华侨城不受市场待见的原因

我这些天也在找市场不待见华侨城、给华侨城在地产板块中最低估值的原因。
半年前的这篇文章，华侨城A：向规模要效益
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这篇文章算是很公允的一篇，也介绍了市场对华侨城的担忧，算是不吹不黑的一篇好文。
总结起来，大致市场主要担心两个问题：
1、华侨城异地扩张后，能否保持高毛利率？
2、华侨城沉淀到自持物业中的资产，收益率如何？
由于华侨城独特的模式，外加华侨城管理层对中小股东的关切并不怎么理睬，导致外界普遍认为华侨城信息不透明，于是出现了华侨城目前几乎两市的最低估值。
第一个问题，要解决这个关切，需要详实的数据和财报。由于深圳外扩张的项目，绝大多数还没有到结算期，财报上暂时是无法证实毛利率是否能维持一定高度以保持高净利润率的。
大家都知道土增税有税盾作用，毛利率80%和毛利率40%的项目，结算下来净利润率其实相差无几。但市场想知道异地扩张的项目有没有例如40%这样的高毛利率，如果只有20%-30%的毛利率，不用想，这种项目结算下来净利润率就比以前低太多了，需要更多的结算额来填补净利润率的降低。
要解决这种关切，首先需要投资者对目前华侨城所有在售的深圳外项目的楼面价、售价有个跟踪，但貌似目前没有人系统做这个工作。
另外，华侨城的独特拿地模式，也造成对有些项目的跟踪比较困难。19年的一篇报道：“以今年9月13日开业的华侨城集团顺德欢乐海岸PLUS为例，从2013年拿下首宗地块开始，直至2018年4月拿下第四宗地块，才标志着整个项目的完整落地。截至开业，项目已经经历了6年的发展时间。”华侨城一个欢乐海岸项目，并不是一次性拿地，而是地方政府分几年给华侨城定向拿地，客观上也的确给投资者评估一个总体项目的毛利率水平造成困难。
但不管如何，踏踏实实跟踪一下华侨城各个项目的楼面价、售价，还是很有必要的，起码心里有个大数。
第二个问题，华侨城沉淀到自持物业的收益情况，说句实话，就华侨城那个报表，根本不提，都靠投资者从其他公告文件里面去找。就华侨城高管回应市场关切来说，我给差评，非常差。
刚才那篇文章也提高了欢乐谷效益在成熟后多年停滞不前的问题，这个也客观存在。欢乐谷，我的理解，的确发展前景有限，我的理解就是占了一块黄金地皮，但因为行业性质，盈利有限。好在现在华侨城的新项目不怎么做欢乐谷了，改以欢乐海岸为主，欢乐海岸的商业地产更多，盈利前景会更好。至于欢乐谷占的黄金地皮，以后是维持现状一年几个亿的利润还是怎么处理，天知道。
作为投资人，不要抱怨别人不理解华侨城、黑华侨城。首先，华侨城管理层在回应市场关切方面是非常不合格的，如果管理层能适度公开市场关切的一些数据、做些说明解释，很多黑文根本就没有下嘴之处。然后，作为投资人，自己也要下点功夫，跟踪好华侨城的每个项目，用详实数据回击各种黑文，通过自己的努力让华侨城变透明一些。
如果市场关切能得到合理、正面的回应，我是不相信作为经营风险远比民企低非常多的华侨城，竟然会落到两市最低估值的地步，估值一定会大幅提升到万科A、保利地产 的类型水准。
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