我眼中的新城控股——投资价值分析

市场给了新城普通地产股的估值，对我们来说恰是击球的好机会。
其实，新城已不能简单地归结为房地产 公司，不能一味简单地看销售额。销售额当期的数据，只是一次性的买卖，买完又需要重新拿地，囤货开发再卖，拿地及市场结奏的好坏，完全不可同日而语，未来盈利具有高度不确定性。而商业运营，坐地收租才是能持续稳定盈利的源泉。故新城的估值也不能简单和其它大类地产公司做比较，给其相同的估值。对这麽一块优质的业务视而不见，这次真的是市场错了。
下面重点说说新城的这块核心资产-吾悦广场。综合体低价沟地模式的优越性很多淘友已经分析得很多了，我就不再赘述了。对于新城而言，资金大量沉淀的吾悦广场，究竟是好资产还是不良资产呢? 资本回报率是一个非常重要的指标！根据2019.11月临时股东大会上高管的答问发言，新城吾悦广场目前的回报率在7个点以上，希望未来10年做到10个点以上的回报。这个数据是个什么概念呢? 我特意去找了下，和新城业务类似的龙湖数据。 龙湖财报显示，商业的回报率持续高于6%，上半年达到7.5%（见下图）。数据对比可以发现，吾悦广场的回报率已接近龙湖天街。所以，不要简单地认为三四线的商业综合体都比一二线的差。土地成本及周边业态弱竞争，这两个巨大的优势，你怎么就注意不到呢。

另外，对于新城2018年报中公允投资价值变动收益（即物业重估增值）近28亿元，很多人认为新城财报激进，有大幅优化报表之嫌。这里再贴一张龙湖2018年商业租金增长及物业重估增值数据，激进与否就一目了然了。

有了数据作比较，吾悦广场是否是优质资产就心里有底了。我们再看看吾悦广场的成长性。大的逻辑这里不说了，回顾下吾悦广场拿地的数量，2017年底68座，18年底96座（+28），19年底123座（+27，在遭遇实控人重大危机的情况下），2020年预计可达160座左右（计划拿地36座以上）。吾悦广场均保持拿地两年内开业，依然呈现高增长的态势。2019年新开业的吾悦广场，无论是出租率，还是租金及管理费收入，依然十分亮眼。

吃 公司住开业务依然保持既有规模，吾悦广场规模不断壮大，抗周期性日益增强。可以预见的是，随着新城整体规模的增长，融资成本仍有进一步下降的空间，滚动发展的赛道也越来越好。
新城未来，且看吾悦！
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