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细说成都之一
因为这个帖子里的成都控太多，我不敢懈怠，一定要拿出点功架出来，才能镇得住人。所以这一段会更显专业，关于经济学的知识点会更多，我尽量说得通俗。
先介绍一些基础概念。考察一个城市的工业水准，最重要的是考察其工业增加值数据。这个词的含义大致是：通过工业生产，将原材料变成了工业产品，实现了价值提升。提升了的那部分价值，就是工业增加值。另外一个概念是规模以上工业增加值，也就是由有规模的工业企业所创造的增加值，目前我国一般是选取年产值500万作为“有规模”的界定线。规模以上工业增加值占总工业增加值的比例越高，就说明这个城市的工业化水平越高，手工作坊式的小型工业越少，品牌型工业越多。我个人对中国工业化城市的分级，当城市的规模以上工业增加值占总工业增加值的比例达到50%的时候，意味着其工业化开始起步，到80%的时候工业化开始成熟。到95%以上，意味着开始进入工业化后期阶段，积累财富和人品，迎接城市从工业型城市向居住型城市的腾飞和转型。
成都02年的工业增加值为598亿，规模以上工业增加值为277亿，占比仅为46%，可见成都02年之前都是以手工作坊式的工业为主。04年的数据分别是790亿和425亿，占比53%。大致从这个时间开始，成都的工业化开始起步，并进入飞速发展期，进步速度让人叹为观止。06年的数据分别是923亿和750亿，占比80%；到09年，数据分别为1644和1477，占比达到了惊人的89%。今年的数据还没有出来，但我已经可以乐观预计规模以上工业增加值占比将达到90%以上。这是一个非常了不起的经济成就，在5年内实现其它工业城市一般需要20年左右的时间才能实现的工业化。
当然，基于我个人的一些恶趣味，在对成都提出表扬和认可的同时，我很有必要要对成都在目前工业化之路上取得的成绩泼一些必要的冷水，你丫真别以为这样就天下无敌牛逼到疯狂了。早在2002年，成都连啥是工业化都不知道的时候，佛山的工业增加值和规模以上工业增加值分别是621亿和514亿，占比达到82%；09年佛山的数据分别是2924亿和2865亿，占比97%。无论是总额还是占比，都比成都领先得多。就这样，佛山还只是一个珠三角的小小的二线城市，被广大成都人民嗤之以鼻，认为和伟大的成都无法比拟。有趣的是，成都人民最自豪的，居然是成都具有强悍的吸血能力，能吸收整个四川大地的财富，而佛山东莞这些城市无法吸血。GOD！我再强调一次：吸血就是竭泽而渔，是对周边城市经济的猎杀和狙击，将它们辛苦积累的财富全部掠夺干净之后，就是吸血型城市的死期。由于中国西部中心城市城市建设提速、生活品质改善的时间大致也就是近5年的事，因此吸血也就吸了近5年的时间，所以目前看来，好像还有很多血库可以慢慢吸。但是我相信，最多还有5年时间，被吸血的城市都会造反的。总会有办法让你没法再吸下去的。
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细说厦门
厦门是一个岛城、特区、计划单列市、福建经济规模第三的城市。由于福建整体的经济其实相当孱弱，厦门这种全省第三的城市，09年GDP规模也仅仅只有1623亿。但是厦门人口不多，户籍人口177万，常住人口252万。（这里我说一下， 非户籍常住人口的统计未必有各位所以为的那么难，目前比较常用的是统计社保人数。这个相当准了。没有社保的基本上是流动型临时工，不是城市的主体经济力量。）人均GDP约9500美元，这是一个很不错的水平，这说明厦门是典型的“小家碧玉”型的经济结构，经济规模不大，人不多，都挺富裕。一群小富人，在厦门岛上过着他们悠闲的小日子。
