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底部买入，拿住！
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说的不错，商业地产核心在地段，物以稀为贵，最简单但最有效的真理。
[引用原文已无法访问]
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+U，值得关注
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[引用原文已无法访问] ,老板~我跟了
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[引用原文已无法访问]
金融街的商业地产包括写字楼、酒店、停车场、购物中心等等，即便是购物中心金融街也是收租的，并不直接经营零售，和网购关系不大。
按道理网购对小商品城影响更大，但你看看小商品城的股价，那走势气势如虹啊。
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[引用原文已无法访问]
电子商务、“网购”也离不开鼠标+水泥的模式，0402已经从水泥端开始赚网购的钱了。
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[引用原文已无法访问]
除了津塔的宾利专卖店，津门的ST.Regis酒店，金融街购物中心的LV、Gucci、Dior、LaneCrawford，西单广场的老佛爷百货，这些当今世界最一线的奢侈品，估计还少有投资者知道0402跟“网购”有什么关系，看看下面这则新闻，0402是通州商务园的大股东之一，持股将近19%。
凡客尚品这些可是当今国内出货量最大的网购品牌。
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凡客尚品后玛特等4家企业入驻通州商务园
2010年10月28日 02:05 北京商报
商报讯(记者 方彬楠)日前，“2010北京新城·通州国际商务年会——2010北京电子商务产业发展高峰论坛”在通州商务园展示中心举行。在论坛现场，凡客尚品、乐友达康、大唐高鸿和后玛特4家电子商务企业与通州区“中国国际电子商务示范基地”签订了入驻协议。据了解，此前已有乐天百度等多家电子商务龙头企业入驻。
通州区区长岳鹏表示，通州区将把发展电子商务作为促进经济发展方式转变、着力打造低碳经济的重要抓手，把电子商务打造成为通州未来的主导产业之一。
据了解，通州区为促进电子商务发展，目前已研究制定了电子商务产业发展的空间规划，明确了“一主两辅”空间结构及相关行动计划，出台了《促进电子商务企业发展暂行办法》、企业租赁办公用房获补贴、职工子女优先入学等一系列扶持企业发展政策措施，制定了重大项目联席会议制度等一系列促进产业发展的体制机制，吸引聚集了一大批电子商务企业。
通州商务园计划2012年完成建设，是北京市授予的首个“北京市电子商务聚集区”，商务园近1-2年内电子商务企业的承载空间主要是商务园示范园。商务园管委会常务副主任柳德利告诉记者，示范园是诠释商务园产品风格和整体定位的旗帜项目，是承载金融后台、电子商务企业办公，展示绿色办公环境与生态科技的示范项目。
据柳德利介绍，示范园建设用地133亩、建筑面积7.1万平方米，拟建50座中小型独栋办公楼(建筑面积约800-4000平方米)。目前该地块的一级开发工作基本完成，计划本月入市交易，年内开工建设，2011年底建成，满足重点电子商务种子企业的总部办公用房需求。此外，商务园还有326亩建设用地有望在2-3年内建成电子商务企业区，远期商务园二三期总面积4.4平方公里的土地更是承载电子商务的广阔空间。目前，园区周边道路桥梁已建成通车，内部道路、景观绿化、220万伏电站等基础设施今年年底基本建成。
随着通州商务园电子商务总部基地签约入驻企业的不断增加以及通州物流基地与张家湾亿平方创业园建设的不断推进，通州电子商务产业发展规划中的“一主两辅”已初现规模，为通州发展电子商务提供了广阔、优质的平台。
