至于
房地产,我前面也讲到了,这张图是我在《华尔街日报》看到的,中国房地产总的市值是65万亿美元,超过了美国+欧盟+日本之合,美国+欧盟+日本是60万亿,中国是65万亿美元, 接近GDP的体量5倍,跟我们国家居民的收入水平相比的话也是不相称的,所以存在估值偏高的嫌疑,这也是今年来我国各地坚决执行房住不炒、严格控制房价的原因 。
当然,房地产的结构性机会还是有的,就像我反复强调股市有结构性机会一样。整体来讲,人口的流向在发生变化,我觉得未来房地产投资的逻辑就是应该跟着人口流、资金流、货物流、信息流来走。如果这四大“流”整体往某些城市集中的话,那么这些城市的房地产投资还是会有相对多的机会。
具体细分来看,实际上我只看好三条线:第一条是粤港澳
大湾区,第二条是
长三角的杭州湾的湾区,第三条是长江经济带,它贯穿于从东到西的长线上面。其他地方虽然有亮点,但是没有足够亮。从人口角度来讲,
京津冀的人口是净流出的,长三角里面除了浙江去年人口净流入85万以外,江苏人口净流入了2.5万,安徽净流入了4.5万,说明从整个长江角来讲,只有杭州湾湾区是足够亮丽的。浙江净流入的85万人里面,杭州与宁波两个城市的占比达到90%以上。
广东其实也是分化的。广东是中国GDP规模第一的省份,广东的GDP跟韩国、俄罗斯的GDP差不多,但其GDP主要是在粤港澳大湾区这一带产生的,主要流入的人口就是三大城市,即广州、深圳、佛山。广东其他城市的人口基本不变或是流出的,广东的粤西、粤北、粤南都偏落后,同珠三角的差距是很大的。
长江经济带就是贯穿东西,这里面看好的东部这一段有前面讲到的杭州、宁波、上海,还有江苏的南京、苏州、无锡、南通等发达的城市,往中部地区的话就是以长沙、武汉为代表的,往西部地区就是以成都和重庆为代表的,人口的集中度会进一步提升。在分化的时代,人口在分化,区域也在分化,对房地产投资应该是有一个指导的作用。
但是,与权益资产或黄金相比,房地产的风险收益比不相匹配,而且在居民家庭中的占比过高,未来五年看,减持应该是大方向。