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开征物业税，
房地产获取暴利的时代即将结束，
现在是最后丰盛的晚宴。
终于明白管理层的心思，
在房地产开发早期，
若没有暴利，
是不会吸引资金进入这个领域，
也就不会在短时期内建设大量的住宅，
房子建好了，
到了收割的季节。
每个行业、每个领域的发展轨迹皆是如此。
所以要密切关注政策的下一个导向。
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看样子，
猜透管理层的心思，
便知道大盘运行的轨迹。
果真大盘顽强向上，
什么IPO，
一边凉快去吧。
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有关物业税的分析
http://www.ccthere.com/thread/2205942
我在《把老百姓弄得没钱》文中有分析，这一步是必然的。居民手里这么多值上百万的好房子，低成本得到，炒得风生水起，政府却弄不到啥钱，这是政府所不能容忍的。研究完了，后面就是开征，这也是必然的。从研究到实施，说不清会多长时间。但从地方政府的财政困难看，这事随时就开始试点也不奇怪。我这里分析一下物业税可能的形式，以及它的影响。
物业税的经济意义是，房地产不仅购买需要很高成本，持有也需要可观的成本。这样，持有房产也需要现金流来支持了。美国有1美元就卖的房子，就是因为付不起物业税与贷款了。
物业税，显然会与房子的市场价值挂勾，这是各国通行的作法。有些意见认为，一套房免征，二套房或者n套房才开始征。这个办法不好，因为很难定义什幺叫二套房，一家人几个身份证，谁知道共有几处房子？简单易行的办法，是给房产估一个市场价值，这个其实已经在做了，银行放贷都需要这个基准的。然后，规定免税额多少，比如北京的房免征80万的物业税，值100万的就交20万的税，象个人所得税一样。上海免100万，武汉免40万，各地自行规定。这样，穷人住小房差房，就不用交物业税，不会闹得沸反盈天。富人管它持有几个房用几个名字，反正都得交。
这对穷人的影响是，有些穷人每月收入不行，却因为历史的原因住着市中心好地段的好房，这些人会受重大影响。比如抄底买了个120平米的自住房，值200万，免税100万，还有100万的价值要交物业税。按国际惯例3%，这就是一年3万元，并不是很容易承受的，现金流不行，就抗不住。这种穷人的理性选择就是把房子降价卖给承受得起的高收入人士。时间一长，穷人就被清除出“高收入人士”居住区了。
征了物业税以后，二手房主能不能涨租金转嫁成本，这也需要探讨一下。一般价值的房产，物业税本就没有或者不多，租金不会涨。价值较高的房产物业税成本高，会有加租要求，比如4000租金想加到5000。但能出这么多租金的人，买房能力也强，二手房主降价卖房，正好转去买房。所以，高价房产，有一个积极换手的过程。持有一大堆高价房产收租将不太流行，物业税成本太高，租不出去就亏大了，挣钱不易，房价上涨也不一定高兴。而买许多低价位房子收租是不错的生意，普通民众收入上涨，租金也能跟着涨。本来外国富人就不太流行当地主，自己住一个很好的房子也就罢了，买一堆高价房子放着太亏。
有了物业税，炒房会变得很复杂。象中国这样高达10倍的房价收入比肯定会成为历史。现在人愿意花10年以上的收入去买一个房，是因为没有持有成本，买了以后就成了房子涨价的支持者。市场稍热，二手房东就能挂出难以置信的高价，因为卖不出也不怕，索性胡挂一个。物业税一出，那房子涨价，市场估值上涨，要交的税多，也不一定能卖出去，房主不一定乐意。以后还会有炒房，但就不能倒来倒去“干炒”了，必须有现金流支持，与收入挂勾，上涨幅度会慢得多。
地方政府与中央政府会分成物业税，估计各能增收5000亿左右，也不是一个小数。而且住房越建越多，房价慢慢涨，这个数会上升。有了这笔钱，就不用费劲地抬高地价了。合理的办法，是迅速低价推出地块，把地块建成好地段，建成一块就能多收一块的钱。让更多的人买房，建得越好，买的人越多，收的物业税越多。
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当下物业税的重提，无疑与解决政府的财政问题密切相关。从根本上看，在对政府报以积极肯定心态的前提下，得出物业税的根本目的将是“劫富济国，促进民生的公平与和谐”，将不难理解。
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【 · 原创: 江南西道 只看该作者(-1) 2009-05-31 20:39】 只看120天线，一旦拐头，坚决清仓
