关于轻纺城投资价值的简要分析

1、从资产角度（资产重置成本角度）分析

　　　　根据2011三季度季报数据，公司资产主要包括：
　　　　现金：3.2亿元
　　　　其他应收款：3.3亿元（截至2011年12月已收回3.2亿元）
　　　　可供出售金融资产：0.5亿元（主要为上市公司浦发银行和海南高速股权）
　　　　长期股权投资：7.9亿元，主要为浙商银行3.51亿股和会稽山酒业1.02亿股。
　　　　根据2010年12月北京交融交易所消息，浙商银行挂牌价为6元/股，轻纺城持有浙商银行股份总价约为21亿元。
　　　　会稽山酒业2009年增发价位3.5元/股，持有股价约为3.57亿元。
　　　　上述基本等同于现金资产合计31.57亿元，折算5.09元/股（2011年12月23日收盘价，5.66元/股）
　　　　其他资产主要是固定资产0.5亿元和投资性房地产21.6亿元。
　　　　其中投资性房地产主要为商铺资产，总建筑面积56万平米，权益建筑面积44万平米，可出租的套内面积应为40%-50%，即约20万平米。
　　　　2011年上半年商铺租赁收入1.2亿余元，全年约2.5亿元，每平米套内面积平均租金约为1000元.年，则每平米价格保守算为10000元，则该部分商铺价值为20亿元，与账面资产净值基本吻合。
　　　　根据拟注入的北联市场公开竞租招商结果看，市场一层平均价格为6400元/平米，二层价格为4500元/平米，三层价格为3500元/平米，三层平均价约4300/平米，则按10%的年租金收益率，则商铺每平米价格为43000元，按建筑面积算每平方米仅为2万余元，则20万平米商铺价值为86亿元。（当然这是全部按照公开竞租招商价格测算，如按优先招商1600元/平米的价格，则按收益法计算则商铺价值仅为32亿元），
　　　　从资产重置成本分析，最保守估计，以公司现金资产（包括浙商银行股权和酒业公司股权）抵免公司债务（而公司负债主要为短期借款4.8亿元，预收款项（租金）18.9亿元。）。公司市值35亿元对应收购20万平米套内面积商铺，则每平米价格仅为1.75万平米（按建筑面积算仅为9000元），应为低估。
2、从收益情况分析
　　　　1）除去联合市场签订了长期租约外，其他18万平米中2/3已于2010年到期，根据工作报告，租赁收入同比提高43%，另外老市场6万平米将于2012年到期，预计将继续提高租金。
　　　　2）根据公告，拟注入的北联市场招商情况为38000平米（全部套内面积73100平米），租赁收入为7.39亿元（按比例折算租赁收入为14亿元，剩余商铺将全部采用公开竞租招商，预计收入将大于14亿元）。北联市场定向增发价格为16亿元（增发价为8元），等于预收6年租金方式全部收回投资，我觉得这项投资还是合算的。
　　　　3）以前年度由于投资亏损，如2010年确认投资损失（投资收益-842万元）和提取减值准备方式（3515万元）确认，根据2011年三季报，预计投资收益（2750万）和减值冲回（-1100万元），将提高11年的利润水平。
　　　　4）考虑到未来市场通过不断翻新提高容积率等方式，并将租金逐步向市场回归，未来收益可期。
　　　与楼主讨论，也希望其他懂行人士提出意见，尽量让我了解一些未知的风险。