0
楼主辛苦了，不错，请继续！谢谢！
0
对杭州、温州和上海的看法：
杭州、温州和上海，是中国房地产市场投机性最强悍的城市代表。浙江民间资本的充足和强悍，是让我望而生畏的。
然而，在数据上一个很奇特的现象是：对比这三个城市超常规的高房价，它们的二手房成交量其实非常低。杭州09年一手房成交6.6万套，二手房成交仅4.5万套。上海的一手房和二手房成交量长期保持大致等同的水准。这其实不符合投机的原理。投机一定要撤离，才能盈利。而浙江的民间资本似乎仅仅只是将房地产当成了蓄水池，而不是当成炒作工具，因此撤离得极少。这似乎又预示着这几个城市的楼市有它健康的一面。这个问题曾经了困扰了我很久，一直到我开始步入民间金融领域，才理解这个游戏的玩法。
江浙一带的民间金融极其发达，它们多以房产抵押作为融资手段。随着房价的上升，融资额度也可以随之大涨。江浙的房价大涨，更是一种民间金融游戏。随之而来的一个现象是：大量的高价房被作为融资手段，反复的抵押贷款。由于这些房产更多的是被作为融资工具而不是炒作工具，其投机性更多的是体现在金融市场而不是二手房市场，因此体现的市场表象就是：二手房交易率较低而抵押融资频率极高。
住宅被当成了金融工具，我认为这是非常扯淡的事，这暴露的是我国在民间融资上的根深蒂固的弊病，我极其无语，也没有办法予以评价。
0
这么牛的帖子怎么不顶？！分析得很深刻。
就是对上海的房地产分析得少了点，不知道对上海的市场熟不熟悉？
0
对CPI、加息及货币政策的观点：
这些对楼市的影响很大。在今年几乎是扼杀性的管控政策之下，房价仍然在全国范围内大涨。虽然今年的全年数据没出来，不过我预计，全国的平均涨幅应该达到了10%。我个人分析，这纯粹是因为通胀的原因造成的。现在对楼市的管控政策，已经到了癫狂的程度。限制外地人购房、停止第三套房贷、提高首付、加税，等等，这些措施如果在07年用出来，房地产市场都会被直接消灭掉，所有的商品住宅的交易都会被扼杀。但在今年狂烈的通胀风潮之下，无论怎么围追堵截，都无法阻止资金恐慌性的进入楼市。我甚至相信，在今年这个状况下，就算是取消商品房按揭贷款，都不能阻止楼市上升。
这里瞎说一些理财之道，各位可以无视。通胀时期的理财方式，我个人认为，就是尽量负债。花别人的钱去办事。让大家一起承担贬值风险。而不是自个独自承担。所以通胀时期，能贷款就贷款，能借钱就借钱。
明年，能不能解决通胀问题。我认为不能。明年所谓宽松的财政政策和适度紧缩的货币政策是相互矛盾的。中国最大的花钱主体，不是民营资本，而是政府。财政宽松，意味着政府花钱会继续像流水一样。各种基础设施会继续狂热的建设。这些都要花钱。政府也没钱，那就得印钱。民营资本通过银行融资一直很困难，即使在今年这样的宽松货币政策之下，也一直困难，没啥紧缩不紧缩的说法。而且，越是压缩民营资本的融资渠道，提高它们的融资门槛，民营资本就越是要走向房地产，以获得融资所需的最重要的抵押物。
0
呼叫股天乐，把29楼合并到28楼去，可以吗，谢谢了
0
对石家庄的评价：
从去年和前年的对比看，石家庄去年市区内均价仅4K出头，今年上涨到接近5K，涨幅超过20%。我的理解是，石家庄的改善型需求开始入市，算是从首次置业型阶段向下一个阶段进发了。
这个价位很健康，谈不上有多少泡沫。我的理解是，在北京多年疯狂的抽血效应之下，石家庄终于缓过劲来了。石家庄的财富，开始愿意留在石家庄了。这是石家庄作为一个省会，居然到现在才进入改善型需求阶段的原因。
在均价5K的地方，市中心6K出头很正常，而且很显便宜。这说明石家庄的市中心和近郊并没有很大的价差。也说明市中心并没有相对于郊区而言很显著的居住环境优势。
对于一个省会城市来说，才这种价位，实在是低。实在是被北京抽血抽狠了之后的结果啊。
0
貌似回帖的都是字母兄弟～～～
0
[引用原文已无法访问]
恩，也对，我当时也是看了好长时间的。
0
说福建——泉州和福州
老实说，我之前完全没想到研究福建的难度有这么大。我估计，由于靠近台湾这个特殊的地理位置的影响，使得福建的政治气氛一贯是趋于保守稳健，不会出现很强的政治上的倾向性，也因此没有哪个福建的东部城市在政治和体制上享受到特别的照顾。结果是福建东部沿海地区，出现了三个鼎立的巨头：泉州、福州和厦门。这可能是某种战备思维的结果：不能把鸡蛋放在一个篮子里，以策安全。在这种宏观发展战略上的齐头并进，均衡发展的思维指导下，这三个沿海城市各自发展出自身的显著特点，让我颇感趣味。