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股票？房地产？
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只看120天线，一旦拐头，坚决清仓
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呵呵，物业税，房地产的530，半夜鸡叫
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物业税开始实施二年左右，房价就会向下栽
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物业税真的不清楚啥时候动手，要处理的复杂问题应该非常多，光制定政策的那些人可能都没心思工作，逐磨着自个怎么先把自己的房给卖了。
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1 在人民币升值压力巨大的情况下，放开资本账户将使之前无法进入中国的海量预期人民币被严重低估的资金冲入中国，央行将无力保持住当前的低汇率，在中国出口企业没有绝对谈判优势和中国经济没有完成转型之前这样做等于挥刀自宫。实际上，稍微有管理经验的人都应该很清楚，在现行体系运转良好的情况下，大规模地乱折腾的结果往往是事与愿违。
2 首先，发股票不一定能够刺激居民消费。因为如果本来没有流通的股票进入居民手中，给股市带来的巨大波动是无法预计的，终端结果很可能是股市被毁，消费却没能刺激起来。再次，政策实施难度过大，不具备现实可操作性。国有资产如何公平地分摊给13亿人，发放后失去了股东身份的国资委如何继续监管国有企业，如何开股东大会，如果出现资本大规模吞入某国有公司股票而成为最大股东后那么谁将是公司的控制人？国有企业还是国有企业吗？
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在人们没有对某种货币完全失去信心的正常情况下，通货膨胀与否取决于三点：
1 货币流动速度（需求） 2 货币供给 3 生产力水平（货物供给）
在通缩期，1在严重下滑，造成物价下滑，央行此时能够用来抗通缩的工具只有增加货币供给，这里面也有来自于政治和外部环境的压力。
需要注意的是当经济回暖，需求回升后，也就是货币流动速度增加后，之前注入很可能是过多的货币供给将给经济带来通胀压力。此时一个比较关键的问题就是生产力问题，产能问题等。
我认为，在目前央行宽松的货币政策大环境下，经济回暖后会否通货膨胀很大程度上取决于3供给，目前应该尽量保护住产能，不要在经济回暖后造成供给不足。
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通胀取决于3点：1：货币供给 2：货币流通速度，传统的理解是经济热时，货币流通较快，我的看法是花钱快时货币流通较快。这个花钱快有可能是经济过热，也有可能是因为恐惧，后者为极端情况，会出现超级通胀。3 商品及服务供给
在经济过热短期内很难形成预期和商品及服务供给不出现大波动的情况下（如天灾等），看是否通胀，通胀是否是结构性通胀，很大程度上要看货币的供给。货币供给的增加在中国主要有如下途径：
A 外汇占款：央行购买外汇所印出的钞票，这部分的货币供给央行可以选择通过公开市场操作或发央票来回收，这就是所谓的Sterilized intervention。
B 商业银行系统的派生：商业银行贷款可以造成货币供给的增加，全世界都一样。
C 央行其他方式短期调节：就像我们看到的美联储那些五花八门的招数，人民银行要是愿意也都可以使用，不过我们目前还是比较传统的方式。
目前中国双顺差收窄，热钱流入与前几年相比出现了大幅下滑（去年下半年还出现了外逃现象），所以外汇占款在逐渐减小。但是商业银行09年前三个月是在拼命放贷，以部分弥补来自A的货币紧缩压力。2009年M2整体增长目标为17%，好像还不算很积极，证明央行非常谨慎。事实上2009年前两个月，中国的物价是平稳的，因为2008年的翘尾因素给大家造成了紧缩的感觉。这一点易纲分析的非常清楚，不应该有什么太大异议。
至于通胀预期，如果央行继续稳健行事，那么在经济没有过热，供给面又没有太大变化的情况下，来自外围大宗商品的涨价造成的通胀就是一个结构性通胀，不会引起太大问题，而且央行逼急了还可以让人民币升值来缓解外部冲击。
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