五矿地产新征途

五矿地产新征途

2012年，8月16日，位于北京朝阳门北大街3号的五矿广场迎来了新的主人：中国五矿。
五矿广场原名第五广场，地处大型国企扎堆的东二环商务区核心地带，有着突出的几何外形和耀眼的玻璃幕墙，非常醒目。一年半之前，中国五矿通过境外股权收购，将这座大型商务综合体收入囊中，耗资40多亿元。
乔迁之时，中国五矿长达四年的地产业务整合也接近尾声。新的五矿地产版图呼之欲出。
中国五矿是老牌的大型央企，2011年实现营业收入3552亿元，名列世界500强第169位。相对于母公司的显赫声名，五矿的地产业务还是丑小鸭。起步晚，规模小，管理散。
在地产央企中，五矿起步最晚。2007年6月，五矿才赶上央企获得房地产业“牌照”的末班车。“虽然以前也有一些业务，但是真正意义上进军房地产是从这个时候开始的。”中国五矿地产建设业务中心总经理田景崎向《地产》表示。
彼时的五矿地产系与中海、华润和保利等央企相比，差距悬殊。2007年，全年利润总额相加不足2亿元。旗下四家实体公司五矿置业、五矿建设、二十三冶以及营口产业园，处于分而治之的状态，业务交叉，相互竞争和资源内耗难以避免。
田景崎回忆，有时几家公司看上同一块地，都去找政府谈判。当地负责人都迷糊了：名片上写的不都是五矿地产的公司么？怎么内部没有协调？“单打独斗有时候可能谁都没有拿到地。”
除了内忧，亦有“外患”。房地产被纳入为五矿的主业以后，复杂的经济形势以及严厉的宏观调控就如影随形，使得五矿地产发展的步子并不好迈。
发展必先安内，五矿意识到，只有统一旗下资源，实现规模效应，才有可能在房地产领域做强。因此，几年来其业务整合步伐并未停止。
央企的下辖公司数量众多，业务分散。选择怎样的整合路径，既能提高业务效率，又能减少改革阻力，是个难题。一段弯路似乎必不可免。
一段时间探索之后，中国五矿首先进行平台整合。五矿建设（00230.HK）作为五矿房地产主业在香港上市的平台，被选为整合平台，将国内的房地产相关资产注入上市公司。
2008年6月开始，大规模资产重组开始。五矿建设以5.37亿港元收购五矿集团位于香港九龙商业中心地带的全栋物业中国五矿大厦。之后，五矿建设与合作伙伴于2008年拿下南京河西项目。2009年7月，以4.5亿元新股为代价向母公司收购2.3亿股的方兴地产 权益及1.72亿港元现金；2009年11月，五矿建设先后以14.19亿元收购母公司位于长沙、天津等地的120万平方米物业。
但由于五矿建设红筹股的外资身份，资产收购、资金进出需要较长的审批时间，大量的国内资产无法注入。经过两年的尝试后，这次整合无疾而终。以五矿建设为平台进行整合的做法，改为直接成立地产控股公司的思路。
2011年，五矿地产建设业务中心正式成立。田景崎名片上的头衔也由“五矿房地产与建设板块副总经理”变成“中国五矿地产建设业务中心总经理”。
“这次整合不会流于表面，要从内容和实体上进行根本变革。四家地产实体公司，将被整合到地产建设业务中心，然后成立地产控股这一实体公司。在管控模式、各层级定位、权责划分、组织架构、制度流程、绩效保障等方面进行一体化运营，四家公司的概念将由此被淡化。”田景崎说。
据悉，地产控股公司即将获集团最终批复，最快可于今年10月份进入工商注册手续。新注册的地产控股公司将逐步持有四家地产公司百分之百的股权，四个实体公司将成为区域公司及专业公司，业务将由行政管理方式变成股权管理方式。
整合重组亦是利益格局的划分，吸取其他央企整合的前车之鉴，中国五矿在整合过程中，努力使下属企业切切实实感受到“得到的多，失去的少。”
五矿地产建设业务中心成立两年以来，已经初步发挥了协同整合的效应。在内，整合后的地产板块，可以向集团争取更大的支持及更多的协同业务。对外，可以集中采购，降低成本；也可充分发挥五矿的品牌优势，增强在拿地和贷款方面的话语权。
不过，田景崎也坦言，目前的整合也是在摸索中逐步推进，以后在观念和业务上的冲突还将难以避免。“但大的方向已经形成共识，以后的摩擦就是一个家庭内部锅碗瓢盆的事了。”
谨慎扩张。
完成整合，“背靠大树”的五矿地产会不会成为又一家央企地产巨无霸？
对此，田景崎并不认同。“外界会看到一个相对谨慎、内敛，稳健发展的地产央企。”五矿地产的目标是，3年内，进入到全国房地产企业前30名。16家房地产为主业的央企中排名前10。这样的目标，对于总资产已经接近500亿元，年营业收入超过130亿元的五矿地产来说并不算激进。
2007年6月，中国五矿确立了房地产的主业地位后，五矿置业在当年7月启动改制。目前，五矿置业旗下拥有位于北京、天津、沈阳等直辖市和省会城市的多家项目公司，主要布局于环渤海区域，并将重点关注类似五矿广场这样升值潜力巨大的商业地产项目。
五矿建设主要业务集中于珠三角和长三角。除房地产开发以外，还可通过上市平台进行股权、债权融资、资本运作。二十三冶主要是以长沙为基地，目前有昆明及长、株、潭地区8个房地产项目总计超过400万平方米。而五矿营口产业园，主要以产业地产为专业方向。
截至目前，五矿地产已经在全国十余个城市拥有近30个项目，总建筑面积接近1500万平米。田景崎透露，第四季度还会有四到五个短、平、快项目获批运作。
在区域选择上，五矿地产偏重于一线城市、一些省会城市或是向中国五矿有重大投资项目的区域倾斜，这些地区房地产市场需求量大，抗风险能力强，也有利于发挥五矿的品牌优势。今年四季度五矿地产还将重点关注北京、上海、南京、长沙以及合肥等城市和地区。
在扩张过程中，五矿地产坚持不当地王、不囤地。相对于招拍挂的方式拿地，五矿地产更青睐于与地方政府合作以及以建安、市政带动拿地和并购中小型地产公司。“这些方式成本低，还可能争取到优惠并购贷款的政策支持。而且越是在调控政策严厉、行业整合及地方政府招商引资的政策驱动的大背景下，这样的机会越多。”