周一地产股异动的背后(黄硕)

周一下午，以万科、保利地产为首的A股地产股出现了一个很背离的现象，与大盘逆势（A大盘在暴跌、而A股地产股却在逆势拉升），与全球地产股逆势（周一上午恒生地产指数大跌4.65%、为当天上午港股中表现最弱的行业指数）。很明显，市场主力在刻意放大“几大地产商前两月销售额暴增”一事的利好。虽然本栏目已经写了许多篇关于“万科是这场楼市寒冬的最大受益者”的文章，但本人深深地明白：“现在远不是开香槟的时候”（借用万科总裁郁亮近期的一句自谦之语）。在考虑万科的投资价值之前，我们有必要把以下几个地产股的财务指标读透。读透了，仍然相信万科的投资者，才算考试及格，才有资格在万科未来“以金钱换空间、以利润换市场占有率”的日子里赚到万科的钱。“生死契阔，与子成说。执子之手，与子偕老”。

一、 环比乎？同比乎？
周一，多家媒体都报道了这一现象——3月12日，保利地产（600048.SH）公布了今年前两个月的销售情况：销量与销售金额都比去年同期翻了一番。而在一周前，万科A（00002.SZ）也宣布2月的销售量同比增长五成，销售金额上涨了70%。在香港上市的同行也是成绩惊人。春节刚过，碧桂园（2007.HK）就急不可待地公布了农历新年期间的销售额，称其销量达到了8.5亿元人民币；富力地产（2777.HK）也紧接着公布了1月的销售额，其销售金额达到了10.8亿元人民币，比去年同期上升23%；中国海外（0688.HK）1月的销售额创纪录地达到20亿元，达到去年合约销售额200亿元的10%，完成了今年计划完成量的60%。
如何解读这份过于漂亮的成绩单？2008年03月06日《每日经济新闻》在《万科2月销售额环比下降近3亿》一文中冷静地告诉我们“环比、同比”的两种读法：“2008年2月份万科销售面积19.6万平方米，销售金额15.7亿元。资料显示，万科2008年1月份实现销售面积23.0万平方米，销售金额18.5亿元。相比1月，万科在2月份的情况不尽如人意，万科2月份销售面积环比下降3.4万平方米，销售金额环比下降2.8亿元”。万科尚且如此，何况它人乎？即使优质如万科，亦需要“杀敌一千，自损八百”之后，方能笑傲江湖。地产股的冬天，远没有我们想象的那么短。

二、锦上添花？生死关头？
所有地产商都明白这个道理：“内地愈加严格的调控措施对中小地产公司影响较大，但对通过资本市场融资的大型房地产公司影响并不大，反而能促进它们扩大市场份额”，所以现在“上市”这张门票越来越贵了，因为大家心知肚明，这不是“做在做强”的锦上添花时候，而是“生或死”的生死关头了。于是，关于这三家内地赴港的地产公司的报道花絮很值得我们深思（香港股民、国际投资客的钱没那么好骗）：
（1）2008年03月15日《经济观察报》在《地产业逆变：谁能生存下去》中称：“一位了解龙湖地产的人士透露，正准备近期在香港上市的龙湖已经通知协助上市的机构，无论如何也要保证龙湖上市成功。颇有不惜一切代价的决心”；
（2）2008年03月14日《上海证券报》刊登《恒大“求钱若渴” IPO估值水平明升暗降》，同时另一件事也同样值得我们想想：“这次恒大的配售和以往内房股上市很不一样，过去碧桂园等上市都有基础投资者，这次却没有一家基础投资者。”
（3）2月17日，碧桂园发布公告称，将发行不超过43.14亿元人民币的可转换债券。经济学家谢国忠的评价是：“碧桂园将为此次融资付出高昂的成本，加上人民币升值因素，此次碧桂园融资成本远高于20%”。

二、 负债率？净资产负债率？
A股人民熟悉“负债率”这个财务指标，但在这场比拼“资金实力”的地产冬天里，我们应该学会用国际惯例来看“净资产负债率”这个指标。好好读一读以下这段有点拗口的话吧——“香港的分析师测算碧桂园的净资产负债率是310%。以此推算碧桂园的资产负债率是75.6%。这在内地的房地产公司中比较正常。万科目前资料显示的资产负债率为69%，推算净资产负债率为222%。同样，也要注意，早先就有专家指出：资产负债率表面上差别只有十几个百分点，实际上企业的负债水平差别很大，如果换算到净资产负债率，前者是100%，而后者是200%，后者的净资产负债水平是前者的一倍” 。

2008年3月17日，再跌142点，上证指数收于3820点，跌停板上倒下一大片。楼市的冬天里，万科与竞争对手比武：看谁的资金实力雄厚、看谁能降价降得起、看谁能活得比对手久，而股市暴跌里，我们比的还是同一招——“现金为王”。当年，周伯通老师在桃花岛上对郭靖同学语重心长地说了一通《九阴真经》的故事后，总结出一点：“这世上最厉害的武功是时间，谁的命长，谁就赢了”。