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金融街000402(2010-11-25 21:57:41)
目前金融街地区，金融资产的规模已经达到了49.5万亿，占北京市金融资产的78.4%，占全国金融资产的52%。控制着全国95%的信贷资金和65%的保费资金。人民币清算业务占全国的38%，外汇清算业务占全国的50%，金融服务占全国23%，金融从业人员占全国的4%，高端金融管理人才聚集效应明显。2009年实现增加值1142亿，占北京市10.3，实现三级税收1707.2亿元，占北京市三级税收28.4%。今年1-9月份实现三级税收1186，占北京市26.5%，平均每建筑平米年创税收达4万元，可谓寸土寸金，集约高效。金融街聚集效应凸现，成为北京亮丽的金融名片。
作为北京金融的主中心区，金融街已经成为中国最具影响力的金融功能区，也是全国的金融监管中心、资产管理中心、金融支付结算中心和金融信息中心，被国内外人士誉为“中国的华尔街”。金融街中心区在北京的地位相当于曼哈顿在纽约的位置。目前曼哈顿地区的豪宅价格约5 万美元/平米，而甲级写字楼的价格在10 万美元/平米左右，写字楼的价格是豪宅的两倍。
金融街商圈目前租金的价格大概是每平米每月270-450，相当每天每平米9-15块钱，市场销售价格在3-6万每平米，当然现在已经，就是说没有可销售的房了。由于市场供应两不会增加太多，我想金融街的价值应该是维持在这个水平做一个小幅不断上涨的状况。对于售价我想未来的金融街因为它据我了解，目前的**成本，就是东扩**补偿基准价格公布已经达到3万/平米以上，未来西扩这种新区域的写字楼我想可能甚至会达到5万/平米甚至更高，其实目前住户的**费已叫出要价10 万/平米。所以金融街中心区写字楼市场2010年以后市场我想前景会经广阔，将持续成为北京写字楼市场的亮点。
北京金融街区域优质写字楼市场从崛起到繁荣，实际上只用了短短的5年。2005年至2009年，金融街优质写字楼年均供应面积达50万平方米，年均消化面积达46万平方米，除2003年“非典”影响外，历年空置率均保持在10%以下，总体呈现供需两旺态势。2010-2015年，受**进程以及写字楼建设周期的影响，金融街区域优质写字楼供应量将以置换为主，其置换写字楼的资产优良度将成为关注点，地理位置、建筑结构、外立面材质、写字楼层高及停车位等均在一定程度上影响着写字楼品质，决定着入驻企业的品牌及档次。预计该期间，金融街优质写字楼需求旺盛，供给不足，租金水平将稳步上升，空置率或将降至历史底位。2016-2020年，金融街区域第二轮建设的优质写字楼将逐渐放量，预计年均新增供应面积为30万平方米，受置换写字楼品质参差不齐的影响，累积需求将快速消化掉新建高品质楼宇，市场空置率保持平稳，优质写字楼租金水平将继续走高，投资热情高涨（详见我的另一篇文章北京金融街区域）。金融街有很多自持物业在金融街商圈，而我国住宅、商业地产价格倒挂严重，重估价值巨大（金融街已开业自持物业及计划新增自持物业详见下面第6点）。
1.公司稳健的经营作风很值得赞赏：董事长和总经理都很年轻，任职时间又都很长。经历了04年金融街从建立到09年的成熟，管理层的专业我想无需质疑。在 2008年房地产的调整中，其实金融街的经营表现是做的不错的，在2007年到2008年初的房价高峰期，接连抛售了三栋大体量的写字楼，在08年初进行了末班增发，在经济通缩时期拥有的了大量现金；在08年下半年地产低迷时期，连续买地兼并项目，投资46亿元抄底地产项目，取得84万平米的储备，在其他公司减少开工量的时候，金融街却逆势增加开复工量，以减少项目建筑成本，在市场启动的时候，占了先机。在2010年新政实施后，行业的再次调控让公司获得了难得的扩张机会，上半年公司斥资65亿元，新增项目储备面积189万平方米。想来可以预见，一旦调控期结束，公司将一如既往将抢得市场先机。
2.目前中国的城市化率为46%，城市化进程还处于加速阶段。从国际经验来看，当城市化率到达50%左右，人口迁移以小城市人口迁入大城市为主。
I、 全国城市化率50%左右时，人口流动的主要方向为从周边中小城市向北京流动；
II、 全国城市化率70%左右时，人口流动的主要方向为向北京郊区流动；随着郊区的不断扩大继而形成都市圈。
