我为什么再次加仓万科？

在这里军师和大家聊一聊我这么放的一些理由。

一．万科管理层比多数人想象的要优秀
其实自从“万姚之争”后，很多人认为万科不好的球友的第一个观点便是管理层的不靠谱。大概的理由有几个：管理层不思进取地产业务连续未增长、管理层打压股价好让自己增持、跟投制度损害股东权益等等。
就万科而言，我与许多人认为其不靠谱的观点恰恰相反，我认为万科管理层团队是整个A股最为优秀的团队。
首先万科团队始终保持足够的危机感。万科这家公司，无论是业务选择、会计制度、公开发言等都充满着谨慎与保守的风格，这也是其危机感的表现。2014年提出的“白银时代”，2018年提出的“收敛聚焦”，事后也无不验证了其保持危机感的正确性。所以2020年面对融资日益收紧的房地产 行业，其他家卖身打折，万科却手握千亿现金保持从容。我相信大家有听过一句话，假设中国房地产行业整体垮掉，最后活下来的一家大概率会是万科。
其次万科的业务多元化已远超行业至少两个维度。万科管理层不思进取吗？我想恰恰相反。万科除了主营业务行业前三外，物业、物流地产、长租公寓都做到了公认的行业第一。房地产开发业务在保持原有节奏的基础上，TOD业务和旧改业务也被确认为两个新的增长点；物业除住宅、商业物业外，城市物业乃至物业平台也成为了两个增长点；物流、长租公寓除了主业持续增长外，在REITs方面也在不断探索。多项多元化业务行业公认第一，且在前沿领域持续做出探索，如果认为这叫不思进取的话，我想是不是有点过于苛求了？
在过去几十年有不少挑战过万科团队，但最后他们都输了，团队战绩斐然！
郁亮有一句话我很想放在这里：“我们早就不在意第一第二了，我们心中只有美好生活”。这个b装的，我很欣赏！
二．房地产行业比多数人想象的要广阔
关于房地产行业前景的分析在这里需要和大家分享主要有三个点：
首先今年两年的房地产行业销售规模大概率会打破之前的市场预期。市场主流预期是19、20、21三年会出现行业下滑的拐点，但2019年实际已经超出预期正增长，2020年到目前的销售数据看，大概率同样会超出预期正增长。等到预期翻转的时候，估值显然会得到一波修复。
第二是行业必定将迎来一个至少两万亿级的龙头。房地产行业最悲观的预期也是长期稳定在年10万亿的销售额，按10%净利率、15pe看，这个行业最悲观也值得有15万亿市值。剩下的问题是，龙头房企能占到多少市占率。横向比较起其他行业，2019年白酒不到6000亿规模、保险行业4万亿左右规模、酱油行业不到1000亿规模，龙头房企规模远低于上述三家。
第三是地产行业必将迎来转型和价值重估。如果说对于第二点还是秉持赛道论的话，那么物业应该是一个好赛道吧！按照主流预计，2030年物业行业都有机会达到万亿规模。物业行业除理论永续、行业刚起步外，还具备平台特性，理应获得更高的估值。也就是说，在那时光物业都有可能产生至少一家不低于龙头白酒市值的公司。
三．万科业务发展比多数人想象的要更有前景
万科并不只是一所卖房子的企业，而是美好生活服务商。这是一种思维的转变！这是属于不同维度的打击！就如同当年的诺基亚 和苹果 ！
如果你把卖房子当成卖诺基亚，卖完就结束了，当然不能理解万科这家企业在做的事情。但如果你把卖房子当成卖苹果手机，卖完只是刚刚开始，后续能够通过持续提供产品和服务产生价值，这才是万科正在做的事情！
四．当前万科的股价具有足够的安全边际
首先从股息方面，按当前万科股价计算，万科的股息率约为3.7%。按照2019财报所隐藏的利润及万科激励制度看，2020、2021年维持15%增长为大概率事件。万科业绩推广会上郁亮有提到：如果没有疫情，公司还是会维持35%的分红比例的。在当前国内疫情基本控制的前提下，我们判断2020、2021年分红率将回升至35%。根据上述假设，对应股息率将达到约4.96%、5.7%，将高于融资利率。
其次从业绩角度看，业绩推广会上祝九胜有提到：在2-3月份销售减少了510亿元，后面尽量补回来，尽可能减少影响。2020年销售下降是一个小概率问题。按照万科一贯保守的风格来看，2020年的销售金额会有一个稳中求进的结果。
第三根据万科的回购公告可以看出，万科在股价下跌30%或破净时会开启300亿左右的回购。该价格远高于目前240%担保比例的爆仓价。