—万科A股东大会见闻

  这是第一次参加股东大会，有些小兴奋。原本想去参加茅台的股东大会，距离有些远，放弃了。我以为万科的股东大会会设置在福田市中心，没想到在盐田港 附近，有些偏僻。中午赶到后，想找个地方吃饭，最终只能路边吃了个快餐。




附近环境如上图所示。
  门口接待的保安还算比较礼貌、热情。扫了防疫要求的几个二维码之后，比较容易的进去了。一路上的指引箭头也一目了然。谁都能很容易地找到会场。




  现场股东登记的接待人员也比较礼貌，周到。他们会主动帮股东复印证件。


  送给参会股东的无纺布袋子里装了一些小吃，口罩，洗手液，湿纸巾，矿泉水。简单但是比较实在。我个人比较喜欢。不浪费，但是替股东还算想得周全。

  会议室给股东安排的座位全部坐满。不过听现场一位股东说，去年来参加会议的股东人数大概是今年的两倍。估计既有疫情的影响，也有股价不涨的影响

  整个的管理层给我的印象是：谈不上多热情，整体偏严肃，不过客气、礼貌还是挺好的。董秘朱旭给我的印象比较好。挺有气质，会议中间休息阶段主动和股东们交谈。其中有个细节：某个股东要拍她的照片，她身边的保安进 行阻拦。但是朱旭女士笑着对保安说：没有关系的。
  有个很大的感慨：会计真赚钱！！！
2019年审计的会计收取了万科1400万人民币的费用，2020年，将收取1680万，同比增长20%！！！
  闲话说完，开始谈开会内容相关的事吧。
  一，总裁祝九胜先汇报了年度报告相关情况，由于基本上都是财报上的内容，所以没什么太多可谈的。我简单记录了他提到的两点内容：1、未来地产行业充满了不确定性 2、整个行业的体量足够大，空间依然还是很大，优秀的企业依然能够取得长足发展。
  真正有价值的地方还是股东提问环节。这个也不得不夸下万科。毕竟，上次我听说我们茅台  的股东在这个环节上吃了闭门羹。郁总主动说了，设置两段股东提问时间，分别在中场休息前和中场休息之后。
  第一个股东问题：1，深地铁三年前提出对万科管理的支持，目前的态度如何,2，万科和深地铁成立合资公司的问题,3，深地铁如何考核万科
  深地铁董事长辛杰回答,1，深地铁将会全面支持，全过程支持，全员支持万科。深圳地铁坚持按上市公司规则参与万科公司治理，不干预万科自主经营,2，成立合资公司恰到好处。轨道+物业，可以倒逼万科继续努力。我个人以及深地铁将为地铁和万科共同争取资源,3，万科是一家高度市场化的公司，合伙人和股东的利益是一致的，不会干预万科管理团队的经营。不设置考核指标，也不应该盯着某个具体的指标。


  第二个股东问题：1, 郁总管理万科（作为一把手）三年来的感想？
  郁亮：6个词：感恩和感谢、责任和压力、信心和勇气。感谢所有股东以及帮助过万科的人，让万科终于能迎来相对稳定的股权结构。深圳地铁作为大股东，坚决支持万科的混合所有制体制和事业合伙人机制，为万科经营管理创造了良好发展的环境。
  压力：股权纷争来带的压力；行业，白银时代的压力，万科需要向制造业学；万科自身变革的压力。虽然房地产 行业的潜力还是很大，但是需要作出变革。
  业务新亮点：
  1，TOD 
  2, 旧区活化（改造），旧城改造 
  3，物业管理（目前的物业大概有一半是别人的小区，不是万科自己的楼盘）
  4，商业写字楼物业，目前全国第一。（会前刚好有一个淘友要我帮忙问这个问题）
  5，物业城市（珠海横琴），目前来看，具有平台价值
  6，物流（冷链，高标包），目前有一个类Rets项目在深交所申请上市中。
  7，租赁业务（全国第一），不过暂时不怎么赚钱
  万科走得比较稳，一是得益于合伙人机制，二是企业对于免疫力的坚持。万科牢记1，是谁给我们饭碗，是客户。客户是我们的衣食父母。2，手有余粮，现金为王。万科经常被指责太保守。现金为王，才能度过危机。才能基业长青，活下去，活得好，活得久。


  第二个股东问题：1，万科是否投科技行业 2，批评万科的物业（该股东是深圳一个万科的小区）
  个人认为，这2个都是没什么价值的问题。
  万科：不投科技行业。不过，站着某个层面来说，现在的任何行业都要含有科技才能做得好


