城投股中的西藏城投可能第二

我偏好矿产资源股，尤其是中国优势的稀有资源股，2007年偏好云南资源股，2010年偏好贵州资源股（我认为2010年的600367很可能相当于2006年的600111）。 000540为贵州房地产股，同时也是未为市场关注到的拥有巨量矿产资源的稳性资源股——目前已拥有2000万吨锰矿、5亿吨煤矿探矿权，同时可能潜在钒、钛等矿产资源（公司在2010年中报中表述“密切关注贵州省内其他优势矿产资源，陆续开展了钒矿等其他矿产资源的开发评估等前期工作”）。公司将主业定义为“地产+旅游+矿产资源” 三驾马车。 城投股较之一般地产股最大的优势就是政府人脉资源，不但能拿到优质的土地资源，还可以有机会拿到优质的矿产资源。7月份以来，城投股中跑出了一只大黑马——600773西藏城投（地产+矿产资源），因为有“锂”——盐湖锂资源。 000540与600773在基本面上颇为相似，600773的锂是当前最热门的新能源资源强于00540锰煤钒资源，而000540的地产主业则远强于600773。 锰酸锂、镍钴锰酸锂三元材料、磷酸铁锂是当前全球锂电的三大流派；在当今全球各国的超级电容研制中，中国科学院的主攻方向为二氧化锰基超级电容，所以锰也应列入新能源资源之一。A股中被称为三大锰男的600390锰矿资源储量不详，600367锰矿资源800万吨左右，002125锰矿资源300万吨左右。000540拥有2000万吨锰矿资源属于巨量级锰矿资源。5亿吨煤资源量也不小，煤属于中国优势传统资源，钒属于中国优势战略资源。 2010年9月17日，000540公告与交通银行、招商银行分别签订未来3—5年、未来3年内200亿元、100亿元合计300亿元授信额度，用于：文化旅游，矿产资源与新能源技术开发、利用及新能源管理项目，城市运营，产业运营，房地产开发等板块投资建设的重点项目。公司在公告中表示将充分利用贵州省优质的人文资源、旅游资源和矿产资源，按照“三驾马车”发展战略，深入挖掘新的发展契机。文化旅游和矿产资源与新能源技术开发、利用及新能源管理项目被列在项目资金投向最前列，矿产资源开发可能会大手笔加速推进。新能源技术则是首次被公司公开提及，不排除有后续新能源项目公布。 ********************************************************************** 000540的地产主业： ★ 国家对房地产的调控应该是持续的，不会轻易放松，但最严厉的调控已过去，在通胀难以压 制，人民币对外升值而对内贬值的大背景下，房价下跌非常困难，一旦调控放松则房价在压抑后又再度飞涨不是没有可能，而房价关系民生，我是希望国家能加强调控持续性，尽可能保持房价平稳惠及大多数国民。地产股普遍已跌透，而2010年业绩大多保持高增长，地产股危险期已过去，新的机会可能越来越近，我将地产股重新列入关注板块。 ★ 贵州属于落后省份，2009年贵州省的城市化率约为30%，全国平均为46.6%，贵州城市化达到2009年的全国水平也还有50%以上的提升空间，因此，可以说未来贵州省的城市化空间十分巨大，而且按照国际标准，进入30%的城市化率后，将会快速推进。0540在省会城市贵阳的市场占有率将从2009年的8.8%提升至2010年的17%，坐二望一，贵阳市属于三线城市，城市化率偏低，受国家房地产调控政策影响偏小，将长期受益贵州省的城市化进程。 ★ 地产股的土地储备如矿产资源股的资源储备，都可列入大资源范畴。2009年末，土地储备排行榜前10位地产公司中，第1位为恒大集团5000万平方米、第10位为富力地产2500万平方米，全国销售额第一的地产大佬000002万科土地储备则排在10位之外。 000540属区域地产股，目前在贵州省的贵阳、遵义拥有项目11个（都是大盘或超大盘），最新权益土地储备已达1000万平方米（含7月份获得的乌当奶牛场土地466万平方米，尚待土地变性，容积率暂按1计算），土地储备相当于行业大佬000002万科的1/2左右（当然万科的土地储备在全国性一二三四线城市都有），000540的这个土地储备已属相当可观，可排在全国第二梯队地产公司前列，A股地产股的前几位。 ★ 一级土地开发属于政府资源，属于地产股中城投类公司的专利。000540目前正在贵阳市云岩渔安、安井片区进行一级土地整理业务，该项目可供出售的地块共有5622亩，土地招拍挂溢价约定为“当地政府与公司全资项目公司按照30％：70%的比例进行分成”。据有关推算，每亩一级开发成本约40万左右，目前市场的招拍挂成交价格在230万/亩左右。今年下半年该项目即将有3000 亩左右的土地可进入招拍挂阶段，按计划在3年内完成全部土地招拍挂。按230万/亩均价推算的总溢价为107亿元，公司可分得75亿元，相当于每股收益8.24元，若以1：2：3三年结算则2010年、2011年、2012年分别可结算每股收益如下表：

