【港股打新】—时代邻里（09928）：全国排名第13的物业公司

一、发行概况


二、财务概况

三、综合评估
1、市值：38.44-52.7亿，这个上下限的幅度偏高，达到了37%，碰瓷心态明显，最好是认购不热，下限定价，不过按照目前物业公司的热度，这货就算不上限定价，估计也不会下限，起码给你搞个中位数的样子。
2、估值：53.87-50.05，这估值是一个比一个吓人，昨天只看了保利，已经是最贵的了，今天再看时代邻里，又创新高，都是看现在物业板块火，来趁火打劫的呀。毋庸置疑，时代的这个发行价，绝对又是透支了未来两年的发展。

3、行业&公司：物业管理，不多说了，今年的香饽饽。有时候不得不承认，时机很重要。去年上市的物业股，除了新城悦，其他的首日上市都不咋地；但是到了今年，就大不相同了。今年已经上市的6只物业公司，首日全部上涨，而且绝大部分涨幅都不小。至于去年上市的物业股，今年也都全部补涨，而且是翻倍的涨。时也，命也。（本节内容完全复制自保利物业的分析）

4、保荐人：海通国际 ，又是一个比较弱鸡的保姆，过去4个历史项目，首日全部都表现平平，国配全部都有超额配售，其中有2个在稳价价格期结束时都没有守住发行价，即海通恒信和中集车辆。

5、超额配股权：未授出超额配股权，这个确实让仓总纳闷的地方，按理来说这个规模的票，一般都会授出超额配股权，至于能不能超额配售那是另外一码事，这个票则是干脆都不授出超额配股权了。也就是说，这个票一旦破发，也别指望稳价人了。
6、基石投资者：无基石投资者。
7、首次公开发售前投资：无。
四、一手中签率
香港公开发售1618.2万股，每手1000股，合计16182手。在不启动回拨机制的情况下，甲组获配8091手、乙组获配8091手。如果启动回拨，分配情况如下图。从昨天一天的孖展数据来看，这个票的认购比较冷清，资金全部被保利物业吸引过去了，不知道还剩下2天会不会冲1把，估计最多也就启动30%档回拨了。按20000人申请，不启动回拨来估算的话，预计一手中签率20%-30%；按30000人申请，启动30%档回拨来估算的话，预计一手中签率50%-60%。这个需要后续持续关注孖展数据的变化。

注：上述[1,14)档不是强制回拨，是保荐人可以酌情最多回拨至26%，并且是在如下两种情况下：
1、公开发售认购足额，国际发售认购不足；
2、公开发售认购足额且认购倍数小于14，国际发售认购足额。
如果在这两种情况下启动回拨，那么须按下限定价。
五、操作计划
老实说，保利物业已经算贵了，这个票仓总实在搞不清哪里来的底气定这么个价格。还是举个栗子吧。佳兆业物业目前市值26亿，截至2019年6月30日在管建筑面积3600万㎡，上半年利润9100万；时代邻里下限市值38亿，同期在管建筑面积3470万㎡，上半年利润4100万。再看下各自的母公司，按照克而瑞的数据，2019年1-11月佳兆业销售比时代中国多了近300亿。
说了这么多，一句话就是性价比不高，但是衣不如新人不如故，这股票也是，不妨碍就是会乱炒一通。考虑到这个票无基石、无稳价机制、有碰瓷嫌疑，资金都要拿去打保利和JS，这个票就防御性用5个左右账户，各打一手吧。