投资笔记之调仓万科和中国建筑小记

最近花了好几周时间在看国内地产行业龙头万科的资料，通常那些长寿或支柱行业中的龙头公司估值跌入至历史低估值区域时，很能引起自己的兴趣，亦或许是初涉价值投资理念时接触到的是格雷厄姆式的投资理念对于自己太根深蒂固，总是让自己对估值偏高的公司望而却步，而像平安，格力，银行等一系列经常性被市场估值压的很低的行业和公司或一些优秀的公司遇到短期困境时比较容易引起自己花时间去做功课的欲望，对于接连被调控的地产行业，相关公司的估值大多被市场快压到历史低估值区域了，中国的房地产 黄金年代渐行渐远，现在布局房地产行业的龙头公司合适吗？边看资料边整理了一些是否适合自己的投资逻辑，要不要建点仓的理由：

于行业来说：
1. 房地产行业也是一个几乎没有应收账款的行业，而且也是像龙头白酒一样账上大量的预收帐款（现科目为合同负债），这个特性是比较受投资者偏爱的。
2. 房地产这个行业属于非常贴近大众需求的行业，人类生活衣食住行四大要素之一，住的问题将长期存在，故此此行业也属于长寿行业，即便是城市化进程已经完成的成熟发达国家，其房地产行业依然是重要的支柱行业。
3.即便国内政府不断调控房地产行业，其未来增长或许会逐步受限，但要倒下，也是一些中小差的公司先倒下，据报道2019年全国破产的房地产企业已经超过400多家，行业逐步进入大洗牌的模式，而龙头公司由于品牌溢价高，现金流量好，得到的融资利率普遍较低，其各种优势在行业低谷期或调整期就变得更为凸显，即使未来有一天得不到市场整体蛋糕的扩大增幅，也有能力大鱼吃小鱼，蚕食中小地产企业的份额来实现市场占有率的增长，同时还可以以低廉的价格在市场低谷期间拿到大量优质的土地，实现集中度的提升。
4. 经过轰轰烈烈近二十年的地产牛市，中国小小产生了上万家的地产公司，房地产是少有的没有实现行业集中的几个行业之一，而未来它也必将和其他行业一样逐步进入存量竞争的时代，行业集中度必将提高，而行业集中度大幅提高一般会伴随着龙头企业的再次腾飞，当前我国市场上前五名房地产公司所占的市场份额还只有不到20%，而像一些发达国家经过市场充分竞争后，通常前五名的市场份额可以占到50%以上，未来五到十年我们的前五有很大的机会从不到20%提升到40%以上，那对于龙头企业来说也是有一倍以上的空间。
5. 房地产对一个国家的重要性是毋庸置疑的，它一个行业的发展就能带动几十个相关行业的发展，政府的小鞭子虽然抽的紧，可它的目的是要控制房地产的炒作，使其实现住房不炒，政府希望房子是用来居住的，用来改善人们生活的，希望其能理性，稳定，健康的发展，政府并不是要把房地产打倒。
6. 经济的发展必然伴随着大量的住房改善需求以及对住房质量和居住环境的提升，即便像北上广这样的大城市都还有大量的旧房需要改造，这块需求和空间绝不容小觑，
7. 还有一点比较重要的，房地产龙头企业的库存几乎不太会贬值，像万科保利这样的企业一般拿地都在一二线城市。而一些重点一线城市的限购限贷等政策也说明了这些区域的需求是被压制着的。
从公司来看：
1. 现在前五大地产公司基本是恒大万科碧桂园 融创保利，比较下来，感觉还是对经营稳健，财务制度保守的龙头公司万科最放心一些。
2. 万科一直以来以未雨绸缪，经营稳健著称，一直是中国地产企业的风向标，他拿地，周转，融资这关键的三个方面都做的极好，其管理层也是行业里数一数二的优秀。
3. 万科的经营和财务是行业里最偏向保守的，这一点在行业景气期里看不出太大的优势，可一旦遇到行业低迷期，其效果和威力通常就会很好的展现出来。而且作为龙头企业，通常会对上游公司在应付账款上有很强的主导作用，地产行业很大的一块成本就是利息支出，而龙头公司往往占尽了无息负债这一块的便宜。
4. 尤为重要的是从估值角度看，当前的PE处于历史低估值区域的7%分位，市净率处于17%分位，其ROE连续近数十年年连续保持15%以上，近五年的数据从2014年的19%陆续提高到23%。


