房价必然会分四个阶段下跌 ZT

来源：观点地产网 作者：朱贵明2010年08月10日09:28 　　

考察过2007-2009年房价历史，并分析过原因，未来房价下跌是再明确不过了。

　　未来的房地产历程无非就是重复2007年10月至2009年第一季度。刚开始成交低迷，然后房价开始连续下跌。刚开始二手房降价及开发商暗降，然后是开发商明降。最终一线城市房价下跌20%，投机严重区域出现断供，部分投机者成为负资产，退房属于正常现象，退房者与开发商的争论诉讼增多，地王退地，开发商囤地。
这些现象仍会在未来发生。只不过，未来房地产，如果政府调控不打断的话，房价下跌幅度与持续时间也会超过2008年，房价至少下跌20%以上，下跌持续时间会在2年以上。

　　房价为何必跌，其原因与2008年房价下跌相同。其原因主要有三个。第一，房价严重脱离真实购买力，自住购买者已经没有能力购房，是房价必跌的核心原因。即使2010年政府不调控，房价继续飙升，2011年当房价上涨至一定阶段，投机者都觉得房价不会再涨时，房价也会如1990年日本、2006年美国那样，开始快速下跌。因为，根据他国历史，真实需求购买力是决定因素。第二，从市场运行规律来看，当二套房房贷首付比例增至50%时，受房价下跌预期影响，投机者不会再炒房，投机需求基本消失，导致需求严重降低。第三，投机需求的消失，自住需求“买涨不买跌”，导致住房总需求严重下降，供会过于求，交易量会持续低迷，房价下跌，这就是2008年的历史；未来房价会如2008年那样下跌。

　　为说明未来房价为何必跌？我们可以回顾2007-2009年的房地产历史。2007年10月，经过南方城市的投机潮，房价达到历史高位。2007年10月至2008年12月，房价处于下跌，一线城市普遍下跌20%。2009年4月至2010年4月，一线城市房价飙升，不少项目涨幅达到100%。

　　以北京为例，2007年9月住宅均价12349元/平方米，2008年10月均价8416元/平方米，2009年10月均价达到15000元/平方米。因以上数据属于均价，受结构因素影响较大。我们再以具体地产项目说明2007-2009年的房价变化。以北京西南四环万年花城为例，2007年第四季度房价大约是14500元/平方米，2008年第四季度10300元/平方米，2009年第四季度21000元/平方米。即2008年年底比2007年高峰期下跌30%左右，而2009年年底比2008年年底上涨100%；这种价格变化与大众感觉基本一致。

　　那么，2008年房价为何下跌呢？其从上涨转向下跌的转折因素又是什么呢？我认为，转折因素就是2007年10月二套房首付比例从30%提高至40%等系列房贷政策。这些政策抑制了投机，经过2007年房价大幅上涨之后，在房贷政策的调控下，房价预期由上涨变成下跌，导致投机需求消失，自住需求观望，最终实现房价大幅度下跌。

　　根据房地产周期实践规律，2009年房价本应该继续下跌，部分开发商会破产倒闭，部分投机者以悲惨收场。但是，2009年房价为何又大幅飙升呢？我认为，为应对全球金融危机，国家房地产调控转向及货币政策，促使2009年房价飙涨。其出台政策主要是：首付比例降至20%、房贷利率七折、信贷大幅扩张。

　　信贷大幅扩张，导致资金进入大型企业，大型企业进入房地产市场炒地，拉高地价，2009年地王频现。土地价格上涨，形成未来房价大幅上涨的预期。此时，社会资金过剩，再加上银行信贷的助力，房产投机盛行。投机机制作用下，房价一轮又一轮的跳涨，于是，2009年，受土地投机及商品房投机共同作用，房价快速上涨，许多区域涨幅达到100%。

　　2010年4月，二套房首付比例从40%提高至50%，银行系统又开始收紧信贷，这些措施会像2008年那样，让房价下跌，成交持续低迷。

　　通过2007-2009年的历史考察，我预测，未来会重复2008年的历史，而且会超过08年的下跌幅度，房价下跌分为四个阶段：

　　第一阶段，政府严厉调控措施陆续出台。高房价对政府来说，是弊大于利。弊端是高房价产生泡沫，泡沫破灭严重危害中国经济。益处是地方政府可通过高房价收取更高的土地财政收入。日本1990年房地产大泡沫、美国现在的次贷危机（实质是房地产泡沫破灭危机），均能很好说明房地产泡沫的巨大危害。这种危害是中国不可接受的。这就是政府必须调控房地产的原因。于是，2009年11月开始，各种调控措施出台；于是，2010年4月中旬，提高二套房首付比例及房贷利率。

　　未来若房价继续上涨，政府会有更严厉的调控措施出台。比如再度提高二套房首付比例至60%、70%或者100%，比如再度上浮二套房房贷利率至20%或者30%，比如提高第一套房首付比例至40%，比如第一套房房贷利率提高至基准利率。

　　第二阶段，投机炒房者开始抛售前期所购商品房。当政府各种调控措施陆续出台，尤其是银行按揭资金收缩时，会改变投机炒房者的预期。投机者会由预期房价上涨变为下跌，当投机者预期房价下跌，结合自身所持房产及未来现金支出情况，投机者资金链往往难以支撑，会率先抛售商品房。购房者也预期房价下跌，投机者所抛售的商品房难以出售，会继续降价。房价也就会快速下跌，短时间下跌20%非常正常。

　　第三阶段，开发商实质降价。实质降价不是指开发商赠送装修、增加物业费、打折等虚的内容，而是指房价直接从2万/平方米降低至1.6万/平方米。开发商开始实质降价可能会在投机者抛售房产、房价开始下跌之后1年才会发生。此时，购房者退房、断供等现象会如2008、2009年那样再次发生。

　　房价下跌肯定不会从开发商降价开始，因为开发商现存的现金足够支撑较长时间，再加上开发商支出的现金流并不确定。开发商主要有两项大的支出，支付土地价款和偿还银行贷款。由于地方政府往往“无奈任由”开发商延迟支付土地价款，而且地方政府也不会收回土地；又由于开发商的银行贷款往往可以展期；开发商的支出往往比正常预计的少很多，出现资金链断裂比较困难，至少可以支撑一二年。专家及研究中心按正常情况所研究的开发商资金问题，均会与现实有较大差距，意义不大，除非地方政府强制收取土地价款、或者采取各种包括收回土地及罚款的强制措施。

　　第四阶段，房价继续下跌，或在底部徘徊一至二年时间才能到达底部，完成房地产下跌周期。