转贴:中国距离楼市泡沫还很远！清议

清议：中国距楼市泡沫还很远

　　喊了十几年楼市泡沫的谢国忠上周在首尔提高调门称中国楼市泡沫已濒临崩溃。抛开他引用的“今年以来，中国房地产成交额比去年同期减少了35%以上”查无根据不谈，仅就楼市泡沫的基本形态而言，谢的说法也站不住脚。
　　众所周知，日本楼市泡沫是1992年开始破灭的。其中的原因很多，但最主要的是贷款结构异化。在日本此前地价持续暴涨的11年（1980-1991年，由日本不动产研究员编制的《全国市街地价指数》累计上涨了127%）里，日本住宅金融专门机构贷款由33172亿日元激增至122154亿日元。但问题的关键不在于日本住专融资增幅过大，而是贷款结构的极端异化。有数据显示，1980年日本主要的7家住专公司，面向个人住宅的贷款比例高达95.6%，但到1991年日本楼市泡沫破灭前夕，该比例降至21.6%，贷款总额由最初的31709亿日元累计降至26423亿日元。相反，面向不动产开发机构的贷款比例由1980年的4.4%一路飙升至78.4%，贷款总额由最初的1463亿日元增至95731亿日元，累计增幅高达65倍。
　　楼市泡沫破灭的关键便在于此：开发贷款及贷款比例一路飙升意味着楼市供给过度扩张，而个人住宅贷款的萎缩意味着楼市需求不增反降，失衡的供求关系最终导致价格持续下跌。
　　与日本楼市泡沫宣告破灭时的贷款结构相比，中国距离楼市泡沫破灭的日子还远着呢。最新数据显示，今年6月末国内楼市贷款余额10.89万亿（不含保障性住房开发贷款），其中面向个人的购房贷款7.49万亿，占68.8%；面向开发商的贷款2.92万亿，占26.8%。
　　由于面向个人的购房贷款至少在交房前被开发商无偿使用，国内开发商的债务结构总体上看是良性的。2011年，国内贷款仅占开发商全部资金来源的11.8%，比向购房者吸收的定金及预收款还要少42%。这也决定了不少蓝筹开发商实际资金成本很低甚至财务费用项下略有盈余的主要原因。
　　主要开发商债务结构良好，银行的开发贷款便无需多虑，加上个人房贷风险被重置价格全面覆盖，中国的楼市泡沫便无需多虑，且不论城市化的进程至少还有20年。