当年投资万科被套的复盘

我从2009年12月份和2010年1月份重仓买进了万科A股票，买入均价8.74元。那真不是一个应该买进的价格，为此我也付出了58个月的代价。

2009年万科a的股价在6.48-14.84元之间波动，当股价跌破10块钱时，我就控制不住自己的情绪了，从9.74元一直买到了7.2，平均成本8.74元。我当时确实太着急了，因为7年手机的低回报让我太急于抓住某一次机会翻身了。事实上，2009年底的万科A是一次机会。但真的不是一次好机会，尤其是我买得太贵了。

网友曾强先生发给我一个表格，帮我复了一下盘，我觉得是非常有意思的一个话题，分享给大家

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我们的表格中，列出了万科A从2009年开始每年股价的波动区间，还包括每股收益情况和每股税前分红情况。需要说明的是：我们计算的EPS不是结算报表的数据，而是按销售金额计算的真实每股盈利，比如说，2018年万科销售金额为6069.5亿元，我们估算的净利润率7.38%，这样2018年万科的真实净利润是447.79元（每股EPS4.06元），而不是报表的337.73元。这是因为房地产 龙头当年的很多收入并没有计入当年的损益表。

我们在事后清晰地看到，2009年末-2010年初万科的合理内在价值23.61元左右（十年净利润总和）。也就是说，23.61元的万科当时真实的动态PE只有10倍。虽然我在2009年末不可能计算的那么精准，但我知道万科做为优质房地产龙头毕竟受益于行业集中度的提升，这一定会不断推升每年的EPS。很显然，万科a的股价波动区间6.48-14.84元被明显低估了。

2009年末-2010年初，万科未来6年的每股EPS总和在9.11元左右，我们的8.74元成本就在6年左右。可以说，无论从定性分析，还是定量测量，我们都蒙对了。也最后盈利了。我的卖出价格在18元左右，加上期间获得的1.39元税前分红，复合收益率14.2%。

2010-2015年的这个收益率远远跑输了2009年末买进拥有品牌商誉的一些优质公司。万科确实是一家好公司，房地产行业也是不错的行业，但高房价的风险是头顶上实实在在存在的一把利剑。资本市场深知这其中的风险，不敢给与房地产行业过高估值。于是产生了一些可能的投资机会。我们似乎找到了，但付出的58个月代价太沉重了！如果我多一些耐心，将买进成本降下15%-20%，我们可以在7-7.5元完成建仓，持股6年的收益率也会提升至17.15%-18.51%。被套的时间可能不会超过2年。

原创：价值投资者马喆逻辑的求索者