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；另外，未来的开发资金确实需要关注，南市项目100亿，公司只有5成股权，未来只要出50亿，目前公司手上还有近100亿现金，
这个问题不是很大。
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SDZRH兄对0402的总体估算我很赞同，一看就知道是地产研究的老手。
不过租金支持目前适值需要16.5亿，这点我觉得可以商量。
兄的假设是地产业务完全停止，300多亿债都有出租来承担的情况下得出的数据，这是最最极端的假设，不合理。
事实上，我认为比较合理的定位应该这样，把0402目前看承2 格快业务，出租和开发，至于经营，可以忽略。
而306亿的负债，决大多数在于开发业务。我们假设另外一个种极端情况，开发业务打个平手，平稳消化负债。
而出租业务在承担很少负债的情况下，只需要10亿租金，完全可以支持200亿适值。
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金融街2010及2011年结算项目汇总及利润分析
项 目 建面 总可售金额 未结权益部分 成本 剩余毛利 税负 期间费用 净利
开发物业 津门公寓 11.2 35.11 20.16 12.06 8.10 3.32 1.21 3.57
津塔公寓 5.3 0.00
津门津塔地面商业 1 3.5 3.5 3.5 1.96 0.21 1.33
津门津塔地下商业 1 1.5 1.5 1.5 0.84 0.09 0.57
津塔写字楼1-20 5 14 14 8.38 5.62 2.30 0.84 2.48
融景城 35 47 35.25 20.25 15 6.26 2.12 6.63
融城华府 12.8 8.7 8.7 6.4 2.3 0.81 0.52 0.97
重庆金融中心BC 7.39 11.08 11.08 6.36 4.72 1.97 0.66 2.09
金色漫香林 43 67.69 58.93 29.16 29.775 13.01 3.54 13.23
融华世家 7.3 19.99 19.99 14.55 5.44 1.89 1.20 2.35
惠州凤池岛 10 10 7.2 3.6 3.6 1.57 0.43 1.60
西单广场写字楼 4.9 19.6 19.6 10.58 9.02 3.85 1.18 4.00
合计 143.89 238.17 199.91 111.33 88.58 37.77 11.99 38.81
自持物业 津塔写字楼 15.5 43.4 43.4 25.98 17.42 7.13 2.60 7.68
津门酒店 4 11.2 11.2 10.1 1.1 0.00 0.67 0.43
津门津塔地下室 10 4 4 4 1.96 0.24 1.80
西单大厦商场 5.1 20.4 20.4 11.02 9.384 4.00 1.22 4.16
西单大厦地下室 2 1.2 1.2 1.2 0.59 0.07 0.54
重庆金融中心AD 9.3 13.95 13.95 8.02 5.93 2.47 0.84 2.62
合计 45.9 94.15 94.15 55.116 39.034 16.15 5.649 17.23
总 计 189.79 332.32 294.06 166.449 127.611 53.922 17.644 56.0451
本表基本涵盖了金融街今明两年可结算项目。由于今年已锁定的开发物业收入已达80亿(09年105+10上半年27-09结算51=81亿)，估计这80亿大部会在2010年结算，所以上表中开发物业的199.91亿收入其中有一半可能在今年结算。那么今年的开发业务净利可以达到19亿左右。此外，今年出租和经营业务估计可以实现4亿左右的净利，那么今年的净利有望达到23亿。
2011年除了大量开发业务结算外，津塔写字楼等自持物业也进入结算期。按我的测算，这部分增加公允价值变动损益为16.15亿。如果2011年开发业务按估算的价格销售在80%的话，开发业务的净利有15亿，此外自持物业的净利也按5亿计。这样2011年总的净利有可能达到36亿。当然不排除管理层为了平摊业绩而采取一些延后结算的措施。
假设未来房价大幅下跌的话，即大跌30%以上，由于今年的业绩基本锁定，那么对今年的业绩影响不大，受影响主要是2011年，但2011年自持物业结算项目相当多，金融街可以用自持物业的公允价值变动来调节利润。
2012年，金融街进入结算的项目应该是复兴门4-2项目、孙村金色漫香郡项目、重庆马房湾金悦城项目以及今明两年结算项目的尾盘。金融街通州园中园项目、昌平项目、天津大都会项目、重庆观音桥项目及惠州中区项目可能要2012年后才会进入结算。
总的来说，金融街未来的业绩上升空间还很大。特别是自持物业的出租和经营收入是座可以一直挖掘的金矿，目前的租金水平似乎还有很大的潜力。房地产打压并不可怕，因为压的越久，弹的越狠。可怕的是中国暴发严重的经济金融危机或社会危机，但这不是我们可以预见的，没必要杞人忧天。
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000402确实很不错，不过600886似乎更好。楼主说600886市值230亿，我怎么算出还不到200亿？这么大的电企市值还不如一个小煤炭股。
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网上都说明年开征，从商业地产开始
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真的吗
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咋收、多交多少，算来听听
[引用原文已无法访问]
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至11年竣工总投资额是170亿，营收（按1.5倍投资）减去所得税，是234亿，扣除期间内短期负债，可作为投资资金了吧
修正：惠州项目最晚，竣工时间是2021年
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收房产税啦，物业多交税多
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11年前竣工的，投资规模大致在110亿粗算
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