【港股打新】—保利物业（06049）：全国排名第4的物业公司

一、发行概况


二、财务概况

三、综合评估
1、市值：163.73-187.2亿，这个是按总股本计算的，如果仅考虑本次发行的H股，那么市值范围为40.93-46.8亿，是不是觉得不那么大了？甚至还有点小了？如果对标同为Top5的碧桂园 旗下的碧桂园服务，碧桂园服务目前市值692亿，那么保利物业187是否可以？如果再把基石锁定的1.8亿美金剔除，那么上市首日真正可流通的就只有30多亿港币了。
2、估值：43.77-50.05，下面是最近2年上市的物业公司发行估值，保利是最高的，很显然保利物业的这个定价不是按照最近一个财年的利润进行的，应该是按照2020的预计利润进行（同飞鹤的定价思路一样）。根据机构的测算，当前价格按照2020年的利润来计算的话，估值在21.5-24.5之间。

3、行业&公司：物业管理，不多说了，今年的香饽饽。有时候不得不承认，时机很重要。去年上市的物业股，除了新城悦，其他的首日上市都不咋地；但是到了今年，就大不相同了。今年已经上市的6只物业公司，首日全部上涨，而且绝大部分涨幅都不小。至于去年上市的物业股，今年也都全部补涨，而且是翻倍的涨。时也，命也。

4、保荐人&稳定价格经办人：广发融资、华泰金控、农银国际，联合保荐，但是！但是！稳定价格经办人是瑞银 ！估计是保利物业也觉得这些内资券商不靠谱，还是得找国际大投行来担任稳定价格经办人。瑞银的历史项目不多，就一个汇量科技，在稳定价格期内把估计稳稳的钉在了发行价，护盘卖力。

5、超额配股权：预期授出超额配股权，根据最近物业股的热度，超配应该是板上钉钉的事情了。
6、基石投资者：共4名基石投资者，大牌云集，其中包括高瓴资本和GIC，基石共认购1.8亿美金，如果按下限计算，占本次发行总股份的34.41%，按上限计算则是30.09%。
7、首次公开发售前投资：无。
四、一手中签率
香港公开发售1733.36万股，每手200股，合计86668手。在不启动回拨机制的情况下，甲组获配43334手、乙组获配43334手。如果启动回拨，分配情况如下图。按照目前物业的受欢迎的程度，加上启明医疗也将陆续释放资金，仓总大胆预测该股票改启动最高一档回拨，也就是说，甲组将获配163334手，预计一手中签率100%。

注：上述[1,14)档不是强制回拨，是保荐人可以酌情最多回拨至26%，并且是在如下两种情况下：
1、公开发售认购足额，国际发售认购不足；
2、公开发售认购足额且认购倍数小于14，国际发售认购足额。
如果在这两种情况下启动回拨，那么须按下限定价。
五、操作计划
未发先热一只票，仓总向跳槽到保利物业的某联席保荐人的朋友打听这个票的认购情况，他只回了我4个字：火的一笔！这到底啥意思？是票火还是他自己火大？来不及想了，全部账户融资上吧，还是那句话，有雷一起踩，有肉一起吃，^_^。

$碧桂园服务(06098)$ $启明医疗-B(02500)$ $康龙化成(SZ300759)$