房地产的投资消费二重特性决定其价格的最终走势

房地产价格的涨跌大家已经争论了多年而没有结论。说房地产价格跌的人有跌的道理，收入房价比失衡，有的城市房价至今未恢复到07年高点；说涨的人有涨的事实，北京的房价上半年创了新高就是一个典型的案例。

然而，我们仔细分析，回顾房地产价格这几年来的走势，我们会发现，正如光具有波粒二重性一样，房地产，尤其是住宅同时具有消费和投资的特性决定了其房价的涨跌。
直观而言，住宅的消费特性由供需决定，供需的平衡决定了其价格高低。住宅的投资特性由货币供应量和其租金收入决定，当货币供应高或租金收入高时，房地产的价格会出现上涨。住宅的最终价格是由此两类特性所影响而决定的。03年尤其是04年以后的房地产价格的一路上扬，既有住宅的消费特性的释放，也有其投资特性的释放。消费特性而言，就是取消福利分房后，全国人民改善住房条件的刚性需求的增长，也伴随人口红利的释放造成的需求增长；货币特性而言，就是持续宽松货币政策推动而使大量的资金进行房地产市场而造成。而08年房地产价格的下跌，需求的影响较小，而货币的紧缩造成的房地产投资价值的降低才是根本原因。而08年上半年的房地产价格上涨，则是宽松货币政策进一步推进的结果。

因此，从房地产未来的走势来看，决定的根本原因是消费和投资特性的变化。从实际消费能力来看，除北京、上海等一线城市外（其地产消费的主体并不一定是本地居民，而可能是全球消费者），其他二三线城市的大多数住房的消费能力受房价收入比影响，基本饱和，除非未来人均收入有较大幅度的提高，不然从消费特性而言，大多数城市房价上涨空间不大；从投资特性来看，货币政策将是未来决定房价的最重要因素之一，只要中国不出现长期的、严重的紧缩性货币政策，房地产价格将始终保持稳定的上升趋势。