华侨城究竟值多少钱

华侨城究竟值多少钱

首先声明本人全仓华侨城，数轮行情下来严重跑输大盘。天天看着各类神股满天飞，心情异常郁闷和无奈。从事实上看，这种操作是失败的，但也没有别的办法，只能相信风水轮流转和价值回归这类传说。为了让自己持股更坚定一些，做此简单分析，与坚守此票的股友们共勉。
一、静态估值：
华侨城主营业务为地产和旅游两块，基本上各占一半。从历史走势看，与地产板块关联度更大，但略弱于地产股整体走势。为方便起见，剔除题材和增发因素，仅以2014年盈利能力修正后行业平均市销率指标为依据，估值如下(数据为5月8日收盘价)：
1、旅游业：
股票名称 市值 营业收入（经毛利率修正） 市销率
黄山旅游 91亿 73亿 1.24
丽江旅游 64亿 56亿 1.14
峨眉山 72亿 45亿 1.60
中青旅 174亿 212亿 0.82
平均： 1.20
华侨城旅游业务收入150亿，毛利率50%，按上述行业平均市销率计算，旅游分部市值应为900亿，考虑大盘股折价打八折为720亿元，对应股价9.8元。

2、地产业：
股票名称 市值 营业收入（经毛利率修正） 市销率
保利地产 1490亿 3490亿 0.43
金地集团 600亿 1330亿 0.45
万科 1518亿 4400亿 0.34
金融街 393亿 680亿 0.57
首开股份 310亿 730亿 0.42
世贸股份 240亿 540亿 0.44
平均： 0.44
华侨城地产业务收入149亿，毛利率66%，按上述行业平均市销率计算，地产分部市值应为432亿，考虑流通盘较大以及产品以高端为主，打九折计为380亿元，对应股价5.2元。
3、合计：
华侨城合理总市值应为720亿元+380亿元=1100亿元，对应股价15.06元，当前股价9.70元，低估36%，上涨空间55%。
二、动态估值（主业成长性）：
1、有利因素：
外延式增长----2014年，顺德、宁波项目进入规划、施工阶段，福州项目全面展开前期工作；在2014年重庆项目实现正式落地，成都新项目的拓展工作在持续推进，同时公司还在积极寻找南京、西安、南昌、桂林等地的项目投资和合作机会。与其它旅游企业和地产企业相比，随着公司不断进军二、三线经济发达城市，项目不断扩展，未来成长空间更为广阔。
内涵式增长----公司在坚持“造城”，打造成片综合开发新优势的基础上，探索O2O 经营模式，将传统优势业务与互联网嫁接，挖掘潜在需求，为社区千家万户及每年数千万游客提供增值服务。此外，文化演艺事业、游乐设备研发制造、连锁运营的“麦鲁小城”儿童体验馆主题公园顾问咨询与管理模式输出业务等，公司对文化旅游产业的加大投入以及对相关产业链的延伸有利于创造新的赢利模式，日益增长的旅游业消费需求也为公司的战略转型创造开阔的市场空间。
2、不利因素：
公司地产主要以高端市场为主，去化速度较慢，拖累公司短期业绩提升；世界主题公园开发及运营商抢占市场份额，增加旅游行业竞争。
三、题材：
1、国资改革：
混合所有制改革和股权激励----方案已出，股东大会通过，国资委同意，只待证监会批准。虽然市场反应平平，但题材还是挺正宗的，估计证监会批准前后股价会有表现。
央企合并----尽管与国旅有合并传闻，但多是引用08、09年消息基础上的猜测，缺乏近期和实质的消息和传闻，因而股价毫无反应。个人认为，央企整合是大趋势，充分竞争领域更没必要留那么多小央企，有之前的战略和股权合作，加上业务上的互补，华侨城集团和国旅集团合并还是有很大的可能性的。此外，招商地产和国旅复牌可能对股价有一定提振。
2、互联网+：
公司的互联网基因较为独特，这里引用公司研报和年报中有关说法。个人认为，与处于红海竞争中的市梦率神创板相比，公司更有可能进入一片互联网蓝海中有所作为。
公司研报部分摘要：
公司力求快速适应“新常态” ，在坚持发挥“造城”综合开发新优势的基础上，积极探索O2O 经营模式、嫁接互联网以挖掘潜在需求，为社区千家万户及每年数千万游客提供增值服务。
公司目前拥有十几家景区和酒店，每年有3000万游客，每个综合项目有几万常住居民，文化旅游和地产开发两大产业的消费群体数量庞大，增值服务空间广阔。公司基于先天的客户优势，利用互联网和大数据技术搭建了华侨城旅游在线营销平台OTM，共上线景区17家，涵盖多项增值服务。据公司在深交所互动平台披露，2015年公司将在完善该营销平台的基础上加快推进智慧景区和智慧社区的建设，实现社区APP和景区APP的上线。公司对于O2O经营模式的进一步探索预计能够挖掘出更大的业务增长潜力。
2014 年新业务三家公司全年合并收入3.3 亿元，同比增长5%，但利润总额同比增长11%。麦鲁小城将会大幅扩张，文化旅游科技利润抢眼、传媒演艺积极输出。展望未来，公司将创新经营模式、深化和丰富商业模型，探索O2O 经营模式，公司的新业务还将会不断取得突破，公司的资源价值有望获得重估。
公司2014年报部分摘要：
报告期内，公司重点推进智慧华侨城项目，实现了多种旅游综合业务的整合管理与在线营销，运用旅游产品灵活分拆和组合的功能，提升资源整合能力，为收入增长提供平台支持。

互联网对于传统行业的影响巨大。旅游业由于消费者行为特点，是最早一批与互联网产生结合的行业，在线旅游已发展得较为成熟。一些与旅游业并无关联的互联网企业，尤其是掌握了巨大用户群体的互联网巨头，也纷纷布局在线旅游，甚至直接与景区等线下资源合作，利用自己的线上优势，开启O2O商业模式。相比之下，房地产业受到的影响较小，目前主要在销售环节，传统中介模式开始受到冲击。对于地产行业，未来互联网更深层次的影响在于智能住宅，智能社区，以及产品定制等。互联网与传统产业间的融合是大势所趋。作为一家传统企业，如何根据互联网时代的要求改进生产、服务和营销，如何将线
下传统优势与线上资源进行对接，并探索出新的商业模式？这些都是我们在认真思考的问题。
探索O2O经营模式，实现线上线下资源的结合。我们有十几家景区和酒店，每年有3000万的游客；每个综合项目有几万常住居民；还有生态广场、创意文化园和欢乐海岸等公共空间，每年有以千万计的过路观光客。公司将利用互联网和大数据技术挖掘其需求甚至创造其需求，提供增值服务。这些人群是公司的宝贵资源，我们将通过互联网和移动互联网的手段，在他们与公司之间建立更紧密的联系，使我们能够将信息准确及时的传递给他们，同时也发现他们的潜在需求，并利用自身或外部资源为其提供增值服务。这将是公司未来重要的增长点。此外，我们还将与专业互联网公司合作，把我们所具备的线下资源与更大规模的线上用户群体进行对接，挖掘出更大的业务增长潜力。

四、市梦率：

中国的迪士尼？？？？
中国的百老汇？？？？

最后引用华侨城集团的座右铭：“中国华侨城-------优质生活的创想家”！！！！！！