房价：最后一根稻草(2007-08-02 转多彩)

投资家1968于2007-08-02 17:48发表主帖：
  --------------------------------------------------------------------------------------------------
  

两年前，我还天真地以为中国经济的辉煌将出现在10年后，2015-2020年将是经济巅峰时代，我们的幸福生活，将在那个时期达到极致。但两年可以改变一切，人性的贪婪可以逆转一切。如今，投机者的贪婪正在扭曲经济发展的节奏，我们即将迎来一个谁也无法回避的痛苦时期：泡沫的破裂。而刺破泡沫的那根针、压垮大象的最后一根稻草，不是别的什么东西，却恰恰是最能兆示经济状况的东西：房价。

根据国家统计局的统计，2007年上半年，全国商品住宅销售面积2.54亿平方米，由此推算，全年销售面积大约为5亿平方米。按照均价4000元计算，全年住宅销售收入就将达到2万亿元，加上商业用房，房地产销售已经能占GDP总规模的10%，成为中国经济的支柱产业之一。不过，数据也显示，同期商品住宅的施工面积是13.4亿平方米，大约相当于2年半的销售量。如果要卖掉，将回笼资金5万亿以上。这些住宅应该是2年内陆续竣工和销售的，所以，不会产生很严重的积压问题。但是，上半年房地产开发投资增长近30%，在房价持续走高的情况下，新房供应只能越来越多。而且，由于房地产二级市场相对发达，所有新竣工和刚销售的楼盘都可以成为二级市场的新卖盘。房地产供给规模越来越大，房地产市场的供不应求的局面将很可能在两年内甚至在一年内得到彻底缓解。

根据《上海金融稳定报告2007》的数据，2006年底，上海市中资银行房地产贷款余额为4634亿元，同比增长9.2%，占各项贷款的29%。按照这个速度推算，到2007年年底，上海的房地产贷款余额将超过5000亿，占贷款余额的30%。上海的房地产金融比较发达，全国的房地产贷款占比不会达到30%。有一个统计数据显示，2005年的房贷总额为4.91万亿，占当年贷款余额的比重为23.7%。不过，这个数据仅出现于媒体报道，我没有找到出处。2007年底，全国金融机构贷款余额预计突破27万亿，按照22%的比重推断，大约有6万亿在房地产贷款中。按照3个点的利差算，则银行业近2000亿元的毛收入将来自房地产。这就是为什么大家都希望看到房地产繁荣的主要原因：房贷占到银行贷款规模的四分之一强，银行已经与地产息息相关、一荣俱荣、一损俱损。与此同时，钢铁、水泥、玻璃等产业和建筑业也都与房地产紧密相关，政府卖地收入更与房地产密不可分。房地产，简直绑架了中国经济命脉！

2006年，上海市的房地产贷款不良率为1%，其中，个人住房贷款不良率0.75%，同比上升0.25个百分点。全国的情况要差一些，根据央行发布的2006年度金融稳定报告，2005年年底，个人消费贷款不良率为2.55%。我们假设全国平均水平为2%，比例很低，涉及贷款余额不过1200亿。与每年2000亿的毛收入相比，1200亿不算什么。但是，需要指出的是，这是繁荣阶段的比例。中国的房地产贷款1998年才开始逐渐启动，从启动之初就始终处于房价上涨过程，从银行到地产再到普通百姓，基本没有经历过大规模的房地产价格调整过程。房地产市场牛市一旦结束进入调整，究竟会带来怎样的后果，谁也不知道！不过，对于房屋拥有者来说，问题似乎不大，按照最高法的司法解释，居民如果只有一套自住商品房，则禁止被拍卖。因此，对银行来说，如果居民房贷出现问题，将束手无策。但是，银行就不同了。如果不良贷款比例上升一个百分点，达到3%（年度不良贷款达到1800亿），则银行在房贷市场的利差将被不良贷款所吞噬，那时候，银行、地产商和购房者都将陷入窘境。

那么，房地产市场价格会崩溃吗？目前看，这种趋势正在形成。按照国际通用标准，租售比达到1∶200，房价就存在泡沫了。所谓租售比，是月租金与房屋单价的比值。按照一年10个月计算（房屋出租则必然存在空置期，假设长期平均空置时间为每年2个月），意味着需要20年的出租能收回房屋本金。如果用股票术语来解释，就好比每年分红率5%，市盈率20倍。房屋价格如果超过20年回本的期限，就意味着进入泡沫。但是，在上海，今年年初的时侯，租售比就已经达到了1：300。目前，上海很多地方的租售比已经达到1：500，相当于股市的50倍市盈率，相当于年度出租回报率只有2%。全国其它地方，也好不到哪里去。当租售比达到1：500的时侯，房价就具有了十分显著的泡沫，泡沫破灭后，房价跌一半都是可能的。

不过，在住宅价格泡沫盛起的同时，全国商业用房的泡沫化并不明显。以我所在单位为例，陆家嘴地区的办公用房租金为每平方米每天4元左右，每个月120元。而当前的房价不过25000元，租售比大致在1∶200左右。高端写字楼的租售比则能达到1：100，即大约10年就可以收回投资。为什么会这样呢？《上海金融稳定报告2007》显示,截至2006年底，上海商铺人均供应量近2平方米，居然比香港还高出0.8平方米，显示已经供过于求，因此价格就相对合理。全国很多城市，都出现类似状况：在住宅用房价格上涨50%的过程中，办公用房价格几乎没有什么涨幅，供求关系使然。办企业，愿意租房已经蔚然成风气，而自己住的房子，老百姓还不太惯去租，尤其是年轻人结婚用房。

