到底还买不买房？房地产投资以及相应板块和个股分析（权益类投资-板块及个股3）

大金融、白酒（饮料）和科技板块分析完，这一次着重讲一讲房地产板块。

1、房地产（19）

房地产板块以1.82万亿的总市值位列第六，小小共有118家房地产上市公司，其中万科A（3019.93亿）、保利地产 （1730.01亿）、招商蛇口 （1461.73亿）这三家超千亿总市值的公司稳坐前三把交椅。

相比于房地产股票，大家对于买房的认知要高得多。只要是现阶段买房的人，无不羡慕10年前的房价，后悔以前没有投资房产，这也从侧面说明了这十年是房地产高速发展的十年。房地产实体回顾过去几年房地产发展历程，15、16年房地产开发较快、库存积累较多，如不解决这一矛盾经济结构会出现不小的问题。

去库存政策的推出化解了这一潜在危机，不过由于货币方面没有及时把控，也产生了一些问题。房地产销量上去了，但是价格也跟着水涨船高。

一方面确实缓解了房地产商的压力，稳定了经济；另一方面却使得压力来到了百姓身上，增加了社会矛盾。

好在调控能力强，及时发现了这一问题。通过一系列的调控以及“房住不炒”的核心思想，16年之后尤其是今年，房价呈现出持续稳定态势。

回看这几年开发商对于房地产投资力度不难发现，我国房地产市场已过总量持续快速扩张的高增长阶段，进入提质降速、平稳发展的新阶段。

要说房地产的市场空间还是有的，只不过未来一段时间，房地产将是量价稳定，从量到质的阶段，而不像前几年那样的疯涨。受益于城镇常住人口增长和 区域迁移、居住条件改善、城市更新，中期看我国住房市场未来仍有巨大潜力。分阶段看，商品房市场空间仍可稳固保持10年以上。

而考虑到三四线需求占比的快速下降，一线与强二线的需求占比很有可能不降反升，并且随着时间推移，效果更加明显。

并且，市场空需求不光向重要城市群集中，地区分化显著；需求还集中于东部沿海、中部和西南部城市群，从沿海向内陆逐步减少。商品住房需求将集中在19大城市群。

第一梯队包括长三角 、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛6大城市群；

第二梯队包括中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中8大城市群；

第三梯队包括哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽中南、宁夏沿黄5大城市群。

整体来说，房地产市场未来10年会是一个量价稳定的趋势，市场仍然具有发展空间。但考虑到现状以及未来的房产税等因素，投资性价比已远不如早几年。

一至两套的自住以及备用房还行，但是多套投资房等涨价转手卖差价，价值已然不高。资本市场房地产市场先这样，回过头来看房地产板块，证券市场先于实体经济，房地产板块PE处于12年以来的1%分位，明显低于同期沪深两市的19%，可以说资本市场已反应了房地产行业偏紧的政策和对基本面下行的预期。

而未来政策面收紧空间不大，房产实体依然稳定。相较于投资房产，房地产股票更具备投资价值。不过，因为大房地产商的货币和融资优势巨大，所以地产行业的龙头效应更加明显。

参考各大券商地产板块持仓：

工银金融地产 混合：保利地产3.11%、万科A2.86%；

国泰国证房地产行业指数分级A：保利地产：14.05%、万科A14.04%、招商蛇口6.40%；

南方中证全指房地产ETF：保利地产11.99%、万科A9.98%、华夏幸福 6.01%。

可以看到，各大机构还是围绕地产行业的龙头公司进行投资，传统行业中相比于小企业，龙头公司具有更多的资源以及稳定的发展趋势。

总结：


1、房地产未来10年会是量价稳定状态，自住不论，单纯的投资价值已远不如早几年，甚至不如现阶段的房地产股票。


2、房产现有增值价值主要集中在重要城市群：长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛等，并从沿海向内陆逐步降低。


3、地产股票遵循龙头效应，强者越强；券商普遍看好保利地产和万科A。

-To be continued-

房地产及相应版块就介绍到这里，下一次将会介绍能源资源板块，感兴趣的可以关注以待。

往期回顾：权益类投资
权益类投资-投资环境及市场选择
权益类投资-A股相关经济数据及市场分析
权益类投资-市场板块及个股分析
权益类投资-市场板块及个股分析（2）：白酒及科技板块