作为计划单列市，厦门的税收其实要被中央直接拿去，福建省没法分享，因此福建必定对厦门围追堵截，不会对厦门有任何财政上的扶持，并会强烈的阻止厦门向省内吸血。这意味着即使厦门和福建的关系，未必像重庆和四川那样水火不容，但也必定是像深圳和广东一样，相互看不顺眼。即使不会相互拆台，也不会相互扶持。厦门的发展，在得不到倾斜型的扶持政策的情况下，完全依靠发掘自身的力量。它现在的成就，我认为主要是得益于它清晰的城市定位：旅游型城市、传统的港口优势、强大的教育资源以及与之衔接的科技产业定位。厦门的经济结构清晰和健康，让我留下了非常深刻的印象。2000年厦门的人均GDP仅1000美元，到05年达到6000美元，今年应该已经突破1万美元，10年中翻了10倍，这种惊人的发展速度，更应得益于厦门自身的强悍的产业结构，而不应归因为它的吸血作用。恰好是反过来，厦门由于这种迅猛的发展，其生活水平远远超越福建省之后，才对省内各荒僻城市的富裕群体产生不可抑制的吸引力，进而出现一定的吸血效应。05年前厦门楼市的外地客户比例不足2成，其后逐年升高，目前已经达到55%，超过本地客户购房比例，刚好印证了我的上述判断。
厦门的城市地理特征非常明显：本岛以及半环抱着本岛的陆域。其2010年前的城市规划呈现出典型的精打细算的特征，就是俗话说的：“有钱都使在刀刃上”。它集中精力建设本岛的湖里区和思明区，放缓对陆域部分的建设。这种精细的态度，使得厦门本岛得到了最充分的、几乎可以说无缺陷的开发和配套，其生活资源之完善，即使在全国范围进行比较，也能排进前10名的位置，远远超过同样打着旅游城市旗号的珠海。最近厦门新修编的规划强调由于本岛的开发已近饱和，对本岛的投入要放缓，以优化为主，集中精力向东部陆域（海沧区）和北部陆域（集美区）发展。这一连串的城市发展规划理念，务实有效，轻重缓急，清清楚楚，完全挑不出毛病。
综合以上的因素，厦门的经济规模虽然不大，但是质量非常高，无论是产业结构还是城市规划理念，均远远的超越国内一般的二线城市，而接近一线城市的水准。因此厦门的楼市随之上涨，我个人非常认可。受限于厦门的城市规模，其楼市的总成交量很少，仅有150万—200万平米左右，是非常精致的市场。岛内外的供应量，从07年的岛内6成岛外4成，逐渐演变到现在的岛内4成岛外6成，体现出厦门的市场发展方向，逐渐从已经饱和的岛内，向岛外扩张。07年，厦门岛内均价过万，岛外大致在5000元左右。其后由于城市的区域经济中心作用开始体现，吸血效应大幅加强，刺激投资型客户入市，开始实现价格大涨，到今年11月份大致是岛内1.7万，岛外8000左右。考虑到岛内的供应量日益稀少且必将成为稀缺性供应，我个人认为，目前岛内的这种价位，属于典型的投资型置业城市的市场价位，它与厦门目前的经济地位相匹配，泡沫性很小。至于岛外8000的均价，相当于改善型市场的初期价格，由于缺乏实地考察，我难以判断目前厦门岛外的生活配套是否已经相对于福建其它城市而言具有相当的优势，但考虑到厦门必须向外扩张这一事实，其岛外区域的配套在其强悍的岛内饱和溢出效应下，应该也可以很快予以完善，我也相信即使目前这个价位已经包含了对未来的升值预期，这个预期也是可以达到的。
综上，我对厦门楼市的整体判断是：健康级。现在的价位很合理，岛内与岛外各自体现出明显的投资型置业与改善型置业的特点。但在目前这个价位上要再实现持续上涨，除非厦门的中心级经济地位能得到持续性的加强，其经济规模逐渐从目前的小家子气的状态，变得具有大家风范，才能提供持续上涨的动力。
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无油干推！
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评价得很好，呼唤翻总来PK一下。。。
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[引用原文已无法访问]
呵呵 学
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已经修改，谢谢。