5. 由于地产行业特殊的结算周期，一般从预售到最终确认收入通常需要2-3年时间，我们从万科的销售额预收款可结算货值来看，其未来三年的利润基本是已经锁定的，基本行业未来不增长，万科一年400个亿的利润应该也是保守可期的。
6. 2019预计其400亿的利润对应当前的市值3000亿不到，动态市盈率7倍多一点，还不如银行股的龙头公司，对应当前的价格股息率可达4%左右，适合我们喜欢的持股守息状态。
7. 万科的地产项目基本集中在一二线城市，而一二线城市有源源不断地人口流入，有高净值资产的中产阶级，保证了其基本的客户群体，所以万科的风险相对于在三四线城市拿地储备和开发的公司要小很多。
基于上述理由，近期陆续把手里20左右的非行业龙头公司兴业银行 向地产行业龙头万科转换，仓位里正好也是没有地产行业，相比较兴业银行，估值与万科相接近，银行业 大多这些年的ROE是持续下滑的，而万科这些年基本保持在20%左右，加上4%左右的股息率，不到27的价格放在仓位里还是很让人放心的，ROE是自己非常看重的指标，长期来看你的投资收益率基本是接近一家公司的长期平均ROE的。作为个人投资者，个人的认知和能力都有限，一个人做的功课完全无法和机构一个团队相媲美，对行业和公司分析再多，探究再深，也时常会存在投资中不可知的盲点，所以我们只对那些一眼可以定胖瘦的行业或公司践行低估分散的合理配置，以确保长期能达到自己年化10%~15%左右的投资收益目标，只要投资的标的能够长期稳稳的帮自己达到这个小目标就能让我们这十几年投资积累的财富继续很舒服的把淘股吧滚下去，我们不介意持有这些股价波动不惊艳，甚至持有期间非常boring的公司，只要它稳稳得成长就行，或许慢点或许快点，只要在相对比较低估的估值区域内建仓的，同时给予合理的仓位分配，不随意重仓，就能有好的心态持股守息，静待花开的那一天。
这段时间仓位里没啥大的变动，主要是把医药股ETF和兴业陆续换成了100左右的洋河，26.5左右的万科，还有由于自己的压舱石中国平安 大都今年在5~10%左右折价的时候搬砖到更便宜的H股上，导致几个账户内沪市打新市值严重缺乏，而洋河，格力，分众，万科都是深市打新门票，所以这几天卯上了股价连续低迷3年左右的中国建筑，感觉当前价格和估值用于沪市打新门票风险应该很小。
中国建筑：1.建筑行业绝对龙头！其股息率常年维持在20%左右，属于几大央企上市公司中近几年股息率较高的上市公司，它在我的关注名单中已经好多年了，一直未下手，因为它也是一家需要非常有耐心持有的公司，其股价上市十年以来只有在2015年基建大爆发和2016年年底被举牌时爆发过那么两次，其他时候大多也是磨人的过程，但是其连续多年ROE保持在15%左右，也保证了过往数十年里只要在其历史低估值区域建仓的长期投资者基本上也录得了年华15%以上的投资收益率。很可贵的是它在2009年上市后，没有在市场上再融资 过，十年的净利润却从区区几十亿增长到近400亿左右，面对当前2100亿的市值，只有5倍左右的市盈率，市净率对应三季报只有0.87, 两个指标均处于7%左右的历史估值低分位，且按照历年20%的分红比例，当前价格对应的股息率也可以达到4%左右。


2. 公司的主营业务主要是房建，基建，地产，和设计四大块，房建和基建毛利率较低只有6.7%和8.4%左右，地产毛利较高35%左右，设计份额很小忽略不计，中国建筑业算是半个地产公司，报表中中国建筑旗下的中海地产发展开发有限公司营业收入只占24%左右，但地产这一块差不多贡献了一半的利润，尽管中海地产业绩稳健，品牌和口碑在行业内很不错，但目前估值和大多数地产公司一样，也是非常的低，正好这段时间一直在看地产行业的资料，顺便翻了一下中海发展的资料，其市盈率只有五六倍，股价也已经破净，市净率只有0.95左右，ROE近5年虽然从22%下滑至16%左右，但还是比较不错的，当前股价估值也是处于上市以来历史低位，处于2.57%低分位。


3. 公司已于2018年底完成第三期股权激励工作，力度空前，以3.4每股的价格向2000多名员工授予A股股票近6亿股，占总股本的1.43%，规模远超前两次股权激励计划。股票限售期为两年，期满后分三年解锁。限制性股票的解锁条件为：1）净资产收益率不低于13.5%；2）净利润三年复合增长率不低于9.5%；3）完成经济增加值考核目标。这3个考核目标有利于充分激发核心员工活力，以保障未来两三年公司业绩的稳健增长。
4. 对比作为手里沪市打新门票的兴业银行，万科A和中国建筑的股价无论从行业地位，还是估值，感觉沪市打新门票拿着基建行业龙头的中国建筑更安全些，正好趁着今天兴业比较坚挺，而它价格跌至5元的低位，又调了一把，只留下一千股兴业放在观察仓里看看三五年以后会不会打脸。
这些年兴业银行就像自己的中转站，其股价波动性一直不大，估值一路偏低，没啥好地方投的资金就放一点在兴业上，碰到像去年十月这样的机会连茅台，格力，海康等大白马也苦菜的大跌时或者像当前有更适合自己仓位安全配置的选择时，就转一把，与我们来说投资首要是把安全性稳定性作为最重要的基础，然后再考虑是否适合我们持仓收益目标的需求，当然持有这样boring的龙头公司，是需要恒心做好接下来市场继续让股价坐冷板凳，来回牛皮，很长一段时间里没有惊艳表现的准备，除非有更合适的机会，否则他们合适的股息率即可以保证我们保有长期持股收息的投资心态。这样的公司或许让许多散户投资者持有起来很难受，作为投资，还是那句话，适合自己的才是最重要的！
目前洋河已经达到目标配置仓位8%，万科目前建仓了2%，如果持续下跌，目标建仓至5~8%，要看后续资金的情况，中国建筑没有太深入研究，当前估值只负责打新门票的基本需要，没有更多资金和标的可换的情况下，不会多配。