关于房价的问题

瑞银的张化桥发表了下面这样的看法，大家怎么看呢？

房地产价格还可能大涨
中国目前的房地产价格已经很高，从三个角度来看都是如此。一是跟历史水平比，二是跟人民收入比，三是跟其他国家比。很多人对此均有论述，我基本同意，在此不拟重复。
　　可是，我同时也认为，在未来三、五年，房地产价格还可能出现较大幅度的上升。这篇文章讲的是“会不会涨”的问题(一个冷静的判断), 而不是“该不该涨”的问题。本人穷苦出身，虽然现已解决了温饱问题(本人在国内没有购置任何物业)，但我的父母和兄弟姊妹都在湖北农村或小镇上挣扎，所以请政治觉悟太高的读者们不要指责我“代表某某利益集团”。我谁也不代表。
　　我于1994年到香港工作，现在15年有余。香港绝大多数的房子基本没有涨价，或者打回了原形。虽然山顶和半山的豪宅平均价格高于15年前，可涨幅不大。香港绝大多数的房子在1997年前出现过大涨，可是从1997年起一直跌到2003年，现在又基本涨回到15年前的水平。
　　关于这种奇怪的现象，不同的人有不同的解释。我有个偷懒的解释。在1997年以前的二、三十年，香港的广义货币供应量（M2）一直以双位数复合增长。在80年代，这个增长率更高达20-25%（颇像大陆现在和过去二、三十年）。可是，从1997年以来，香港货币供应量的增速跌到10%上下，在2002年甚至出现了负增长率。近几年，该增长率也只是单位数而已。
　　从短期来看，用货币供应量来预测房价和地价的变动可能是有问题的，因为很多其它变量也会起作用。可是，从中长期来看，货币供应量一定是最重要的变量。这很奇怪吗？弗里德曼早就告诉过我们。
　　货币供应量是什么？流通中现金加上银行存款额。这不就是购买力或支付能力吗？换个角度来看，货币供应量是由货币需求来决定的（或推动的），或者说，两者互为因果。因此，货币供应量的涨跌反映的是货币需求的涨跌（即实体经济对货币的需求，加上股市运转对货币的的需求和其它方面对货币的需求包括投机需求）。在通常情况下，货币供应量与实体经济的兴衰是一致的。这好像是大实话，大白话，可是很多人在分析问题时容易忘掉这一点。
　　从1985年以来，中国的广义货币供应量大约以高达22%的复合年率增长了24年，所以高通货膨胀也不奇怪。现在，工业产能的过剩以及工业产能可以在瞬间内无穷扩张的能力使得普通工业品价格只能跑输整体通货膨胀率，而赢家是农矿产品，能源，基础设施，营销通路，高尔夫球场，森林，土地，水源，新鲜空气等等。
　　不错，中国的城市里有很多空房子，房价也已超过了广大人民的收入水平。而这两个因素并不能阻止房价的继续快速上升。而政府的打压以及各种税收（土地增值税、交易税、物业税等等）也无能为力。对此，很多人很气愤，责怪开发商，炒房团以及官商勾结。这真是打错了靶子。
　　中国住房现在确实存在着结构性的过剩。但这反映的是建筑质量问题、配套问题（水、电、气等）、交通问题以及收入分配不均的问题，不是总体过剩的问题。
　　我的两段式结论：因为经济疲软和巨大的失业大军，我认为未来三、五年的财政政策和货币政策都会比较松弛；也就是说，货币供应量仍将以双位数复合增长（现在20%左右），也因为此，房价地价还将以较快的速度增长。当然，低利率也会推波助澜。对此，我在上次的文章中已经有详细的论述: 请看"今明两年全球大牛市的可能性"(财经网, 2009-06-15)。
　　另外，目前20-30%的首期付款比率也将随着时间的推移向西方国家的5-10%靠拢。中国的房价跟收入相比显得很高，但如果考虑到储蓄的因素，这个比例就不显得那么离谱。在未来五年到十年，北京和上海的高档住宅完全有可能超过香港豪宅的绝对价格。该不该？我不知道；会不会？会的。

　　目前这种极高的货币供币供应量增长必然伴随着极高的名义收入增长, 特别是在国有企业, 垄断行业和政府部门。过去30年我们就是这样走过来的。所以大家不要用现在的收入与未来的高房价相比,而要用未来的高收入与未来的高房价相比。当然收入分配不均的问题将会更加严重。
　　有人问这样的问题: 中央银行会不会过度地紧缩货币政策,从而导致房价地价大跌? 这种可能性当然存在, 但是经济的疲软和失业大军的存在必然限制财政政策和货币政策的回旋余地。本次全球经济危机充分展示了各国中央银行的形象: 他们好像挥舞着手枪的警察, "你胆敢再往前一步, 我就开枪了!" 可是你不理他, 你继续往前走, 他只好不断往后退, 最后他只好把枪丢掉。看看欧美各国的中央银行吧! 金融海啸一来, 他们在极短的时间内, 把几个世纪所奉行的关于通货膨胀, 中央银行的独立性和国有企业低效率的教条全部丢到了窗外。

　　 本文所述观点是作者个人的看法，不代表瑞银投资银行。