中国的房地产到底是“蓄水池”还是“印钞机”？

在之前的话题中，我们提到了中国的房地产是蓄水池还是印钞机的问题，关于这个话题主要涉及到宏观和货币经济学，今天，咱们就从理论的角度来分析一下这个问题。

亚财君会站在专业的角度，尽量用简洁通俗的话把这个事情给大家说明白。

讨论这个问题，我们首先要确定“蓄水池”和“印钞机”的说法到底成立不成立，这样说有没有道理。

关于蓄水池的背后逻辑，是因为中国货币供给近乎天量，在2019年接近200万亿，但社会上的物价指数似乎并没有疯狂上涨，这背后就是房产起到了吸纳货币的作用，这个理论听上去似乎有些道理。



而印钞机背后的逻辑，是购房者向银行申请贷款，银行就创建出了相应的信贷，这个信贷要在央行备份，否则该银行就可以无限放贷，银行的放贷能力收到准备金率的限制，而购房贷款形成的新信贷就增加了广义货币的供给，这个说法在理论上也成立。



既然两个说法看上去都成立，也都有道理，那么想要判断中国房地产究竟是哪个，我们就要先了解一下中国发行货币的原理。

咱们都知道，发行货币必须有基准，否则极易发生通货膨胀，津巴布韦的法定货币印出中国冥币面额的例子才过去几年，但至于这个基准则变化不一。

在19世纪中期，各国的货币都采取金本位制，也就是货币量和黄金量挂钩，汇率也根据含金量决定。



二战后，美国为了重建国际货币秩序，建立了美元和黄金挂钩的制度，美元可以去美联储按固定比例兑换黄金，这就是1944年建立的布雷顿森林体系，美元也一举成为了国际间的清算货币和储备货币。



但随着二战后各国经济的恢复，随着国际货币需求量的增加，以及各国纷纷从美国换回黄金，美元背后的黄金变得越来越少，加上美元被高估导致美国出现了巨额的贸易逆差，最后就导致了布雷顿森林体系的崩溃。

美元大幅贬值，美元发行的背后信用也脱离了黄金，变成了美国的综合实力，包括军事、经济、科技、金融 以及美联储的信用等，美联储现行的控制发行量，以确保美元价值的稳定。



现在很多国家发行自己的货币，也采取钉住美元的机制，甚至直接以美元外汇储备发行自己国家的基础货币。

目光看回中国，中国在1978年到1992年属于建立市场经济的关键期，但财政部和央行仍混为一谈，谈不上清晰的货币发行逻辑。



1994年左右开始，以出口为导向是中国经济发展的主要战略，发行货币以外储为基准，但要注意的是这里发行的是基础货币，而不是广义货币。

广义货币要算上货币乘数，也就是100块钱的基础货币经过一系列的放贷再放贷会被放大，100块钱的基础货币就有可能变成500块钱的广义货币，今天在这里我们就不深入说了。



在2001年加入世贸后的10年间，中国的外汇储备快速增加，从01年的1万亿增加到11年的23万亿，10年间年均增长率为30%，这期间中国的广义货币增长率在15%-20%之间，09年和10年更是冲到了25%以上，这主要是4万亿刺激的原因。



与此同时，央行为了抑制通胀，也不断上调商业银行的存款准备金率，其作用是降低前面提到的货币乘数，比如让100块钱的基础货币扩大为400块钱而不是500块钱，对此我们无需知道原理，只需要有这个概念就行。

以外储为锚虽然增加了人民币背后的信用，但却不一定合理，因为出口经济本身必然有通胀的风险。

这个逻辑很简单，咱们出口1000万美元的货物，意味着国内货物的减少，但却增加了1000万美元的基础货币，加上乘数效应之后的广义货币变成了5000万美元，就变成了大白话所说的用更多的钱去追更少的货，从而形成了通胀。



值得一提的是，在2015年之后，随着中国的出口开始下滑，央行也逐渐摆脱了以外储为锚的发行方式，不过这和今天的话题关系不大，我们就不多说了。

随着钞票越印越多，在2015年，中国的广义货币存量已达到生产总值的2倍，但是这些年物价指数却没有跟着疯狂上涨，这确实比较匪夷所思。

要回答这个问题，我们就必须介绍一个经济学概念，也是今天的重头戏：

费雪交换方程。

这里说一下，费雪交换方程和费雪方程式不是同一概念，后者是有关利率的理论。

我们知道，全世界央行的第一大任务就是保持物价的稳定，所以，不管我们上面讲的如何印钞、放贷、搞房地产，想要保持物价的稳定，最终都要回归的这个等式上来。



如图所示，等号左边为当年的平均货币供给，以及货币流通速度；平均货币供给可以想象成前面说的广义货币供给，货币流通速度是货币在一定时期的周转次数，其具体等于生产总值和货币供给的比例，这个值可以简单地认为固定不变，

等号右边则是物价水平还有衡量实质支出的指标，实质支出可以简单理解为交易量。

那么，如果左边的货币供给增加过快，而右边的交易量不变，那么就不可避免地带来物价的上涨，也就是通货膨胀，而政府想要保持物价的稳定，就必然要增加交易量。

在社会其他消费品价格保持稳定的同时，巨额的房产交易抵消了大量的货币流通，让其它商品上涨有限，这就是所谓的房地产起到了蓄水池的作用，否则天量货币就必然导致其他消费品价格的上涨。



这个方程式背后的故事如果用白话来讲，就是由于财富分配的不均衡，先富起来的人如出口商，房地产商等高收入人群的消费需求有限，但他们积累的大量的货币，为了追求增值就必然寻找新的资产，可中国股市又是割韭菜的重灾区，于是房地产登上神位。

房价又拉升了地价，地方政府获得收入，房地产商获得利润，钢铁、能源 、建材等上游企业收入也增加。

除此以外，房地产高杠杆的特性又是一台功率十足的印钞机，房地产成交越多，信贷越多，广义货币供给就越多，反过来也加剧了聪明玩家对货币贬值的恐慌，他们便进一步买房拉升房价，如此自我强化，螺旋上升。

另外，房贷催生的货币供给可以由银行创建，但首付款却是实打实的现有货币，原本可以去交易其他商品的货币也流向了房地产交易。

同时，中国的总债务也在不断上升，目前中国三个债务主体：政府、企业、居民，全部严重透支，然而债务贷款却不可能永远增加，资产价格也不可能永远上涨，中国经济增速由于债务杠杆无法增加就必然放缓，各地税收必然惨不忍睹，目前很多省份的财政出现赤字，医疗、养老金纷纷告急，这个我们找机会在跟大家细说。

最后总结一下，通过分析我们能够确定，中国的房地产，既是蓄水池又是印钞机，至于说作为一个普通人，我们该怎么做，您可以去看之前的文章：《为什么疫情都挡不住房价上涨？》

好了，关于房产的话题，今天我们就说到这里，有说的不对或者不到位的地方，欢迎各位在留言区批评和交流，
今日大暑，希望大家能做好防暑，调整饮食，以防中暑，我是亚财君，咱们明天见。