随着北京和天津高铁、高速公路的建设，北京和天津将在未来十年左右的的时间内便可形成中国的第一个都市圈。未来人口将继续向这一区域流动。估计未来这一区域的人口将达到5 千万至1 亿人。公司正在聚焦京津地区，大幅增加该区域的土地储备，目前国内上市公司中只有金融街做到了这一点。
I、城市化率70%时，应持有商业地产；
当城市化率达到70%时，人口对于新房的需求趋于停滞，从事房地产开发难以获得超额收益，此时只有持有商业地产才有可能获得超额收益；
II、商业地产应提前持有。
商业地产的成熟需要培育期，客户的累计也需要培育期，因此房地产企业在城市化率50%-60%时就应该持有商业地产。
北京、天津等城市化率早已超出50%，所以是到了开发与持有核心城市物业并重的时候了，我觉得金融街这一点做得很好。
公司目前商业模式为“开发为主，持有经营为辅”。
注：北京、天津目前很多写字楼价格是住商倒挂的，众所周知，在城市化加速的时候，住宅市场供不应求，尤其是一线城市的住宅更是炙手可热，住宅价格上涨得更快。城市化也对应了工业化或重工业化。当城市化率到70%，就进入了尾声。此时，第二产业占国民经济的比重也相应下降，第三产业占经济比重开始显著上升。此时对商业地产的需求才会日益旺盛。相应地，此时，商业地产价格才会明显更快增长。
3.金融街经营的市场定位是从事写字楼、公寓、酒店、商业及其配套项目的房地产开发，并对完成的项目进行销售、租赁和运营。其在几大城市（北京、天津、重庆）建设城市金融中心，商业地产升值潜力巨大。此外还涉足旅游地产业务（惠州金海湾）。
商务地产为主导的战略，仍需快速销售型项目支持。金融街的长期发展战略规划是以商务地产为主导，以快速销售型项目为补充，在适当的核心地段持有优质物业。从公司近几年的主营业务收入构成来看，房地产开发与销售仍然是最大的营收来源，09年占公司营业总收入的82.6％。09年结算面积约35万平方米，结算项目中除了金融街中心和天津环球金融中心之外依然是以住宅和公寓项目为主。可见住宅项目在未来几年内依然是公司开发项目的重点。住宅项目相对于商务地产销售周期更短，能够为公司加速资金回笼，是商务地产战略的有力补充。从金融街现有可开发的项目储备来看，住宅项目也是占比更高。公司商务地产项目储备建筑面积约为220万平方米左右，住宅项目储备建筑面积约为570万平方米。目前公司已开业的自持物业建筑面积约为47万平方米，占整体项目储备比例较小。未来几年内公司计划继续扩大自持物业的面积，加快自持物业的发展并提升自持经营水平。
金融街近年来各主营业务的收入占比
各业务占比 2009 2008 2007 2006
收入构成 房地产开发与销售(%) 82.6 83.7 91.39 81.54
物业租赁(%) 4.66 4.52 3.32 1.96
物业经营(%) 3.89 5.62 4.78
4.公司09年年报显示，10年全年计划开复工面积约300万平方米，实现竣工面积约100万平方米，并计划保持净利润较09年稳定增长。全年计划安排项目投资约280亿元，其中80－90亿元用于工程建设，余下200亿元左右用于新增土地储备。这些开复工面积在未来的三年结算，而根据房地产开发的规律，开工的面积大多集中在2011年、2012年，未来的两年是金融街项目进入结算周期和业绩爆发期的阶段。
公司近年来项目开发及销售数据
2010 2009 2008 2007
开复工面积 300 212 152 120
万平方米 新开工面积 130 112 24 110
竣工面积 100 44 49 16
销售面积 110 85 28 123
5.业绩爆发在2011、2012年：金融街在08年大抄底的项目，成果要在2011年到2012年才能集中体现，金融街以前的好项目多数集中在金融街区域，外地项目开发进展缓慢。而08年以来收购的项目才是今后业绩的关键！未来两年北京项目的金色漫香林、大屯项目、衙门口项目、西单美晟广场、复兴门，天津项目的津津门津塔、南市，还有重庆金融中心的建设，也使得重庆的其它几个项目被盘活。
公司2005年取得天津环球金融中心项目，楼面地价不到1300元/平米，估计总投资65亿。而这个近60万平米的项目，津门豪宅开盘售价 31000万，津塔酒店公寓29000元。本来准备自持的津塔写字楼也有部份转为销售，估计售价在30000元/平米。而津门酒店没错的话将自持，这样即使不转入投资性房产产生公允收益，想来物业经营业务的收入增加肯定是确定的。这些都是利润很高的项目，将集中在1010-2012年结算。
