转帖:为什么租房者对于房租上涨毫无抵抗力？

本文虽是小叶所写，但我很认同她的一些观点

叶檀:

房地产市场观望的结果，是令人始料不及的房租上升，让收入水准不高的租房者成为直接受害者。



6月30日，链家地产公布上半年北京住宅租金情况显示，2010年上半年全市套均租金2792元/月，同比上涨18.5%左右。其他一线城市上海、广州、深圳等地房租也纷纷上涨，特别是进入5、6月以来，租金涨幅大约在20%左右。按照北京城区计划，目前人均租金负担达到每月1000元，今年1月至4月，北京市城镇居民人均可支配收入为10069元，月均可支配收入为2500元左右。这意味着，房租占收入的比重已接近40%！租房客平均将一半收入用于租房。这是一个惊人的数据，说明普通人的住房成本十分高昂。



租金与就业、与收入直接挂钩，按理不会脱离实体经济的整体环境狂涨，令人奇怪的问题是，为什么租房客对于房租急剧上涨毫无抵抗能力？



最重要的原因是，去年货币发行量过大与一直以来的高房价收益，光打雷不下雨的房产税，让很多手拥数套房的投资客拥有比较充足的现金流，不必急于套现，而租房收益避税办法极多。



房租大涨是我国收入分配不均衡的反应。我国现有房产交易中有25%以现金进行交易，完全没有金融杠杆，说明有一些投资客坐拥巨额现金。当投资客不需要为房产融资与持有成本发愁时，就会以悠闲的心态坐地涨价。另一些需要承担融资成本上升的投资客，在交易量急剧下降时，可以通过提高租金让租客承担自己的融资成本。



房租上升则房价租金比下降，房价租金比下降表明房产投资价值提升。2009年以来，中国城市房价持续上涨，租金却停滞不前，国际上公认的房价租金比的上限是300，而中国中心城市的这一指标一般都在400以上，有些房价畸高的城市超过600甚至达到1000以上。



不过，通过向租客转嫁成本挤压泡沫的效果有限，就算房价租金比下降，中国的房地产价格仍然高不可攀。有网友曾经算过，南京雨花台区豪华装修的最高租房价格是3000元/月，房屋130平方米。计算下来，每月每平方米租金为23元，年租金为276元，按照5%的收益率，资产价值相当于276/0.05=5520。也就是说，如果能够以5520元/平方米购买该房，则出租收益为23元/平方米，年收益率为5%。笔者继续计算，房租增加到3500元，则每年每平方租金为312元，如果年收益不变，则购买该处房的价格应该为每平方米6240元，现在一线城市中心城区还能找到如此便宜的房价吗？



房租大涨也是我国大城市溢价过高的表现。为什么大城市生活成本如此之高，大家依然趋之若鹜？原因很简单，我国存在全球第一的大城市溢价，所有的行政资源、社会资源、经济资源都向大城市集中，大城市生活成本高，相应的机会也多，相比而言，机会成本下降。那些拥有户籍的城市贫困阶层，可以享受大城市经济发展所带来的较高的养老保障，也不愿意离开大城市。中国名牌大学的学生十之八九流入美欧，即使留在国内的绝大多数在大城市创业，而不会也不甘到二三线城市，这并不是学生本身的觉悟问题，而是机会成本与社会资源综合考量下的理性选择。

房地产投资客提高房租，就是享受大城市的红利的表现。如果中国不能破除户籍藩篱，如果社会保障体系不能做到全国统一，如果社会资源依然通过行政手段源源不断流入大城市，那么，大城市的溢价将越来越高，不是通过房租就是通过养老等方式表现出来。



最后，也是最重要的原因是，我国对于租房者缺乏最起码的法律保护。



德国、加拿大等国对于租房者有完善的法律保护。以德国为例，有一半家庭租房居住，主要有两方面的原因：一是租房者权益受到严格保护，房屋承租人对房屋的各项权利属于受宪法保护的财产权。根据德国民法的相关规定，房东非经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。如果法院判令房客搬出，在法院设定的合理迁出期限届满前，租赁关系也一直存续，房客仍然享有合同和法律规定的对房屋的各项权利。一般情况下，房东在出租后3年内不得将租金涨幅超过20%。即使有正当的理由想提高租金，也必须经过房客的同意。如果房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能自己强行提高租金。



在国内，租客毫无法律保障，面对节节上涨的房租，或者选择用脚投票，或者只能忍受再忍受，成为无奈一族。