YY一下绿城上升的三个阶段

绿城中国 的优点以前说过很多遍了，无非就是产品好、融资成本较低、土地储备尚可、周转提速、成本控制逐步走上正轨、财报低调靠谱。这些建议大家去看 的帖子，肯定说的比我好。从性价比的角度来说，小绿绿在所有内房股中至少是TOp3的位置。
今天主要谈谈我YY的小绿走势，分为四个阶段。
阶段一，5-10港币，已经完成。目前小绿的股价是10.96，2019年第一天开盘就破10元。按照对于小绿最悲观的估计，大概就是类似于2018年财务洗澡前的一年利润30亿人民币左右，分红15亿左右。这么一家公司至少也值200亿。
所以10元以下的小绿就是破产价，也就是认为小绿有潜在的破产可能性，而且不小。当然小绿是不可能破产的，因为背后的亲爹是中交建，破产就是笑话鸟。
那么小绿为何会出现破产价呢？
原因在于黑天鹅三击。分别是先锋系爆仓、曹舟南下课、宋卫平减持。
先锋系爆仓纯属意外，和公司经营没有任何关系。
曹舟南下课是因为做的不好，中交建不满意。
宋卫平减持则是因为港交所关联交易方面的规定，必须减持到10%以下。
先锋系爆仓和宋卫平减持本质都是现有股东大量抛出股票，短期内肯定打压股价。但差不多2019年8月就结束了，不再有影响。
曹舟南下课后，上课的是张亚东，目前已经得到了中交建、公司员工、股东的一致认可，至少可以认为比曹舟南更强
既然黑天鹅事件已经得到化解，顺利成章回到10元以上。这是第一阶段，已经完成。
阶段二，10-20港币，正在进行中。
目前10.96港币的小绿，不算破产价了，但我管他叫做“偏见价”。目前A股和H股所有房产股算在一起，最受偏见的就是小绿。大家都承认小绿的产品好，但基本上认为不要买小绿的股票。
产品好肯定是优点，小绿在大部分地区房子都能比对手有10-15%的溢价。考虑到房价那么贵，这个溢价可以轻松抵消掉建筑成本有余。为什么这么好的公司不受待见呢？
原因在于大众对于小绿有三个偏见：拿地贵、成本管理差、周转慢。
在宋卫平时代的确有以上三个问题，并险些导致小绿破产，所以难怪大家有这种偏见。但在曹舟南时代其实已经有所改进。
拿地方面曹舟南不能说很好，但中规中矩，行业内算是中等水平。周转方面也有所提升。不过成本管理仍然很差，说不好听就是卖房子本应赚的钱很多都不知道哪里去了。
但拿地的确还行，这些请大家去看 的数地帖子。虽然菊花总一直说他擅长看财报而不是数地，但实际上数地大法就是他发明的。数地不仅是一种方法，也需要广泛的数据渠道。菊花总当之无愧的第一。
周转速度在曹舟南手里已经有了提升，做到了行业中等的水平。这个也有数据，我大致的印象是宋卫平时代经常拿地两三年开盘，但曹舟南时代已经做到了一年左右。
张亚东则大幅改进了以上三点，在行业内都做到了中上甚至接近上等的水平。拿地不聊了，总之我还是比较满意。特别是2019年12月一口气拿了几十块地，而2020年1月各地地皮价格明显升温。这种操作在过去的绿城身上根本是看不到的。
成本管理方面，张亚东加强了内部审计，将中交建的审计方式带到了小绿。目前已经做到整体降费1%。小绿目前的体量是一年2000亿销售，不算代建也有1300亿。1%就是13亿的利润。目前成本控制仍在进行中，最保守估计是还能降1%，那就又是13亿利润。
周转不用说了，宁波、南通等地都出现了拿地半年后清盘的经典案例，大部分地方都能做到半年后开始预售。这个水平说句中上不为过吧？
也就是说大众对于小绿的偏见完全是错的。这个偏见虽然很深，但是数据会自己说话，要改过来也很容。
随着小绿股价的上涨、销售的增长，可以看到越来越多的人改变了自己的偏见，开始认同小绿。哲学要过程，但不需要太长，乐观看也就是3个月到半年的事儿。
偏见一旦解除，以小绿2000亿的销售额最保守60亿的前瞻利润，获得400亿左右估值不难。也就是股价20。
第三阶段，20-40。这个是未来是事态，不仅需要消除大众对小绿的偏见，还需要小绿能够做到较快增长。
2019年小绿实现了2000亿销售，印象中这是多年来第一次完成目标，也是张亚东执行力的提现。那么2020年小绿的销售目标大约是2500-2700亿，相当于增长25-30%。你们可以去查数据，一旦完成，肯定是所有开发商中最好的增长之一。
我愿意相信张亚东能完成这个目标，但毕竟这是未来时，不像前面那些已经是完成时。所以我的预测是，假如小绿2020年能完成此项目标，估值会直接来到800亿。大约到今年10月左右可以看出目标能否完成。
所以20-40的这个阶段是有风险的，不像前两个阶段那样是确定的。但我认为概率很大，在50%以上。
第四阶段，40以上。
这个阶段需要小绿进入行业前10，与群雄争锋。虽然小绿不错，但群雄也不是吃素的。我对这个阶段有美好的期待，但没有把握。作为一个远期目标而提出。我最希望的是，小绿在保持自身产品水平的同时，达到万科的管理水平。那就必上40了。