最最低估的珍宝，完全可以养老的股票

我对金融街确实不了解，所以难免会说些外行的话。

感谢念兄。

0402总共的持有物业未来超过120万米，而我只计算了在北京的，你还说我乐观？

每年4亿的税前租金收入，按15%的所得税率，税后3.4亿。按20倍计算，值68个亿。按25倍计算值85个亿。

上市公司的壳，值5-10个亿。

不考虑物业开发业务的估值，租赁+壳资源，最多值95亿，保守估计70个亿。

那么剩下的问题是，物业开发业务的估值。

在估值时，应该出于审慎性原则，尽量以悲观方式估计，而这块业务估值，真是我不太清楚的。特别是国家调控房地产，不能简单的以利润来估算，最好以市价的折扣法来估算。

要用价值重古的话，金融街核心区的写字楼目前单价超过4万，商业部分更高。

按照目前已经建成的，就超过200亿了。还不计算金融街以外的资产。

但是我从来不用价值重古给地产定位，我更注重现金流。

安全边际是还不错

我的数据是最保守的了，也是对自己的负责。

我没有用成熟物业去估算新开发物业，那56万米都在金融街核心区，请兄多研查。

你再看看0402最近3 年的租金增速，津塔项目招租也开始了，8元每天每米。
这些都还没有计算进去。

商业物业是否成熟很关键，不少商业楼盘空置好几年的都有。楼主以北京金融街商业物业租赁情况去估算新开发商业的价值，毫无疑问是过于乐观了。

举个例子，我家附近的天虹商场营业了7-8年了，其5楼的面积一直没有租赁出去过。

念兄，跟你瞎掰活了这么多，主要是觉得402是个不错的潜在标的，自己又不熟悉，以一种求教和思辨的心态向你请教。

目前市场上收租金的公司大约有600415  600007  600639等，你比比他们的营业利润和总适值的关系。