泉州是福建经济第一重镇，真正的工业化强市，福建GDP超过3000亿的唯一一座城市。它的定位，居然就是一个纯粹的工业化城市，城市化率极低。泉州总人口700余万，然而市区仅有100万左右的人口，市区年住宅销售套数不足1万套。这是一个非常小的市场，与其经济第一强市的地位极不匹配。泉州代管的几个县级市的经济都非常强悍，形成独霸一方的局面，泉州也无法整合这些县级市的资源以强化自身的城市建设。这种分散型格局的形成，明显是基于均衡发展的战略考虑，有强烈的备战意图。基于这个原因，泉州的房地产市场表现出典型的首次置业型特征，在均价6000左右长期徘徊，并体现出强烈的价格敏感性，一旦均价上升到7000左右，成交量就锐减，个别月份甚至可以降到成交量为零的地步。考虑到它极低的城市化率，市区居住环境因此也谈不上优良，出现这种情况，很可理解。未来泉州如果试图发展，必须要整合全市的经济资源，大力加强城市化建设。3000亿的经济规模，年地方财政收入大致是200亿出头，只能穷全市之力，打造出一个主市区。我个人不相信泉州可以像佛山这个富得流油的城市一样，走多区域中心的道路。如何打造主城区，将是摆在泉州政府面前最大的难题，也是它作为一个工业化强镇，发展到目前的规模之后，必须要解决的发展瓶颈问题。只有解决了这个难题，它才能继续往下走，从工业型城市走向居住型城市，从而留住自己的财富，不至于被南北方向上的厦门和福州吸走。如果它保持目前的状况，它的财富必定会被厦门和福州吸得干干净净。
福州是福建第二强市，作为福建的省会，它的GDP仅仅达到了2500亿的水平，在东部沿海省份的省会城市排名倒数第一。人均GDP仅5300美元，达不到二线城市的标准。这一定是基于国家战略刻意压制其发展的结果。福州除市区外，还管辖6个县和2个县级市，外加一个开发区。总人口690万，市区占到了300万。城市化率勉强过关。08年福州住宅成交均价7200，成交面积不到200万平米。对于一个经济规模如此之小的省会城市而言，这是一个健康的价位。但从09年开始，福州就开始打鸡血了。全年均价保持基本平稳，大致是7500的水平，但成交面积暴涨到了500万平米，从价格走势来说，成交价格从年初开始坚定的上涨，到年底上涨到了接近10000的高价位。价格涨幅达到50%的幅度。今年福州的交易量随着价格高企而剧烈下滑，1到10月的成交总量为160万平米出头，预计全年的成交总量不会超过200万平米，回复08年的交易量水平。今年福州的成交均价在11000左右浮动，变化很小。现在福州的楼市，体现出典型的虚火旺盛的迹象。在经济层面上，看不出福州有任何实质上的成就以支撑其突然暴涨起来的楼市。唯一可以拿来吹嘘的，是09年被国务院通过的所谓“海峡西岸经济区”的规划。我反复说过，台湾的代工型制造业事实上相当落后，利润率极低，跟中国东部大多数城市正在极力淘汰的三来一补型工业一个调调，并没有什么技术含量。中国自身的制造业水平，并不比台湾低多少，乃至最近表现出了强烈的超越台湾的趋势。而且台资在国内的布局早就完成，由于它们的利润有限，因此它们的资金实力其实极其有限，再次大规模扩张国内布局的可能性极小。试图依托台湾振兴地方工业经济，我认为非常扯淡。无论从哪一点来说，我都认为福州的房价存在极大的投机成分。福州的吸血能力受厦门和宏观战备战略的掣肘，并不能放开手脚对周边城市吸血。它自身的造血能力极其有限，2500亿的经济规模极小，在珠三角简直要被无视掉。在这种背景下，它却承担了高达11000的房价整整一年。我认为这种投机泡沫必定会破灭。福州多年来低调做人而积累的财富，将会被洗劫干净。均价1.1万，是二线城市中的杰出代表，人均GDP过万之后，才能达到的均价数字，以福州这样的城市，维持现在的均价，是全民狂热投机心态发作的结果。这一段相当的不客气。福州的朋友不要介意。
0
[引用原文已无法访问]
谢兄的邮票，如果大家都像兄一样就好了，哈哈～
78
评论(125)
收藏
展开