但是，一切都会改变。目前，至少有三大潜在因素将导致房价在敏感点出现崩溃。
首先，限定土地开发时间。如果政府敞开供应土地，则房价必跌。但是，这个概率太低了，我们不可能放弃严厉的土地管制政策。因此，存在另外一种政策博弈：政府所出让的土地，以供地之日为基准，要求三年或两年之内必须进入预售，否则要么收回土地，要么实施严厉的土地占用补偿款。这一招如果推出，房地产商囤积土地的热情立即降低，很多闲置的土地将很快投入开发。目前，我们的供地政策需要调整。象长沙的地王，土地转让金就高达92亿，开发商要在这片土地投入200亿以上，没有5年时间怎么可能开发完？但是，巨大的土地却在很长的时间里被闲置，本来就是资源的浪费。我看到，已经开始有学者质疑上市公司囤积土地的现象了。此种局面，也许将得到改善。但概率也就是50%吧，所以不能期望太高。

第二，提高银行首付款比例。目前，各地的房贷按揭大都是70%左右，即业主只需要首付3成左右。此种做法，在房地产平稳期根本没问题。但是，随着房地产价格逐渐上升，7成按揭的风险越来越大。好比一套房子，原来卖50万，首付15万，剩下35万银行给予30年按揭，每年付款2万元以下，每个月1000多元，老百姓一般还付得起。如今，房价飚涨，新房卖到了100万，首付30万，剩余70万给予30年按揭，每年付款要超过3万元，相当于每个月2500元以上，普通百姓已经开始吃紧了，即使一般白领也要担心房供问题，不得不天天提心吊胆。然而，两三年前价格只有50万的房子，现在凭什么涨到100万呢？如果房价下跌30%，回到70万的水平，银行即便拍卖，也最多收回60万，损失不可避免，业主却相当于倾家荡产啊！谁能保证这个过程永远不会出现？更可怕的是，房价还在涨，如果涨到150万呢，三成首付能安全吗？因此，为了银行资产安全考虑，现在有必要将购房首付款提高到4成到5成，买第二套以上房屋的，首付款提高到7成以上。这样将立即杜绝一些纯粹的投资客，增大其投资成本，化解一部分购买力。原来要买房子的人，此时无法承受巨大压力，可能被迫转为租房，再次化解一部分购买力。两相对冲，投资客的卖房积极性会提高，还可以扩大供给。这一招，将有力抑制房价上涨。银行权衡自身利弊，可能逐渐调整首付比例，最终实现的概率将超过60%。

第三，房价涨到一个平衡点。房价不会无限制地涨下去，一定存在一个投机者和自住者博弈到最后的平衡点。在这个节点上，房屋出租的年回报率不足2%，投机者已经无法通过出租房屋回收成本了，以至于他们不屑于再出租，而房屋贷款每年的成本高达7%左右，加上税费，每年必须涨15%以上才能让投机者有利可图。但是，每年15%的概念是每5年房价翻番。在某一个平衡点，投机客察觉房价出现滞涨，每年涨幅只能达到7%左右（10年翻番）的时侯，他们将不得不退出这一渠道。一旦有些房子没有达到预期的收益，他们将不得不卖出以筹措资金，这将显著扩大供给。同时，在这个平衡点，年轻人已经买不起房子，相反，他们发现租房住的成本更低。比如，上海一套建筑面积100平方米，总价150万元的房子，每月租金只要3000元，而如果直接购买，需要首付45万，余款每年至少要支付5万元。相比之下，租房成本要低得多，年轻人就可能更倾向于租房子住，购买需求因之受到影响。在这个平衡点上，依然还会有不少的成交，但购买者主要是自住的新人，是无奈之下不得不买的人群。而抛售者除了开发商将主要是投机者。一旦投机者大规模抛售，对价格的影响将是灾难性的。这个事件出现的概率可以肯定地说能达到100%。因为目前的房价飚涨过程，已经在冲击泡沫了。

有了上述三大潜在因素，中国的房价崩溃并不是不可预见的事件。去年底的时侯，我曾见了不少炒普洱茶的大户，进出资金动辄千万计，不少人把普洱茶当成了最好的投资工具，因为普洱茶据说“年份越久越贵”，因此具有了收藏价值。当时，全国各地不知道有多少大户开设了加盟店，专门经营普洱茶。普洱茶的价格扶摇直上，在今年5月达到巅峰后突然崩盘，短时间跌去一半还要多。很多人说普洱茶有品尝的价值，因此不会跌，犹如今日说房地产有收藏价值一样。但是，投机的资金进来后，任何市场都不可能始终保持一种趋势，最后的疯狂到来后，崩盘是必然要发生的事情。从南海郁金香，到长春君子兰，到云南普洱茶，再到全球的房地产，投机浪潮濒临崩溃的时候，总是最繁荣的时期，繁荣得让每个人都忘记了风险，那惊人一跳，恰恰就发生在此时。

中国的房地产泡沫何时崩溃？叶檀博士认为要等房贷证券化之后。这未免太乐观了。我们的金融创新永远是滞后的，不崩溃一次，不会有这个东西推出来的。就目前趋势看，也许今年秋天将是盛宴结束的时节。如果再晚，也许到明年夏天？这是需要再来研究的一个新话题。但是，可以预期的是，如果房地产价格崩溃，将势必导致银行出现重大隐患，中国股市的金融和地产两大支柱的倒下，对股市的影响也将是巨大的。所以说，房价这根最后的稻草，压垮的将不只是房地产这个大象，还有与房地产相关的大象们，这才是我要考虑的重点。我相信，在房价狂欢的假面舞会上，是金融股和地产股垄断的狂欢派对。在舞者揭开面具之前，金融和地产会因极度兴奋而率先晕倒。面具揭开，吓坏了的，是无辜的伴舞者……