南市项目 权益50% 预计总投资100亿 预计竣工时间2013年。该地块位置优异，地价较低，距离津门津塔项目约1. 5 公里。天津核心地段大型综合高档项目，用途为公寓、商业、商业金融业，占地面积9.2 万平米，建筑面积86 万平米。该地块需付14.2 亿地价款，另需支付28.2 亿元的项目**成本，合计总价款为42.4 亿元，折合平均楼面地价4930元/平米。总投资100亿折合每平米投资11600元，10月17日上午，开盘均价22000元，首期推售396套，开盘 3小时内热销352套，总金额达13.6亿，赶超秋季房交会5天的销售总额，倾城热销，再刷天津楼市新记录。虽然首期开盘22000元，实际上是毛坯房还没有装修，等明年春天，大都会推出精装豪宅，想那时的价格我想大家都会明白的。
金海湾项目2005年取得，楼面地价不到110元/平米，09年开始结算，到11年中区商业项目结算，这些利润都很高。根据金海湾的规划，仅在金海湾南区就将建成４家五星级酒店，在中区也将建成多个星级酒店，总的酒店规模将有可能超过10家，成为继亚龙湾之后，亚洲最大的酒店集群区。南区的喜来登酒店将进入第3年经营，并且酒店的招商进展也很好，预计在2012年底前，南区还有三家五星级酒店17.4万平方米建设完成，这样加上原有的惠州喜来登酒店，将有22万平的酒店，提供1400多套客房。现在看来，原来大家担心的金海湾项目的前途问题，现在已经非常明朗。这不最新推出的金海湾半山沙滩海墅，开盘当天推出别墅32套，实际已经销售近20套，实现均价2.8万/平米。中区金海湾.海尚湾畔推出600套，成交500余套；成交率高达85%；均价实现1.2万/平米，当天即实现销售总额2.6亿（详细介绍见我另一篇文章金融街惠州金海湾）。
原楼面地价每平米1.3万元的“地王”大屯路项目容积率以及户型限定均有所调整，建筑面积增加到约8.5万平米左右（地上增加约2000平米），并取消了“70/90”限制。由于户型调整，开盘计划预计将推迟至10年，竣工结算预计在11年及以后。考虑到08年计提的1.77亿元减值准备，项目风险，几乎没有，并且最新均价显示40000平米，原来的担心现在反而是利润超高的一个项目。
金色漫香林2007年以每平米3000多块拿下时，曾是当年的地王。但如果与去年12月以来亦庄产生的地王楼面价相比，金融街当时拿地的成本简直就是地板价。中信地产、中建地产、新城时代拿地每平米都在万元以上，远洋地产更是夸张，楼面价高达18016每平米。大家可以尽情的想象下，房价要跌多少，我想不管怎么跌，金色漫香林都可以有很好的利润，其它地王就不得而知了。当然如果不跌，金色漫香林项目利润就超可观了。
再来看一下2008年的几个精准抄底之作：
融景城项目，2008年10月拿地，项目取得方式为收购（精准抄底之作），土地面积170000平米，规划建筑面积500000平米，地价 12.25亿元，楼面地价2428元。项目一期二期已开盘销售，均价14500元，融景城买不到房了。距离该项目1 公里的热销楼盘远洋沁山水的销售均价约29000 元/平米。可以预期融景城下一期价格将会继续上涨到2w以上。
西单美晟项目，2008年12月取得，项目取得方式为收购（精准抄底之作），收购金额为159,998 万元，规划建筑面积为111,201 平方米，楼面地价14388元。收购时，该项目的南半部已结构封顶，现在北半部也即将封顶。其中商业肯定是自持出租，写字楼预计将出售，均价40000元 /平米，全部物业计划于2010年底竣工,预计商业将于11年进行公允值计量。
北京复兴门项目，2008年9月取得，项目取得方式为收购（精准抄底之作），收购金额90334.48万元，项目规划建筑面积150,000 平方米，楼面地价为6022元每平米。收购时复兴门项目用地范围内的**工作已大部分完成，余几户未搬迁。目前该项目进展顺利，预计2012年竣工。注：与该项目一墙之隔的凯晨世贸广场目前的价格大约为58000元每平米。
通州商务园B1、B2地块 权益80% ，金融街发布公告取得的通州商务园B1、B2地块共投入9亿元，规划建筑面积总共33.7万平方米，折合楼面地价2670元/平米，而同在永顺镇的珠江拉维小镇和东庭现在的均价大约在15000元/平米。
