恒隆地产

本人观察恒隆地产两个月,恒隆地产价格跟价值之间如何评定,恒隆在地产行业里是否能像股权投资的伯客希尔一样成长近半个世纪？恒隆地产的安全边际在哪里？恒隆的风险在哪里？

　１．恒隆地产的０７．０８年负债为０．广积粮这让他在全世界经济危机面前从容以对，恒隆地产作为ＨＫ的上市公司，跟Ａ股相比是否有优势呢？相比Ａ股Ｈ股的沽值跟全世界的股票定价更吸引人，同样的价值不一样的价格，有人说Ａ股投资者不一样，政策不一样人民币升值流动性充足，那是因为Ａ股投资者没有相对成熟，但会渐渐的成熟起来的，中国经济好于其它地区是没有错但是ＨＫ上市的在大陆经营业务的公司同样是受益了人民币升值恒隆就是这么一家．流动性是个胆小鬼当经济增长放缓当大陆有城市成长世界金融中心上市选择开放自由，当Ａ股沽值高公司都愿意在Ａ股上市拿钱时，有了一定的进展很多公司以是蠢蠢欲动，假如中石油大股东不是国资号的拿到Ａ股上市８０倍的ＰＥ不全卖了才怪，中国溢价充足的流动性就偷偷的溜走了，
　２．在金融危机期间，恒隆地产的最低分红率也在50%以上，而近几年为了保持红利的稳定增长，更是在有些年份出现了120%的分红率，过去10年的累计分红额与累计基本盈利的比达到82%——恒隆的股息收益率是香港所有地产上市公司中最高的。高分红和每股收益的低增长让公司在整个金融危机后的低谷阶段变成了一只债券，而这种“债券价值”成为其股票的估值底线。

现在国债的收益在百分之２．５到百分之５之间．假定恒隆地产不成长当然这种概率是很小的，在什么价格收益会高于等于国债的收益．
恒隆地产的每股收益相对的年分红



恒隆地产的分红，资产，收益每年都在稳步的增长，而恒隆地产都是买最好的地建商业中心长期投资来说资产都会得到稳步的增值．历史证明了恒隆是一家非常之优秀的公司．同时也给了股东很好的回报．根据往年的保守沽算恒隆地产０９年的分红因不低于０．６块．得出相对应的价格跟年收益．１０块／６％　１２块／５％　１５块／４％　１７块／３．５％　１９块／３．１％　　２２块／２．７％.

高峰时投商业地产，俨然股票；

　　低谷时投开发物业，变身“债券”

　　高峰时，恒隆把从开发物业中套利赚得的钱逐步转移到出租物业中来，这也可以理解为一种变相的现金储备，以预防楼市拐点的出现；而低谷阶段，公司又把从出租物业中赚取的部分收益拿出来，套利开发物业的低谷，并以出租物业的稳定收益来支持其高分红政策，从而支撑股价底线，同时，非常有耐心地等待下一个行业高峰的出现，以便兑现套利收益，扩张出租物业，然后进入下一个循环。

　　而伴随着这一经营战略的循环，公司在资本市场的定位也在变化，它总是在低谷阶段把自己变成一只债券，提供高分红、低增长的相对稳定收益；而在高峰期到来时，把“冷藏”的开发物业收益一次兑现，并进行大规模的出租物业扩张，在这一时期，公司又变成了一只非常有增长潜力的股票，然后，当增长布局完成后，它又回复了债券状态。

　　在出租物业上求稳，在开发物业上套利，用稳定的租金收益来支撑低谷套利和维持股价，而用丰厚的套利收益来推动出租物业的扩张并适时激活股价，这就是恒隆的发展策略
根据公开信息恒隆地产今后每年都有项目完成投入出租，租金也会随着逐年增长．