模式不仅包括战略转型，更涉及混合所有制改革、集团业务和资源整合、股权激励制度等多个环节。在政策环境和行业现状的助推下，借助体制机制改革，纷纷提出“新玩法”，央企地产业务创新正迎来黄金期。中粮集团作为试点企业之一，虽然目前整个改革方案还在设计阶段，但从6个大悦城注入中粮置地，再到去年11月中粮置地改名大悦城地产，其已在业务板块分拆上市方面展开了大刀阔斧的改革。接近中粮地产 人士称，早在2012年3月，中粮集团董事长宁高宁就对外表示，计划拆分旗下商业地产业务在香港单独上市。
2015年3月，中海与中建地产大整合终有实质性举动，中海地产采用定向增发，吸纳集团注入的中建1092万平方米建筑面积的土地储备。集团内部地产业务整合将使今年中海的销售额冲高。
2015年3月，华侨城试水混合所有制改革，宣布拟向控股股东华侨城集团、前海人寿和钜盛华以6.88元/股的价格发行11.63亿股，募资80亿元。来自深圳的民营企业宝能集团掏出70亿元换取了华侨城第二、三大股东地位。在业内看来，华侨城此次试水混改，给央企地产公司的所有制改革起到领头羊作用。除了引入外部资本外，还试图激发内生式的生长，计划推出股权激励方案。
4月3日，同属招商局集团旗下的两大上市公司——招商地产 及招商银行 双双因“筹划重大事项”停牌。对此，市场纷纷猜测这是招商局进一步推动集团产融结合的动作。果不其然，招商局在最近发布公告表示，经向公司实际控制人招商局集团确认，招商局集团正在筹划关于招商局集团地产板块的整合事项。

二、现状分析中国交建地产业务目前主要分为三块：一是中房集团，二是中交地产，三是绿城。先看中房集团。“中国房地产开发集团公司于1981年1月16日经国务院批准组建，原名为中国房屋建设开发公司，是我国成立最早的房地产开发企业。1987年11月更名为中国房地产开发总公司。
1993年1月，经国务院批准，更名为中国房地产开发集团公司。
1999年1月，按照党中央国务院关于党政机关与所办经济实体和管理的直属企业脱钩的精神，中房集团公司与原上级主管部门建设部脱钩，成为中央管理的以房地产为主的国有骨干企业。
2010年8月，经国务院批准，公司整体并入中国交通建设集团有限公司，成为其全资子企业。中房集团公司始终坚持以住宅建设为主的方针，一直致力于改善我国城镇居民的住房条件。其中“七五”、“八五”期间，中房及其所属企业每年开发房屋面积1200-2100万平方米左右，约占当时全国商品房开发面积的五分之一，并承担了全国住宅试点小区一半左右的任务。”再看中交地产。“中交地产有限公司于2011年3月6日挂牌成立，是中国交通建设集团有限公司重组中国房地产开发集团公司后注资50亿元人民币成立的全资子企业，是引领中国交建房地产业务的龙头企业，同时承担中国交建房地产事业部职责，统筹管理中国交建房地产板块业务发展。”最后看绿城。“绿城房地产集团有限公司是中国知名的住宅物业开发商之一，以优秀的房产品质量占据行业内的领先地位。绿城于1995年1月6日在浙江杭州注册成立，
2006年7月13日，“绿城中国控股有限公司”在香港上市（股票代码：hk03900），绿城为其全资子公司。历经20年的发展，绿城拥有100多家成员企业，5000多名员工，从2004年开始，绿城连续荣获中国房地产企业品牌价值TOP10，2014年品牌价值198.83亿元人民币。自2005年开始连续荣获中国房地产企业综合实力TOP10。”整理下时间线。
2010年8月，中国交建兼并中房集团，获得央企地产业务资格，一举成为国资委确定的从事房地产业的21家央企之一，有着先天的政策和资源优势。。2011年3月，中交地产成立，作为中国交建开展地产业务的平台。中交地产以交通基础设施与房地产开发捆绑运作为主营方向，近年来迅猛发展。官方信息显示，中交地产目前共有23个在建项目，一个建成项目，分布在天津、广东、广西、福建、江苏、浙江、湖北、四川等地，项目总规划建筑面积720万平方米。除了中房集团和中交地产，中国交建同时发展BOT项目、BT项目、一级土地地产开发项目。2014年上半年，中交建一级土地地产开发销售额为29亿，旗下的诸多公司成立了自己的房地产公司，以中交二航局为例，旗下有中交二航局房地产开发有限公司，先后完成了中交·康桥和中交·江锦湾等大型楼盘开发，总建筑面积超过30万平方米。
2014年12月，中国交建以总价约60.13亿港元收购绿城24.288%的股份。交易后，与九龙仓并列成为绿城第一大股东。交易完成后，中国交建将向绿城派遣董事和高管，参与绿城管理。绿城现有执行董事已由5席减至4席，中国交建占两席；占据了绿城投资委员会一席席位；绿城新的财务负责人亦由中国交建派遣。
2015年4月10日，中交地产有限公司暨中交地产干部大会召开，中国交建副总裁朱碧新提出“研究制定房地产板块“十三五”发展规划，统筹房地产业务资源的整体配置；加快推进房地产板块整合进度；抓紧组建海外房地产公司，实现海外地产业务的尽早开局；积极做好绿城中国股权交割后的相关工作,促进绿城中国与中交房地产板块的融合。”中交地产董事长孙国强提出“中交房地产板块已具备发展条件,随着中交房地产有限公司的成立和进一步整合，中交房地产将迎来前所未有的发展机遇。”
2015年5月5日，融创中国 及绿城中国宣布，就八项涉及两家公司的合作项目及合营公司股权交易订立框架协议，遗留问题得到解决。

三、结论
根据以上信息，可以大胆猜想，中国交建将优先整合现有中房集团和中交地产资源，重点开拓海外地产业务，打造中交地产品牌，同时，加强与绿城的业务整合，达成三块地产资源的最终集成，在不久的将来，将这部分资产注入现有上市公司，即601800。