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楼上的，和你探讨很费力 啊。
0402正是以前租金少，市场普遍认为他是普通地产，但漫漫的他的租金开始月来月多了，现在正是市场认识的盲区。
先不考虑开发，你说他就现在每年4亿的租金营业利润可以定位多少。
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国贸是纯业务租赁，现48倍PE，2.7的PB.
金融街从报表上看，主业是物业开发（收入占比85%），而不是物业租赁（15%），21倍PE,1.32PB。
如果简单考虑租赁业务的PB（物业开发的PB稀释了物业租赁的PB)，或许已经远超国贸的2.7PB了。
我觉得可以从资产重估的角度去评估402的总体价值，得出大致的资产总值，扣除掉债券的价值，与股票总市值向比较，方可得出较公允的判断。
房产存货的价值（可能还要打点折扣）+商业物业的市值 - 债券价值-其他负债 v.s 210忆市值。
从乐观，悲观的角度评估，看到底两者相差多少。
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我看这个股票，最好还是等房产税出来后，房地产股跌倒谷底，会更有投资价值
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我只计算了北京的租金，其他地区都还没有加进去。
0402在北京的出租模式是前半年免费，然后每年增长5%左右，目前写字楼3000每年没米，左右。
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楼上可以参考600007的租金和定位，都在北京，有可比性，
主要看租金的营业利润。
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一般商业物业出租协议约定，前3-5年不提价，之后再每年上涨3-5%左右。
按每年5%上租金上涨，可能只是用与成熟物业，对于新开发的租赁物业，特别是二线城市，并不见得多乐观。
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北京的物业收入可以乐观估计，但其他地区的物业收入估计最好审慎悲观些。
上表说明，北京的营业收入才4个亿。异地的占了大头，届时地产开发不但不能创造利润，反而会成为拖累。
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┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产开发(行业) ｜ 163596.35｜ 79513.46｜ 48.60｜ 82.64｜
｜物业租赁(行业) ｜ 21637.75｜ 19760.55｜ 91.32｜ 10.93｜
｜物业经营(行业) ｜ 12606.74｜ 4139.02｜ 32.83｜ 6.37｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区(地区) ｜ 41849.37｜ -｜ -｜ 21.14｜
｜天津地区(地区) ｜ 136594.96｜ -｜ -｜ 69.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
房地产开发占到主营业务83%，租赁业务只有11%，税前2亿的净利润。似乎主业仍是地产开发，而不是租赁。如何得出“2年后的租金就可以支持目前200亿的适值"？
感谢楼主分享投资思路。
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楼主的解释：
每年10亿的租金，9亿的营业利润，每年5%的增长，完全可以给予200亿的定位。
比如600007和600639都是收租金的，定位都在营业利润的20倍左右。
[引用原文已无法访问]
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商业地产，看着很美。
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