ZT 为什么武汉的商品房均价会涨到10万/平米

刚看到的一个帖子，貌似很有些说服力，搞得想下手了。呵呵。请教诸位TGB高手，看看有没有什么逻辑漏洞么？好像还没贴完，会继续跟踪。

在贴出主文之前，先来看一组表格（数据都是根据公开资料整理）：

表1（2001年和2009年数据对比）
年份 GDP（亿） 同比增长 全国排名 商品住房均价 同比增长
2001 1348 11 1703元/平米
2009 4500 334% 12 5296 311%

对比上面两组数据，可以计算得出2009年武汉的GDP比2001年翻了3.34倍，而2009年武汉的房价则比2001年翻了3.11倍。以八年为宏观分析周期，GDP增额和房价增额保持了基本同步的正向比例关系。

表2（2001-2010武汉市GDP和商品住宅）
年份 GDP（亿） 同比增长 全国排名 商品住房均价 同比增长
2001 1348 11 1703元/平米
2002 1468 8.9% 无数据 2000 17.4%
2003 1662 13.2% 13 2354 17.7%
2004 1956 17.7% 14 2668 13.3%
2005 2238 14.4% 无数据 3345 25.4%
2006 2590 15.7% 16 3622 8.3%
2007 3080 18.9% 16 4685 29.3%
2008 3960 28.6% 13 4883 4.2%
2009 4500 13.6% 12 5296 8.4%

原来想以2000年为统计起点，但多个渠道都没找到2000年的武汉市商品住宅均价，只得做罢。
结论：微观来看，个别年份如2002-2003、2005、2007，住宅均价的同比增速领先于GDP增速，而每当这个时候到次年2004、2006、2008，在调控和市场的作用力之下房价增速就会呈现出与上一年度截然相反的态势，变成远远落后于GDP。

表3（从历史看未来，预测武汉中期房价）
年份 GDP（亿） 同比增长 全国排名 商品住房均价 同比增长
2009 4500 12 5296元/平米
2015 10000（e） 222% 11769（e） 222%

阮市长说十二五期间武汉GDP要力争超过1万亿。如前两个表格里的规律继续发挥作用，根据同比关系计算，武汉2015年的商品住宅均价将会在11769元/平米左右（10000亿/4500亿*5296元/平米）。即便算上2001-2009年的数据折扣即311%除以334%=0.93，然后再把11769*0.93=10958。也就是说，无论如何五年内武汉市的住房均价都会在现有基础上翻番，进入万元时代。

个人以为长期来看（15-20年内），武汉商品住宅均价很有可能突破10万/平米。那上面这三个表格是什么意思呢？其实就是给诸位有缘人一个中期预测（3-5年间）罢了，让大家在做决定时多一个理性的依据。肯定有人会问为什么说3-5年而不是5年？很简单，如果武汉的房价增速在接下来几年领先于GDP指标，一如2002-2003、2005、2007等年份已发生过的那样，住宅市场很可能会提前进入万元时代。

补充几个观点：

1，一个城市的地位如果能重新“驾乎津门，直逼沪上”，那么房价也会。
2，别跟我说武汉人均收入如何如何低：（1）越往后中低收入家庭的住房问题就越会通过廉租房和公共租赁房解决，而不是商品住宅，用这些家庭的收入去拉低整体数据从而得出房价过高结论，不谈动机，方法上是错了的；（2）中西部的几个中心城市，正在利用商务成本优势大力吸引“逃离北上广”的人才和项目，而这个过程中房价也会被抬高。
3，前面给出了预测，3-5年内武汉房价会到11769元/平米左右。那么高端市场的价格区间呢？根据公开资料整理，2001-2009年武汉高端楼盘售价一般为年度成交均价的2-2.5倍，比方说均价是2000元/平米时（2002-2003年的样本）高端楼盘会卖4000-5000，如果均价5000元/平米（2009年的样本），高端楼盘成交均价则在10000-12500之间。也就是说按照2-2.5倍的乘数关系来推算，未来3-5年内武汉高端住宅市场的均价应该会在23538-29422之间。
当然更成熟的市场如上海、北京，高档房产价格与年均价之比一般在3-5倍之间（上海2009年的均价是15467元/平米，高档社区的成交价在45000-75000间，最贵的是汤臣一品130000元/平米，为当年均价的8.4倍）。而如改取3-5倍这样的乘数关系，未来3-5年武汉高档物业价格将会走到35307-58845。