民宿的商业运营与长租公寓的不同

$万科A(SZ000002)$

今天了解到了一种民宿的商业模式，原来有些已经不是房东个人在管理，而是有公司在背后运营。具体是这样，公司从房东手中租赁到装修状况、地理位置优越的房产，然后在各平台上以民宿的形式分销，房源管理、保洁、平台维护等环节都实现分工和规模效应。一般月入住10天以上已经盈亏平衡，一般都能做到月入住15天以上，有的甚至能达到25天。
这个模式的优势是财务风险很小，就是垫三个月房租，现金流很好，滚动开发，资金的需求不会随着规模的扩大而上升。个别房源如果市场表现一般，甚至能通过合同违约实现迅速退出。违约的成本不过一个月房租，成本极低。
这与现在市场上很火的长租公寓完全不同，长租公寓无论是集中还是分布式的模式，为了打品牌，都是统一装修，所以前期投入资金巨大。长租公寓的客群是长期的租房者，竞争对手是市场上的个人房东，溢价有限。因为这部分可群的消费能力就这么多，一旦单价过高就意味着入住率的下降。集中式的长租公寓在一块集中的地方投入大量的房源，风险尤甚。
而上面谈到的民宿模式的竞争对手是酒店。这与长租公寓是完全不同的。它用低成本的民房资源来与高成本的酒店竞争。是模式上的创新，竞争力和打击力度空前。两室一厅的民房的月租金只要3000元，而每晚的出租价格可以达到400元，如果入住率尚可，不仅可以轻松覆盖租金和运营成本，而且利润空间不小。两室一厅住三到四人，对应酒店两间房，价格又很低廉。这就直接争夺了低端酒店和多人结伴出行的客源。这种模式不打品牌，表面上看是风格各异的民宿，实质上背后是集中运营统一管理的平台。如果规模做到足够大，完全能实现规模效应带来的成本优势，甚至实现平台化。
今年长租公寓已经死了很多家，前期资金投入巨大，利润率微薄。规模做得越大，亏得越多，这就不是一种好的商业模式。看好民宿集中化运营的模式，轻资本，良好的现金流。它的市场空间可能没有长租公寓大，但能做到小而美，我了解到的这个平台已经在单个城市做到上百套的房源，规模已经很可观了。
它还提供一种代为装修的模式，对于装修状况不够理想的房源，由房东出资金装修。因为装修的是自己的房子，而且承租方对房子的维护状况较一般客户好得多得多，所以也受到房东的欢迎。
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