	2010年	2011年	2012年	备注
结算比例	1/6	2/6	3/6	目前共5622亩一级土地开发
每股收益	1.37元	2.75元	4.12元	三年合计75亿元，每股共8.24元

000540第二大股东最近已由贵阳市国有资产投资管理公司变更为贵阳城市发展投资股份有限公司（简称贵阳城投），以第二大股东的背景，000540后续可能会获得更多的一级土地开发资源。 ★ 公司2009年中期主营收入7.3亿元、净利润1.26亿元，销售毛利率40.61%，销售净利润率17.44%；2009年度主营收入16亿元、净利润4.6亿元，销售毛利率41.73%，销售净利润率28.75%。2010年中期主营收入9.4亿元、净利润1.8亿元，销售毛利率46.44%，销售净利润率19%。 公司2010年度计划新开工面积360万平方米，计划销售面积150万平方米、合同销售金额58亿元（推算销售均价3870元/平方米）。2010年中期实现商品房预售面积约75万平方米（部分为经适房），合同销售金额27亿多元（推算销售均价3600元/平方米）。中期结算金额9.4 亿元，预收款20.6 亿，预收款比09 年末大增258.4%。2010年上半年的销售价，经适房2500元/平方米，商品房5000元——7000元/平方米，团购价3200元/平方米，最高端商品房计划9000元/平方米。上半年含售价低微利的经适房，下半年的销售额应高于上半年，完成58亿元销售额应没有问题。按上半年的预收款占销售金额的比例76.3%简单估算全年预收款约44亿元，假设全年结算按预收账款60%的结算率计算，推算2010年全年销售收入26.4亿元（结算面积90万平方米），2010年中期的毛利率、净利润率都高于2009年中期及2009年度，推算2010年全年的销售净利润率将不低于2009年度，仍按2009年度销售净利润率28.75%计算，推算2010年净利润为7.59元（未纳入一级土地开发的可能利润），较2009年度增长65%，每股收益为0.83元。 按公司的目前开发销售速度推测，未来3年的净利润有望保持50%-100%的高速增长，2011年、2012年也按65%增长估算，未来3年的每股收益简单估算如下表：

	2010年	2011年	2012年	备注
结算面积	90万平方米	148万平方米	245万平方米	销售商品房结算面积
每股收益1	0.83元	1.37元	2.26元	未纳入一级土地开发收益
每股收益2	2.2元	4.12元	6.38元	纳入一级土地开发收益