  第三个股东问题：H股进行增发，A股却回购，WHY?
  董秘朱旭：1，增加H股的流动性，目前H股的占比低于港交所要求的25%的标准。H股增发折扣小余5%，而相对于最近（增发时）30个交易日的股价，几乎没有折价。目标是要增发H股，达到港交所要求的25%的公众持股比例。
  （中场休息时，我们和朱旭又聊起这个问题。股东建议她们考虑增发时间点的考量问题。她又透露，万科向监管部门申请后，又碰到了疫情问题，批复时间延迟了一些。而根据法规，增发又必须在本次股东大会前完成。因此，似乎增发的节点不够好。）
  2，回购可以应对突发的不利影响，而仅限于文件里面提到的两个条件才会予以增发。不符合那两个条件的增发，需要重新向股东大会申请授权。


  第四个股东问题：1，前海人寿是否清空了股权 2，广信资产包转让问题
  董秘朱旭：1，根据法规，只能提供前10大股东名单。截止到1季度，前海人寿持有1.14%，其他不方便透露 
  总裁祝九胜：3年前就已经计划处理，这是一个有20年历史的事情。占用了公司很大的资金（551亿），是中国第一大不良资产包。通过中国事情，可以增加万科处理不良资产的能力，盘活，解包不良资产包的能力 。


  第五个股东问题：关于历史和未来，美国、日本都没有出现过基业长青的房地产公司，万科怎么样可以做到？
  郁亮：历史上确实没有基业长青的地产公司，但是也没有任何行业注定能够基业长青。但是，历史之前也没有过平台型的企业（意思是，平台型企业很大概率可以）。商业就是拿来改写的。万科的物业服务具备平台型公司的特征。


  第六个股东问题：1，如何看待疫情下的房地产行业
  总裁祝九胜：疫情对于行地产有实实在在的影响。销售、施工、交付均受到了影响。5月份可能由于短期的释放很好（2、3、4月很低迷），但是6月份比5月份要差。


  第七个股东问题：基本上和第三个股东的问题一样。
  董秘朱旭的回答也基本一样。


  第八个股东问题：万科的智能建筑方面有什么计划？
  个人觉得意义不大，没记录。


  第九个股东问题：万科物业是否有上市计划？目前的万科股东是否能够在物业上市时享受利益？
  总裁祝九胜：1、没有上市时间表 2、不方便回答这个问题。但是万科会依法合规处理相关的利益问题。


  第十个股东问题：万科如何提高ROB? 之前郁总说要向制造业学，制造业中的格力  ROE为30%左右，而万科才20%左右。
  郁亮：（笑着说）我们要向董大姐学。（全场股东都笑了。）在提出经济利润奖金制度之前，万科是10%左右，奖金制度就是围绕提供股东回报水平做的事情。如果我们只要ROE的话，也是有方法的，比如杠杆率很高，但万一出现波动怎么办？我们的要求是速度规模不能下来、ROE不能低、负债不能冒险，现在还算平衡得比较好。”
  
  第十一个股东问题：万科企业 股捐赠给清华大学的事情，目前是什么进展，万科的管理层什么态度？
  董秘朱旭：1、这个事情是万科的股东行为，而不是上市公司的行为。 2、这个行为合法合规，万科（管理层）觉得很骄傲和自豪。


  第十二个股东问题：1、目前利率下降很快，公司是否有降负债的规划？ 2、未来的财务费用有什么看法？
  总裁祝九胜：1、目前国家政策方面没什么变化。利率是由市场供求关系决定，万科随行就市就行了。 2、万科恪守好短期债务与长期债务的平衡和稳健。维持好长期的，好的信用评级。


  有个淘友找我要一份录用。我回来试听了一下我的录音，声音太小了，几乎无法辨认。很抱歉！


  个人的评价（纯主观感受）：万科的管理层给我的印象还是比较踏实和稳健。我个人股票投资的风格来说，也是偏稳健一些。所以，觉得万科比较符合我的风格。目前价位来看，下跌空间有限，而上涨空间较大。另外，4%左右的股息率我很满意了。我没想过通过万科大赚。目前医药 ，科技股，白酒涨疯了的情况下，特别是创业板整体出现肉眼可见的泡沫。我宁可少亏点，也不愿去追那些热门板块。我的性格注定到了牛市要跑不赢大盘
 目前持仓:  贵州茅台  21%、古井贡B 45%，万科A 34%
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