其他的金融街重庆金融中心、及大学城融城华府项目都是热销项目（这两个项目几乎都卖光了），结算期也都在2010－2012年。所以10-12 年，大体量的低成本项目结算，会保证公司业务较高的利润率（当然除了金色漫香郡这个项目），这是其业绩爆发的基础（更多项目介绍详见我的另一篇文章金融街项目介绍）。
金融街地产项目一览（包括可售项目及储备项目）
项目名称 产品类型 地理位置 建筑面积 出售面积 权益比例 权益面积 状态 楼面价 预计售价 总投资 竣工时间
融华世家项目 住宅 北京 7.27 7.27 100% 7.27 在建 11488 30000 14.55 2010
金色漫香林 住宅 北京 44.5 44.5 100% 44.5 在建 3545 22000 26 2012
融景城 住宅 北京 50.4 50.4 50% 25.2 在建 2428 14500 27 2012
金色漫香郡 住宅 北京 25.7 25.7 100% 25.7 在建 4680 11000 26 2012
西单美晟广场项目 写字楼 北京 11.1 5.70 100% 5.70 在建 14388 40000 21.6 2011
复兴门4-2项目 写字楼 北京 14.9 14.9 100% 14.9 在建 6022 50000 31.63 2012
通州商务园项目 写字楼 北京 33.7 33.7 80% 27.0 在建 2670 15000
昌平区北七家项目 住宅 北京 23.5 23.5 100% 23.5 未开工 7700
金融街E6 地块 写字楼 北京 3.30 3.30 100% 3.30 未开工
金融街E6A 地块 写字楼 北京 8.87 8.87 100% 8.87 未开工
金融街E1 地块 写字楼 北京 1.90 1.90 100% 1.90 未开工
金融街E2 地块 写字楼 北京 2.42 2.42 100% 2.42 未开工
天津金融中心项目 写字楼 天津 58.0 58.0 100% 58.0 在建 1246 28000 65 2011
南市项目 写字楼 天津 86.0 86.0 50% 43.0 在建 4930 22000 100 2013
重庆金融中心项目 写字楼 重庆 23.1 23.1 100% 23.1 在建 2887 15000 14.38 2011
大学城融城华府 重庆 11.7 11.7 100% 11.7 在建 1051 8000 6.4 2011
金融街金悦城项目 重庆 19.0 19.0 100% 19.0 在建 1495 8000 7.4
江北区观音桥地块 写字楼 重庆 132.3 132.3 100% 132.3 未开工 2940
惠州金海湾项目 住宅、商业 惠州 235 235 80% 188 在建 104 8500 120 2021
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792.66 665.36
6.金融街是上市公司中最早对投资性房地产采用公允价值计价的公司，所谓公允价值计价，有市价法、折现法等多种计价方法，而现行政策只允许采用市价法。截至09年末公司共有5个项目采用市场价格计价，这5个项目是金融街购物中心、金树街、C3四合院、金融街中心(A5项目)以及部分德胜国际中心，面积约22万平，而公司全部自持物业面积约47万平，占比不到一半。这22万平成本共32.5亿，按市价计共57亿元，增值约24.5亿，按 25%税率，24.5亿中有6.125亿计入递延税项，计入股东权益的约18.375亿。
11年底前公司明确计划自持的物业中有15万平方米（津门酒店、西单美晟广场、惠州天后宫、金融街F7 二期）的酒店和商业物业，加上原有的47万平，金融街将在2011年未持有62万平左右的物业，自持物业面积的大幅增长将有助于物业经营业务的收入增加及公允价值变动收益。预计2011年底物业出租与经营收入将达到10亿元。
当然除了这62万平物业，公司仅在金融街区还有大约17万米（E6、E6A、E1、E2地块）可供开发的储备用于出租，津塔写字楼预计也有一大部份用于出租，再有预计在2012年底前，金海湾南区还有三家五星级酒店17.4万平方米建设完成可用于出租。