★ 目前我们看到的各大券商关于000540的研究报告中的未来3年利润预测均未纳入一级土地开发的收益。公司曾透露为了公司长久发展考虑，有意一、二级联动，参与其一级土地开发的招拍挂，因而一级土地开发利润在未来3年内可能不会纳入报表利润，放弃短期收益，没有实质的负面影响，反而增加公司的土地储备，增强公司的长期可持续盈利能力，就象矿产资源公司挖出的矿石不直接外卖而是自己加工进一步提高附加值。 ★ 关于旅游方面，公司的表述是，全面调研了省内各地市的旅游资源，现已将工作的着力点放在星级酒店设施建设和旅游设施的选择布点上，以旅游促地产开发和促会展发展的格局正在稳步形成。2010年，公司将努力完成会展旅游业的五年发展战略布局，并争取在未来的3-5年里，利用贵州独特的自然资源和旅游景点资源，依托著名景点、气候优势和高速交通优势，形成集旅游地产、会展旅游、景区旅游、休闲避暑度假项目等于一体的产业运作模式。 市场上曾有传闻000540将收购贵州最著名的旅游景区黄果树瀑布，在2010年5月18日的网上路演中，有投资者问“请问公司是否有收购黄果树瀑布计划？”，副董事长石维国的回答是“根据有关规定，风景区门票不得交由上市公司收取。一般而言，国内上市公司主营的旅游收入主要为酒店、餐饮、车船票、索道等配套设施的收入”。 ★ 000540的管理层和大股东很关注其股价，大股东在2009年下半年及2010年上半年已多次在二级市场增持股票。在2010年5月18日的网上路演中，有投资者问“公司的股价还会不断创新高吗？”，副董事长石维国的回答很干脆“一定会”，上市公司高管敢这样回答关于股价敏感话题的非常罕见。 ★ 关于定向增发：000540拟定向增发不超过3.09亿股、增发价不低于5.17元。 今年投向房地产项目的上市公司再融资要过国土资源部、住建部、证监会三关，大多数地产公司的再融资材料还摆在国土资源部的办公室里，基本上处于暂停审批的状态。000540的定向增发仍然需要漫长等待，能否成行是未知数。 000540定向增发如能成行，虽然盘子有所扩大，但可以大幅增加自有资本金，降低财务成本，优化财务结构，是件好事情。如果定向增发最终流产，最近已获得交通银行、招商银行3—5年共300亿元的授信额度，资金上不会有问题。 ★ 2010年6月30日公司总资产87.7亿元，负债73.8亿元（其中预收款20.6亿元），资产负债率84.15%（扣除预收款后为60.66%），负债率很高，公司今年内到期的借款数为7.2 亿元，目前现金较为充足，年内到期借款将不会对现金情况产生较大影响。 当前房地产企业在股权融资和银行贷款遭受双重调控的情况下，公司过高的资产负债率并未吓倒运营上属于较为稳健的交通银行、招商银行，如果不是000540管理层有特殊能力，就是公司的项目确实相当优质有前景值得交通银行、招商银行信任了。 ********************************************************************** ◆ 000540目前总股本9.1亿股，已全流通。考虑到第一大股东金世旗国际控股股份有限公司不断增持股份的举动，以及第二大股东贵阳城投为新变更股东，第一、二大股东在未来一年内减持股份的可能性很低，扣除他们持有的4.4亿股，实际流通股为4.7亿股。以2010年9月17日收盘价10.06元计算，总市值91亿元，实际流通市值47亿元，属中盘股。 ◆ 目前的一级土地开发总净利润估算为75亿元，计划三年完成。目前商品房土地储备1000万平方米，假设平均每年销售200万平方米，平均销售价4000元，分五年完成开发销售，净利润简单以平均1000元/平方米计算，可得净利润100亿元。未考虑折现率，一级土地开发+商品房开发总价值175亿元。 ◆ 简单估算的未来3年每股收益：

	2010年	2011年	2012年	备注
结算面积	90万平方米	148万平方米	245万平方米	销售商品房结算面积
每股收益1	0.83元	1.37元	2.26元	未纳入一级土地开发收益
每股收益2	2.2元	4.12元	6.38元	纳入一级土地开发收益

◆ 矿产资源价值：2000万吨锰矿、5亿吨煤矿，以及潜在的钒矿及其他贵州优势矿产资源，矿产资源价值估算较为复杂，暂不作价值估算，以拥有资源量来说，已属于资源王者级别。 ◆ 旅游资源价值暂不作估算。 特别风险提示： 1、所有数据测算都是基于通俗易懂的简单估算，并非严格的财务模型预测。 2、公司的资产负债率很高，资金杠杆比很大，如果国内房价出现崩溃，公司容易发生流动性危机而有破产风险。 3、矿产资源开发启动未见时间表。 4、本帖基于个股基本面机会挖掘，属于个人偏好，仅供参考。对于股票的价格及技术走势本人不展开具体探讨，也不要问我，朋友们各自判断，收益自享，风险自担。