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对苏州和南京的看法：
虽然南京和苏州距离杭州上海确实不算远，但是江苏和浙江，就像两重天地一样。对比浮躁的浙江水土，江苏人温秀平和得多，投机风气很淡。苏州是长三角工业第一重镇，是外资工业的在中国的桥头堡，不是台湾那种其实毫无技术含量的低端基础工业，而是真正的优秀的外资制造企业。苏州作为一个工业城市，已经将工业城市可以做到的都做到极致了。超过7000亿的GDP，在非省会类城市中，几乎是经济规模最大的城市，具有极其强悍的经济实力。所以苏州近年来转身开始改善城市居住环境，开始地铁建设，整合旅游和商业资源，这么一来，它的房价很合乎逻辑的在近3年内增长速度极快，已经翻了一番。这表明它已经完全超越了工业化时期的首次置业型阶段，而进入了比较纯粹的改善型置业阶段。这个阶段的二线城市，由于它具有一线城市的经济实力，但又缺乏一线城市的吸金能力，因此它未来2-3年内，随着居住环境的不断优化，可以实现的价位，大致是一线城市和二线城市之间的价位，大致是均价15000，市区中心位置，配套最完善或有突出资源的能达到2万，而郊区约1万。这是我对苏州市场的整体判断。
苏州的房价确实是二线城市中泡沫相对最小的了，经济收入水平不错，城市配套也不差，适合居住，而且工业也很发达。相对苏州新区和市区的房价来说，园区的房价相对较高，但也在1万以内。当然也与不同的公积金政策相关。相比较上海外环的房价，苏州的房价确实还是很理性的。
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说合肥
合肥的GDP大致在2000亿左右的规模，常住人口不少，500万。对于一个省会城市来说，这是一个极差的经济成绩单。这仅仅相当于珠三角三线和四线城市之间的经济规模。安徽的其它所谓大城市同样惨烈，芜湖900亿，安庆800亿，马鞍山借资源之便，达到660亿，其它都在600亿以下。这种规模的经济，说明整个安徽都刚脱离温饱线不久，属于还要努力一把才能小康的水平。
这种经济水平较低的省会城市，它自身的能力有限，唯一所能依据是，是其相对于周边几乎是刚刚脱贫的城市而言具有的居住环境优势，从而产生微弱的吸血效应。然而合肥距离南京太近，安徽东部的财富更可能的是被南京吸走，仅有部分安徽西部的穷困城市，才可能被合肥吸血。关键在于，安徽相对富裕的城市，基本上都集中在东部。芜湖、蚌埠、马鞍山等等。西部仅有安庆这一个相对富裕的城市。这样的结果，导致合肥的城市发展几乎只能靠自身造血。
在更加宏观的视角来看，安徽的处境更加尴尬。它位于长三角外侧，它要承受整个长三角的吸血效应。它在与长三角的竞争中必定处于无从招架的地步。这使得整个安徽，几乎都没有拿得出手的产业。这方面安徽的特点类似于江西：在前30年的中国工业化进程中无所作为。
但是近3年来合肥的经济突然一改颓势。在目前的东部产业升级调整浪潮中，合肥很顺利的承接了从东部发达地区离开的传统工业，实现了比较全面的工业化，比较顺利的完成了家电、汽车、化工、建材等产业的布局。这是很牛逼的事。老老实实的承接从长三角迁出的传统工业，认清自己本来落后的现状，不好高骛远的搞什么高科技或者金融中心，这是合肥的牛逼之处。因此，我对合肥的经济前景，非常看好。按照中国城市目前实现工业化的速度，再给它三到五年时间，就能完成工业化，步入居住型城市阶段，从而激发改善型需求入市。
在上述城市发展的背景下，合肥的房地产市场表现与之完全一致的特征。08年前，合肥的住宅供应面积都在500万平米上下，市场均价都在4000以下，市场低迷，体现出典型的首次置业型初期的特征。从08年之后，随着产业布局的成型，成交面积开始猛增，08年达到700万，09年更是达到1000万平米。今年预计也将达到1000万平米的成交量。成交价格也开始随之上涨，09年底均价达到5500，到今年10月份全市均价达到了6300，3年时间上涨了近60%。
