房地产跟投那些事

过去四五年，跟投成为中国地产人最无法回避的一个激励制度。

但是，现在，我发现，跟投出了点「状况」。

今天，不聊大叙事，只提一个小案例。抛砖引玉一下。

和地产朋友聊天的时候，发现了一件比较尴尬的事。

这些朋友正处在跳槽的周期里。有人刚刚跳槽，有人准备跳槽。他们中有好几位告诉董小姐，最近正在为自己的跟投资金感到焦虑。

有位朋友是城市总经理，他吐槽说，「我把公司越做越大，我自己的财务压力也越来越大了。」

还有一位朋友，我们就称他为雪诺先生吧。

他在B公司上班，已经跳槽几个月了，却仍然在老东家A公司跟投着项目，还没能从前任公司的跟投名单里退出来。

这家公司并不是名不见经传的小公司，曾经依靠三四线战略迅速跑出了存在感。在跟投制度的设计上，更是圈内叫得上名字的。

「不能够吧，我记得A公司就是通过跟投打鸡血起家的」「它怎么会在退出机制这个基本问题上，留下话柄？」

细聊才知道，这事卡在他的继任者和公司制度设计的矛盾上。

原来，A公司过去一直要求，事业部总经理级别及以上所有岗位，都要强制跟投。一旦违抗，就会有很高的降职或下岗风险。

一直到2018年上半年以前，项目跟投还属于A公司内部特别抢手的一个存在。员工们从上至下，都很有跟投热情，那时候，跟投收益也相当不错。

那时候的强投，更像是管理层之间相互PK的一种福利保障。

伴随着市场降温，跟投压力加码，从2018年下半年开始，很多被强制跟投的管理层发现，收益开始下滑，甚至进入亏损区间，跟投资金的投入也开始变得沉重起来。

一面是没人愿意做亏本买卖，一面是没有松动的强投规则。当跟投制结束集体喝酒、吃肉时期，走入下半场，便开始呈现复杂面貌。

他们的钱越发显得那么不自由。

于是，内部不满开始升腾。

到2019年上半年，面对市场大势的改变，A公司再也无法回避一二线和三四线城市在销售和运营层面的差异。

人心晃动中，他们修改了曾经一视同仁的强制跟投机制。

强制跟投撕开了一个口子，出现了松动迹象。

新的规定是，以后A公司的事业部总岗位及以上所有级别，不用再强制跟投一二线城市的项目，只需要强投三四线城市。

一二线城市拿地成本高，市场风险大，跟投本金更大，甚至有人要投几百万。于是，我们看到A公司很多区域公司老大，不再轻易去拿地。

「实际上，就算是三四线城市的项目，利润也已经很低了，大家都觉得能不投就不投了。」雪诺先生说。

雪诺先生就是在那个时候决定辞职的，他负责的是一个三线城市，在那里，他跟投了许多项目。

既然辞职，按照A公司的退出机制，离职后30天，他就可以拿到跟投本金。

继任者也已经到岗，依循强投规定，继任者将接收雪诺先生在当地的跟投股份，并将跟投本金支付给他。

只有在没有继任者的情况下，公司才可以回收雪诺先生的跟投股权。

不过，现实的情况是，继任者因为看到项目利润不高，不同意接收前任负责人的跟投股份，并不愿意跟投。而公司管理层对此也没有明确的表态。

这自然就导致了，雪诺先生已经离职两个多月，还没有从前东家项目上拿回跟投本金。

「我沟通了好几轮，到现在没有一点进展。」雪诺先生说。

局势的变化，动摇了强投的权威性，不少离职者的跟投本金都变得不太好拿。

事情卡在这里，各方的态度都很微妙。

看起来，似乎继任者抓住了主动权。

这事的本质是，你的继任者和A公司的制度博弈。在对强制跟投的设计上，继任者觉得不公平。看到一二线城市的强制跟投已经放开，他希望在三线城市争取到一样的自愿资格。

雪诺先生不否认这一点，「是的，继任者也不容易，因为项目已经是微利了。」

在他之前管辖的地区，曾经拿过一块地，当时测算有10个点的净利润，到现在再看，利润还不到5个点。目前也有一些是亏损的项目。

在A公司，有的区域已经一年多没有拿一块地了。这除了和市场情况有关，和强制跟投制度也不能完全脱离干系。

有的区域更是一年只拿3块地，最后做下来，就有2块地是亏损的。

这打消了更多人的跟投热情。

但是，在这种情形下，新的矛盾点又出现了。

那就是，公司管理层个体利益和公司追求规模之间的矛盾。

以前更多是要求净利润在8个点以上，现在只要求拿地前测算到有5个点的净利润，就都可以拿了。

市场开始出现投资态度的分化。

有公司比如富力，下令不拿地。也有公司比如金科，在二三线继续争夺战土。

A公司算这一波争夺战土队列里，跑在前面的，推高了一个又一个土拍市场的热情。

「每一块地就像一个坑，项目开发管理能力，就是看填坑的能力。」雪诺先生打了一个无奈的比方。

在公司层面的市场战争中，每一个像雪诺先生这样的地产从业者，很多时候，都是被裹挟着往前走。

市场上行期，跟投是蜜糖，多方争抢。到了下行期，跟投就变成过街老鼠，承受人人喊打的压力。

这就是人性，利益，初心与公司规模的纠葛。

还记得，两个月前，万科总裁祝九胜，在万科股东大会上说过：

「万科员工跟投现在都跟不动了，压力挺大的。全国前50强房企中，有接近30家都出现跟不动的情况。没有那么多现金流可以跟了，即使有，员工也是劣后的。」

当投到项目里的钱周转越来越慢，跟投制度的前提便被杀伤了。

亏钱承受力，才是跟投成色的试金石。

这个诞生自高增长模式的激励制度，会迎来集体熄火吗？它正在带来什么后果？

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