租不起、买不起到生不起，培育住房租赁市场能否逃离怪圈？

房产经济的繁荣，曾制造出大批新富，带动大批就业，创造大量税收，在房价趋缓的今天，许多人乃至地方政府想必至今依然在怀念闭着眼等发财的黄金时代。然而，炒房经济其实是有毒的，并没有账面表现得那么光鲜。比“人们买不起婚房”更严重的问题，便是房租暴涨。同时，租不起、买不起伴随而来的是生不起！

租金上涨难解决

资讯平台“我爱我家 ”的数据显示，2018年7月，北京租赁住房套均月租金为4902元，环比6月上涨2.9%。根据wind公布的50城租金数据，今年以来，北京住房租金水平已连续5个月上涨。2018年7月，北京租赁市场每平方米每月租金首次突破90元（92.33元），同比去年7月上涨了21.9%。

事实上，抛开春节等季节性因素，有统计数据以来，北京住房租金基本一直呈上涨趋势。除北京之外，沪穗深等一线城市也同样呈现这样的态势。2018年7月，沪穗深住房租金同比分别上涨16.4%、21.6%和29.7%，也是近年来的最大涨幅。

过去，每年到7~8月“毕业季”，租金就会上涨。北京高校学生多，其中相当大一部分会选择留京，但短期内租赁供应弹性小，自然会造成租金上涨。

房价居高不下亦影响下一代

在中国，房子是必须品，很多并不富裕的家庭，甚至都拥有不止一套房，为此债台高筑，终日奔波，生活质量下降也是在所不惜。中国人的传统观念是，有房子才有家。

买房思维不是近几年才出现，而是一直都有。中国人认为成家立业，没有房子将是不安全的，单单丈母娘那一关就不好过，这就产生了刚性的需求。

居高不下的房价让很多家庭望而却步，一代人买不起，可能需要花费三代人的精力才能买得起一套房子，不过仍有很多人只能靠租房子过活。

另一方面，人们的生活也发生了巨大的变革。从农业社会步入工业社会之后，人们赖以谋生的方式发生了深刻的变革。“分工协作”成了现代社会中，大量陌生人共生的基础。一个人只要随便有个一技之长就能养活自己，生存的“选择压”减少，现代人已经不可能“饿死”了。陌生人之间的协作让我们生活得很好，这是一种进步，但也伴随着副作用：大家族不再是必要的了。

现代城市生活的经济模式，让传统大家族解体为一个个小家庭，每个家庭之间更加独立，养育孩子的重担也就难有其他家族成员帮忙分担。传统社会的大家族，叔叔伯伯、姑姑姨姨能帮着带孩子。但现在只能依靠孩子父母和上一代的爷爷奶奶姥姥姥爷，同辈家庭之间几乎无法互相帮忙照顾孩子，如果老人要帮多个子女的家庭带孩子，更是忙不过来。

其次，孩子作为“耐用消费品”，父母在做成本收益分析时，也会倾向于少生优生。孩子带给我们快乐，但相较于成倍增加的麻烦和花销，两个孩子比一个孩子增加的快乐并不是两倍，多出来的快乐只是一点点。用经济学的话来说，就是生孩子的成本是“线性增长”的，但伴随而来的快乐则“边际效用递减”得非常快。综合起来，如果不考虑老年后子女的赡养作用，生育多个子女就变得“不划算”了。

养老是个很复杂也很现实的问题。中国自古有“养儿防老”的说法，这反应了民间对“保险”与“储蓄”的朴素理解。如果老年人有自理能力还好，而一旦因为伤病造成失能、半失能，需要长期护理，那身边有没有人的差异就立刻体现出来。

改变现有租房体制才可能逃离怪圈

现在，国家花大力气培育住房租赁市场，意在鼓励长期的、稳定的、低成本的租赁供应和需求模式。客观上讲，长租公寓大规模涌现，一方面会有效增加租赁的供应，减少房东欺诈、随意涨租、克扣押金等乱象，租赁市场秩序明显改观；另一方面，租客的租赁体验感提升了，比如长租公寓配置了适合年轻租赁人群的基础设施，消防安全也比较规范和到位。

但需要注意的是，不管是市场秩序改善还是租赁体验提升，这些“美好租房”的需求升级都不应该建立在租金非理性上涨的基础上，而是必须要考虑绝大多数租客的支付能力。

实际上，如果不得不在“高租金、体验好”、“低租金、体验差”两者中作选择，估计多数租客还只能选后者，毕竟其他开支（小孩教育、父母养老等）也很大。

也正是因为如此，近日针对长租公寓“抢房源”报道，监管机构开始约谈主要企业，明确不得利用融资资金恶性抢房源，不得以高于市场租金或哄抬租金抢房源，不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同抢占房源。

买房不易区分自住还是投资，但租房一定是自住需求。作为公共产品，各级政府要增加公租房供给规模，保护好困难人群的住房问题；对于市场化的租金，需要加强一以贯之的监管，让其处在租客可承受的范围。