即使考虑到今年狂烈的通货膨胀所引发的全国范围内近10%的房价上涨因素，合肥由于本身的城市经济升级而带来的地产升值幅度，也达到了50%。我分析，这种突如其来的成交量和成交价格的上涨，缘于合肥多年来的楼市低迷，事实上在合肥人中积累了大量的待消耗的财富。这些财富一直在寻找突破口。一旦合肥确实的开始工业化进程，就可以引爆置业需求，引起成交量爆发式增长。并且，在合肥附近南京等长三角中心城市房价大涨的市场背景下，合肥人对市场的信心也在增长。这几个因素的共同作用下，合肥最近的市场大卖，也是可以解释通的。
说到对未来的预测，只要合肥坚定的在工业化的道路上走下去，建设成安徽的工业第一强市，那么合肥的房地产市场就一定会持续的增长下去。目前6500左右的成交均价，对于一个迅猛发展中的省会城市而言，并不算高，算是健康。如果合肥可以在3到5年内完成工业化进程，均价上升到8000以上，也算正常。
说到合肥各区，很有趣的是，合肥各区的价格差异极小，仅有个别区在个别时段出现统计数据上的差异。我认为，这是由于合肥作为一个工业化初期的城市，并未出现真正意义上配套完善的中心城区。各区之间的生活舒适度其实相差不大。反应到售价上，就无法体现出区域级差。未来合肥各区之间是不是会出现领涨性的区域，要认真研究合肥的城市规划，看哪里被规划为真正的居住新区，并能享受到优先的财政倾斜。我纯粹进行纸面研究的结果，目前“蜀山区”似乎有点这个意思。本人不对这个区域选择承担任何投资建议上的责任。
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楼主辛苦，d
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对苏州和南京的看法：
虽然南京和苏州距离杭州上海确实不算远，但是江苏和浙江，就像两重天地一样。对比浮躁的浙江水土，江苏人温秀平和得多，投机风气很淡。苏州是长三角工业第一重镇，是外资工业的在中国的桥头堡，不是台湾那种其实毫无技术含量的低端基础工业，而是真正的优秀的外资制造企业。苏州作为一个工业城市，已经将工业城市可以做到的都做到极致了。超过7000亿的GDP，在非省会类城市中，几乎是经济规模最大的城市，具有极其强悍的经济实力。所以苏州近年来转身开始改善城市居住环境，开始地铁建设，整合旅游和商业资源，这么一来，它的房价很合乎逻辑的在近3年内增长速度极快，已经翻了一番。这表明它已经完全超越了工业化时期的首次置业型阶段，而进入了比较纯粹的改善型置业阶段。这个阶段的二线城市，由于它具有一线城市的经济实力，但又缺乏一线城市的吸金能力，因此它未来2-3年内，随着居住环境的不断优化，可以实现的价位，大致是一线城市和二线城市之间的价位，大致是均价15000，市区中心位置，配套最完善或有突出资源的能达到2万，而郊区约1万。这是我对苏州市场的整体判断。
南京的经济实力明显弱于苏州，4000亿出头的GDP规模，仅仅相当于二线城市的规模。但是南京的定位非常清晰。它就是一个典型的中心城市，区别于周边众多的工业强镇，如苏州无锡常州等，它很纯粹的以中心经济区作为自己的定位，第三产业在GDP中的占比很早就超过5成。南京的居住环境非常优良，这使得它虽然在经济上并不十分强悍，但对于省内其它居住环境较差的工业城市，仍然具有比较显著的吸金能力。这样对比起来，南京和苏州的房价以及未来的发展轨迹，应该大致等同。在数据上，09年苏州和南京的销售面积都是1000万平米左右，均价大致都在1万左右，统统印证了这两者之间相似性的判断。今年的最终数据出来后，应该也可以验证我这个判断。
苏州和南京呈现出典型的镜像互逆的特征，这是一个很有趣的现象。也是当初吸引我开始对城市的经济特征和楼市特征结合进行研究的诱发点。
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