金融街已开业自持物业及计划新增自持物业列表
项目名称 产品类型 地理位置 建筑面积 出租面积 权益比例 权益面积 状态 账面价值 市场单价
丽思卡尔顿酒店 酒店 北京 4.11 4.11 100% 4.11 完工 20000
金融家俱乐部 商业 北京 0.60 0.60 100% 0.60 完工 30000
金融街公寓 酒店式公寓北京 5.07 5.07 100% 5.07 完工 40000
津门酒店 酒店 天津 6.00 6.00 100% 6.00 在建（新）
嘉年华大厦 写字楼 重庆 1.39 1.39 100% 1.39 完工
惠州喜来登酒店 酒店 惠州 4.35 4.35 80.41% 3.06 完工
惠州天后宫 商业 惠州 2.00 2.00 80.41% 1.41 在建（新）
德胜国际中心 写字楼 北京 5.53 5.53 100% 5.53 完工 8931 25000
B、E 座
金融街A5 地块 写字楼 北京 9.00 9.00 100% 9.00 完工 23133 40000
金融街购物中心 商业 北京 8.90 8.90 100% 8.90 完工 28989 40000
金融街F7 二期 商业 北京 1.61 1.61 100% 1.61 在建（新） 2853
金树街项目 商业 北京 0.9 0.90 100% 0.90 完工 45617 50000
C3 四合院 商业 北京 0.21 0.21 100% 0.21 完工 59587 70000
金融大厦 写字楼 北京 1.28 1.28 100% 1.28 完工 8343 20000
金阳大厦 写字楼 北京 1.06 1.06 100% 1.06 完工 8946 20000
通泰大厦 写字楼 北京 0.12 0.12 100% 0.12 完工 5968 20000
富凯大厦 写字楼 北京 1.93 1.93 100% 1.93 完工 3998 20000
其他(车位及配套） 车库 北京 2.59 2.59 100% 2.59 完工
西单美晟广场项目 商业 北京 11.12 5.40 100% 5.40 在建（新）
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7.公司RNAV计算（招商 贾祖国）
RNAV 计算方法说明：我们详细计算了公司各项目具体的评估溢价。对于开发物业，我们按照净利润口径进行计算（收入-成本-**-营业税-三项费用-所得税-少数股东权益）；对于持有物业，按照市值法溢价进行了计算.
项目 评估溢价 评估方法
开发项目评估溢价（亿元） 106 假定一次开发法
出租物业评估溢价（亿元） 145 市值法
经营项目评估溢价（亿元） 80 市值法
帐面净资产（亿元） 164.35
重估净资产（亿元） 375.02
总股本（亿股） 30.27
RNAV（元） 16.10
8.公司EPS预测
预计2010、2011、2012 EPS 分别为0.51元、0.76元
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网购对中底端商品的影响较大，但对高端产品几乎没有影响。你经常会网购几百元的商品，但不怎么会网购几万元的商品。
奢侈品百货不需要人气，但是有固定的消费群，而且在不断增加。
0402的商业地产走的都是高端路线，没有必要担心网购的危险。
商业地产还是看地段。垃圾地段的商业地产确实是泡沫，比如600823的地产大都在垃圾地段，要值得警惕。
但是核心地段的商业地产就是稀缺资源，全世界都一样。
在核心地段拥有大量商产的公司，0402是绝版。
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我感觉随着网上购物和网上商城的兴起，有些商业项目前景并不乐观。。。高昂的租金成本已经让很多租户难以承受，实体店铺有萎缩的迹象。。。（天涯有一个这方面的强帖，掏股吧也有转帖的）
商业地产的容量毕竟较小，没法跟住宅相比，远谈不上稀缺！要是再这样大规模建下去，过剩将成必然！
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