中航地产000043 - 翻倍牛股的投资逻辑分析

从中航地产 000043 资产注入来看，可以分为两种策略，1，一步到位式，2，渐进式。

接下来我们分析一下特批保留的5家房地产央企，中航工业，鲁能集团，中国神华，中煤能源，新兴集团。后三家有其特殊性，我们暂不考虑，重点看前两家，中航工业旗下有 000043 中航地产，鲁能集团旗下有 000573 广宇发展，鲁能集团旗下有大量地产土地资产，一直想注入上市公司广宇发展解决同业竞争及融资问题，并与2009年进行过，同样由于政策原因无疾而终，而随着政策的转变，再融资的开闸，公司去2013年8月8日发布公告：本公司于2013年8月7日收市后接控股股东鲁能集团有限公司通知，鲁能集团有限公司正在筹划有关涉及本公司重大事项。鉴于该事项存在重大不确定性，为保证公平信息披露，维护投资者利益，避免造成公司股价异常波动，根据深圳证券交易所的相关规定，经公司申请，本公司股票自2013年8月8日起停牌。同样招商局集团也将对招商地产进行资产注入。中国建筑将旗下地产整合至中国海外，等等。在央企纷纷整合旗下地产资源的背景下，中航工业的地产整合大幕正在拉开。A股史上最复杂的地产资产整合正将开始。

中央明确提出“要通过激活货币信贷存量支持实体经济发展”，“优化金融资源配置，用好增量、盘活存量”，促进房地产市场平稳健康发展”，但并未像往常那样提及“进一步加强市场调控”。这是政策转向的风向标，说明政策也有重大转向！8月上旬，新湖中宝、宋都股份、冠城大通、招商地产等多家房地产上市公司密集推出发行企业债、增发股票等再融资预案或资产收购计划。这预示着已经冻结了3年有余的房地产企业直接融资开闸在即，浙江省温州市在全国率先对已实施了两年半的“限购令”进行有条件松绑。虽然温州官方并未对此次限购政策微调正式下发过任何文件，但实际操作中已经执行，报道得到了温州市相关部门官员的确认。
房地产再融资的开闸扫清了中航工业整合旗下地产资源的最大政策障碍，我认为资产注入整合工作将加速进行，大家好好想一想理由，我点到即止。

公司资产注入预期强烈，公司多次表示控股股东将采取措施消除与公司的同业竞争，包括项目托管，租赁经营，资产注入。事实上，公司于2009年提出过定向增发预案，进行资产注入，并进行融资，但由于当时在地产调控的大背景下无疾而终。此后四年，由于政策原因，公司未在提出资产注入方案。

好了，我们再来看看公司实际控制人：中航工业集团，我就不多解释了，中航工业拥有20多家上市公司，而中航地产 000043 是中航工业集团旗下唯一的地产上市平台。中航工业是国务院特批保留的5家可以经营房地产的央企，旗下地产公司项目众多。78家央企上报给国资委的房地产二三级子公司名单中,中航工业赫然以41家子公司的数目,列于78家央企第一，中国航空技术国际控股有限公司被集团指定为国际航空、贸易物流、地产服务和工业投资四大业务的整合平台。而中航国际正是中航地产的大股东，上述41家房地产子公司中,至少有32家隶属于中航国际,其中由中航地产直接控股的则达到19家。中航工业旗下有大量的土地资源尚未开发。并且很多都处于比较核心的城市，作为国家重点支持的军工企业,中航工业握有大量政府划拨的土地,有一部分已经被开发做商业用途,但更多的土地仍然沉寂,成为巨量的隐形资产。中航工业拥有的巨量土地储备,数量已经超过行业前八强总和。中航工业到2017年挑战收入1万亿元的目标,中航国际要贡献其中1/4,即实现收入2500亿元。地产业务实现年均30%~35%的增速,力争在2017年达到500亿元至600亿元的目标。这样咱们保守的算下来也有50-60亿元的净利润，中航地产2013年净利润也就6亿元，仅相当于规划的十分之一，增长潜力巨大！

对于公司2013年的营收，我认为很有可能超预期，大家看看2012年营收是多少，去年1、2季度公司财报中预收款项上挂了多少个亿，你再看看今年1季报预收款项上挂了多少个亿，要知道地产交付使用后，这些预收款项都要结转到营业收入的。公司势头很猛。估计年报预收款项上会有大惊喜。大家别总是盯着净利润，这样容易一叶障目不见森林的。同时也容易被主力利用了投资人的情绪。

公司作为小体量地产公司，其资金很大程度上来自大股东支持，在进行开发的前期资金相对较为紧张，并且业绩释放并不充分，但我判断2013年将是公司发展的转折收获之年，公司2013年数个项目将进行结算，营收将达到60亿元，同比增长50%以上，保守以10%的销售净利润率来算，公司2013年净利润将达到6亿元，每股收益将达到0.9-1元。对应到现在股价也就是6、7倍的PE。

公司本身的住宅、商业、旅游地产项目储备丰富，归属公司储备项目13个，权益建筑面积600万方。大家可以到报表中把项目列出来算一算，刨除公司托管项目（未来注入可能性极大），公司的NAV大约75亿元左右，折合每股要11元多。而目前公司股价才6元多，折价明显，当然这种折价普遍存在于房地产上市公司，但我认为这不可能是长期现象，后面我会谈到房地产行业的投资逻辑，我认为公司的独特性决定这种大幅折价是极其不合理的。

我们从公司研究的角度来谈，公司的产品经营模式清晰并且具有独特性：住宅地产+商业地产+旅游地产。
而商业地产及旅游地产对公司资质和管理团队能力要求更高，这也体现出中航集团在公司业务发展战略上的远见。

中航地产  000043  翻倍牛股的投资逻辑，让我娓娓道来。