20年60倍，地产营销的历史回顾（三）

从2005年到2007年那段时间，地产开发已经进入一个全盛时代。中间虽然有一些调控政策，包括北京，也包括上海，曾经受过非常强的短暂影响，但是整个行业的发展速度还是没有问题的，发展速度一直都比较快。代理的体系也逐渐成为一种主流，很多开发商都已经不建自己团队了。
但是到了2008年，我们众所周知的那个年代，遇到了全球性的金融 危机，在中国受影响最大的，除了我们的A股以外，就是房地产 行业了。2008年上半年市场还好，但下半年就出现了全面崩盘。


2008年出现系统性危机的时候，我心理上受到的冲击特别大。因为我们以前对自己的技术体系可以说非常自信，我们的成交能力最强，我们的转化，我们的杀客，都是非常专业的，自己感觉很良好。但是在08年的时候，那一轮经济危机来了，突然间发现我们以前学的都是屠龙术，那些专业和经验，都是用来把意向客户进行转化的。但是08年夏天之后，售楼处里面根本就没有客户，客户突然间就消失了，有时候一整天一个客户都没有，一星期也没有几个。
这个时候就发现了，原来你以前所拥有的那些自信和成绩，不过是市场好的一种表现而已，市场不好的时候你什么都做不了，这在当时对从业者是非常震撼的。在那个时候，才开始真正理解了经济周期对房地产行业的影响，和对我们所从事工作的影响。2008年年初，我抱着学经济理论的态度开始进入了投资市场。进入这个市场后才发现，原来真的只是我们赶上了一个经济的上行周期，赶上了房地产全面发展的黄金时代而已，并不是自己会很多东西，当时这种挫折感是非常强烈的。


2008年出现的行业危机，要比2018年严重很多倍，危机的产生对后期的影响非常深远。但过去的每一次房地产系统性危机，都会被政府或者其他的一些因素进行转化，持续的时间都不长，基本上是半年左右这个周期就过去了。即使08年那种全面绝望的情况，也就持续到09年的二三月份。
09年2月份，按揭贷款的限制全解除了，那时市场有句口号叫做“买房就是爱国”。有一点像我们在15年6月份股市上所喊的“为国接盘”吧。08年的时候，确实有这种状况，各种各样的宣传，让我们积极买房。而且给的政策确实太好了，按揭贷款都是没有限制的，不管第几套都是2、3成的首付，而且都是7折利率。那时候办贷款剩下的现金，直接买一些银行的理财产品都是无风险套利的。



但是在经过了08年这一轮危机之后，09年开始，市场上发现了很多问题。主要是遇到经济逆周期的时候，市场整体环境不好，需求端出现严重下滑，做为从业人员有什么应对的办法？这些问题在09年开始，摆在了每一个房地产营销人员的面前。
包括很多开发商的决策层，也是在08年那一轮大悲和09年那一轮大喜之后，开始反思到底这个行业是不是不能再做了，或者这个行业应该怎么再做下去。之后，万科也喊出“白银时代”，这个时候业内很多分歧就出来了。
2010年是一个分水岭，在这之前，房地产属于盲目投入都没所谓，只要能进来，能挺过一轮短暂的逆周期，你就能赚到钱。但10年之后，市场的分歧就特别大了，很多人在往里进，也有很多人在往外走，很多企业慢慢减缓了自己的步伐，也有很多企业加大了自己的负债率开始高周转。


2010年，我有机会创建了一家公司，是在大连一家集团公司旗下组建的一个全新的公司。我自己的形容，这是“全国第一个系统化一二手联动组织”。前面提到了，其实“一二手联动”业务一直都有，但都是不系统的，只是针对一些具体房源展开阶段性合作。而我们当时的公司运作，则是与开发商签订战略性合作协议，充分发动房企的全部营销资源为门店提供服务，让经纪人成为第一层客户。
通过对经纪人的系统性培训，充分利用中介网络的高度直销覆盖能力，有目标、有步骤地扩大市场占有率。这不是简单地带客成交，而是一个全方位的技术体系在应用。
2010年，我们在做这个体系的时候，国内是没有模板的。我们走遍了国内很多地方都没有成型的借鉴，只能一边摸索，一边跟开发商沟通，一边去学，到2012年左右，已经形成了较为成熟的营销体系，并很快成为了市场上最高效的销售力，两年时间便做到了当地市场的绝对营销龙头。



从2010年开始，各地陆续出台了一些限贷、限购政策，之后这四五年时间里市场都是比较低迷的。开发商对营销的需求，从转化变成了客源，“一二手联动”也逐渐在全国各地开始推广开来。2013年左右，电商平台开始进入了全国各地的售楼处。
2014年，北京最大的中介公司链家开始进入了新房市场，在这之前，他们在各地都是不做新房的。由于当时大连一二手联动体系发展得比较早，成绩也非常好，大连链家把市场上应用的一些体系，推广到了链家全国。2015年，链家合并了一些各地的大中介公司，包括广州的满堂红、深圳的中联、成都的伊诚、上海的德佑，好包括其他的一些小公司，借此迅速成为了全国最大的中介公司。这种一二手联动体系，一两年之内也在全国各地迅速开花结果了。
链家在扩张过程中，开始的选择都是一些大城市，这些城市的中介基础比较好，二手比较发达。但是在一些新进的中型城市，原来中介的基础不好，都是以新房为主，便全力发展新房销售。这种销售的主力，一种是链家自己的经纪人，还有一种就是通过建立电商平台，吸引更多中小中介公司的经纪人加盟。随着业务的不断推广，市场上的电商平台越来越多，早先只做二手房的经纪人也开始热衷于新房的销售，效果也是越来越显著。

20年60倍，地产营销的历史回顾（一）
20年60倍，地产营销的历史回顾（二）