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400W是大略估计，包括未开工地块，实际可能低于该值
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600007 一二期建筑面积56w，3A是30w。合计86w
主要营收来自于物业出租
86w建筑面积的物业，对应市值是120亿。比值是1.4倍
金融街目前200亿市值。
按1.4倍比值计算、257楼的90w自持物业，对应市值在126亿
自持物业不能支撑目前市值
看点还在700多W平土地储备的利润释放
惠州2021年235W平建筑竣工，其余大都在2012年前竣工，这部分大概是400W平的建筑面积。2年内利润主要贡献点就在这400W平的建筑面积
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比较一下金融街和600007租赁部分每建筑面积对应的营业利润
600007 10年上半年租赁部分营收和成本与09年相似，营收4个亿，成本1.3亿，营业利润2.7亿
公司网站：国贸一二期，建筑面积共56w平米
合每建筑面积营业利润：27000×2/56=964元/年/平
金融街，09年报和10年中报租赁物业建筑面积都是33w，其中金融街购物中心09年投入，但贡献收入不大
按09年去掉购物中心算，每建筑面积营业利润：1036元年/平
10年中报，物业出租营业利润：21638－1877＝19761亿，33w建筑面积，合一年是1197元/平米
单独算购物中心 2010年上半年来看，金融街购物中心的8.9w建筑面积实现收益：7216w，合每年1621元。
购物中心每单位建筑面积营收很高，拉高了金融街平均出租面积利润，导致单位建筑面积收益整体上高出600007约20％
如不算购物中心，两者持平
结论：简单用建筑面积对比评价估值、利润，近似可行
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做个标记
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600007 08年报内容。09年报里没查到营业成本明细
营业成本占营业收入的约40％：折旧13％、工资＋水电占12％、维修＋其他占15％。
高楼使用成本就是高啊
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265楼分析的有角度
如果只是商业物业收租，还得算EPS，20倍以下就算便宜，25～30算合理。 毕竟算公允价值的话，市值被低估的票就太多了
国贸三期，05年6月动工，2007 年10 月29 日封顶，主塔楼外立面玻璃幕墙于2008 年7 月封闭。截止到2010 年6 月30 日，该工程全面完工，并通过有关部门组织的消防验收。公司于2010 年8 月取得竣工验收备案。 可见建设周期之长
当然，这是330米高、70多层高的摩天大厦。即使今年开始营业了，到租满、业绩完全释放，也是2、3年之后的事了，按机构研报的盈利预计来看，不过其预测准确性还需核查
当其业绩短期内不能快速释放，市场不会给出高价格
600007是个资产结构比较简单的公司，我很喜欢。但看到它业绩释放的过程，提醒我估计个股前景不要太乐观，用类比法来估计金融街物业资产价值也不要太乐观，至少时间预期就比较难确定
当然具体问题还要具体分析。出租物业业务来看600415毛利率远低于金融街，需要继续搞清
金融街住房开发2年内能结算不少面积，这点比较确定，如果房价保持平稳，毛利率30～50％也比较容易确定，这是大把的现金流
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另外目前市场上即使在3 线城市的地产公司，定位都超过每平方1000米。
如果大家能找出一个一线城市地产古，适值定位每平方低于1500的，就是会翻被的大牛。
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那么700万米开发业务价值多少呢，假设平均房价1.5万，10%的净利，则定位100亿。这也是最保守的计算了。
以上是一些分析思路，我不喜欢计算EPS，EPS只能体现短期业绩，无法客观体现公司价值。
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600007是收租古，抗通涨定位，同类的600415等定位都很高。
市场目前还把0402定位成开发类股票，是短期的偏差，中期必将纠正。
其实0402的价值判断很简单，假设极端情况，0402的开发业务不赚一分钱全部转让，即把存货275亿收回，然后把所有的钱还债。
目前负债306亿，预收款50多亿。现金97亿，真正的负债是260亿，那么开发业务全部转让后得到的现金是275加97共373亿。
减去260已债务，净留113亿现金。这样0402就是0负债，现金持有113亿，并且持有47万平方物业。
这个价值200亿。
也就是说0402在700万米开发业务利润为0的情况下价值200亿。
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中国国贸:业绩底部已现,三期收益将逐步体现至明年
2010-10-29 13:18:55 江征雁，殷姿 申银万国证券股份有限公司
1-9月,公司实现营业收入6.83亿元,净利润1.29亿元,分别同比增长4%和-46%,每股基本收益为0.13元/股。符合申万预期。
营业收入增长缓慢,主要由于报告期内租金涨幅较慢和三期业绩未能体现。
(1)写字楼、公寓等物业租金水平仍未达到2009年水平;
(2)国贸三期一方面需要时间达到较高的出租率,另一方面三期在8月30日开业,三季度收入仅包含了一个月的收入,营业收入单季为260亿,较过往季平均营业收入水平220亿仅增40亿。
利润增长低于营业收入增长,主要由于报告期内国贸三期的开业带来的营业成本升高和财务费用增长。
(1)折旧增加导致营业成本上升:三期工程价值40亿物业转入长期资产导致公司年净增年折旧2亿,第三季度单季毛利下降至38%;
(2)公司利息支出无法资本化导致财务费用快速增长:第三季度单季财务费用3008万,较之前零水平财务费用有很大提高,单季财务费用率达11.8%。
我们认为:公司业绩底部已现,未来具备增长前景,但短期估值尚不明显,维持中性评级。
(1)随着出租率上升和租金水平上涨,国贸三期营业收入将在2011年有80%的提高;
(2)国贸现金收入远远大于其财务支出,能在保持良好流动性前提下归还贷款,从而降低财务成本增厚公司业绩。我们预测公司2010年、2011年、 2012年的每股基本收益为0.20、0.35、0.46元,对应P/E58.6、33.4、25倍,运用重估价值法我们得出公司的重估价值为117.8 亿,合每股11.70元,对应P/RNAV0.99倍,估值优势暂明显,维持“中性”评级。
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预测EPS不容易啊
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