跟随城市发展的轨迹，寻找房价上升的规律——总结我的地产投资理念

加油

好

分享。无油干推。
请分析一下青岛和济南

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谢谢李兄的邮票。

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错了，少写了一个字，是“不注明”

尽管是转帖，还是用了心，油推

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好吧，是我错了，这是天涯的一位ID为蛮族勇士的作者写的，他发表在天涯论坛的房产观澜和经济论坛里。
其实我之前著名他的ID还有一个原因是我不确定是不是他的原创。

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您好，我开头已经说了是天涯的高手的作品，个人觉得比较尊重他了～～至于名字我觉得没有必要写出来吧～～

细说成都之二
　　
　　上面说的是成都的产业数据，现在说成都的产业结构。老实说，成都能在5年内实现工业产业的超常规增长，背后一定有它的客观原因。数据仅仅只体现了结果，导致结果发生的，必定是产业结构发生了根本性变化这个原因。04年前成都从数据上的简单分析就可以知道，没有值得一提的标志性产业，以手工作坊为主。我相信这也符合大家对成都的一般印象。但近5年来成都的产业经济暴涨，我第一眼看上去，吓了一跳，哇塞，高科技产业。靠高科技产业推动了整个城市的经济发展，我不说后无来者吧，至少也是前无古人了。中国至今没有哪个城市能靠高科技维持城市的经济活力的。然后冷静下来，仔细去看，到底推动着成都产业经济发展的动力是啥。一看之下，这个高科技就露出了原形：原来就是一直挂着高科技牌子的传统三来一补行业中的老大哥：代工行业。代工行业是亚洲人民的一大爱好，在亚洲各个国家之间轮流做。中国是其中的翘楚。代工各类鞋袜服装啦，各色皮具零碎，是我们制造产业的传统长项。近两年那些低端的鞋袜服装之类的代工行业纷纷向越南缅甸等国迁移，因为这种代工技术含量极低，文盲都能从事。与此同时，比较有技术含量的代工，比如IT行业的代工生产，就在国内越做越大。全世界的发展中国家事实上都没有中国那么重视基础教育，我国40岁以下的人几乎全民脱盲，这是国际上所有的发展中国家都无法比拟的“劳动力素质优势”。这就是行业背景。
　　
　　最近几年来，东部城市对打着科技旗号的代工产业极不待见，总想把这些企业都干走。事实上，很多所谓的科技产品都是代工生产。办公用的各种电子设备比如复印机啊投影仪啊什么滴，照相机，几乎所有的IT产品，都是代工类企业搞的。品牌科技企业一般只负责核心技术研发，生产和周边的技术环节都交给代工企业干。这类企业赚的就是一点辛苦钱，行业利润率极低，靠走量赚钱。富士康是其中最牛逼的代工企业，啥都能代，目前而言，几乎就没有富士康代不不出来的产品。这些代工企业中，人工成本是他们非常主要的成本，远较一般生产企业高，因此他们承受薪水上升的能力极弱。目前整个中国东部的人工成本都在大涨，让这些个代工企业无法承受，因此越来越多的代工企业选择向西部迁移，直接进入人口大省开厂。西部各省都在争抢这些被东部自然淘汰的代工企业，而成都很明显的抢得了先机。比较有趣的是，代工企业具有群集效应，这是因为它们经常分享订单。因此目前成都的所谓高新产业园，充斥着各种各样的代工企业，并且必将产生巨大的聚集效应，吸引越来越多被东部优化走的代工企业。让成都的产业园区领导笑得合不拢嘴，整天在媒体上强调：现在我们成都已经不再是简单的招商引资了，而是挑商选资！
　　
　　这里顺带说一句。软件行业从来都不足以成为支撑一个中国城市经济发展的行业。它的经济能力在中国几乎任何一个城市中的作用都可以忽略不计。请不要再拿这个行业出来吹嘘了。
　　
　　当然，我这里从来都没有贬低成都的意思。在东部产业升级的过程中，代工行业必定要往西部迁移，这是经济规律。成都在这方面醒悟得最早，做到了西部最好，并成功的推动了城市经济的飞速发展，这是极其牛逼的，非常值得表扬。我对此十分赞赏。

非常感谢楼主，有幸看到这个帖子。点推荐了，没油，请谅解。
说一下自己的意见，最好在开贴时留下原作者的ID：蛮族勇士，表示对人家的尊重。
另外，原作者的大部分观点都表示认同，尤其是房地产业可以作为一个主导型产业发展，降低二手房交易频率以遏制炒房等等。
对于全国的房地产市场，我感觉原作者忽视了一个对于供需关系的基本假设：人均30平米，那么每年的物业服务所需要的物业费是多少钱？改善型需求里面有多大比例是有效需求？2000年以前，虽然没有刻意发力建设房子，但存量也很可观，这些存量的生命周期还有多长取决于地方政府的拆迁力度。很多二线城市现在大规模拆迁，其中又有较大比例的拆迁房屋其实是80、90年代建起的房子，一方面可能确实是为了改造城市居住、交通环境，还有一个原因，就是人为制造需求，已经表明房地产市场的虚火之旺。对于一个股票来说长期看好，不代表不会中线调整。考虑到人口出生曲线和现在的实际上的城市化率，以及明年的加息因素，房地产市场自己认为调整即将到来。