新城控股三季报点评---摆脱阴影，彰显成长

摆脱阴影，彰显成长
新城控股三季报业绩增长19%。虽然才19%，但这19%却是公司经历低谷后良好成长性的再现，难能可贵。



一,关于业绩增速:由于房地产 行业结算的特殊性，目前的业绩是公司2年前已售房产收入、成本与当下各种费用多者综合的结果。2019年销售的房产要到两年后才能确认。
二,关于业绩背景:7月4日突发原董事长负面事件,股价暴跌,公司原先最坚定的盟友包括银行和相关合作方都采取了观望甚至是暂时划清界限的举动。公司正常运营的各种资源一下子消失，举步为艰，在很多投资者眼里，这个事件就是新城控股的滑铁卢，此后公司将一蹶不振。然而公司群策群力,在管理层集体智慧的作用下,公司摆脱了各种突发不利因素的干扰，变卖部分项目，回笼资金，顺利渡过公司今年最黑暗的时刻。下半年几十个吾悦广场的正常开业和火爆运营，慢慢打消了大部分银行的疑虑，大部分原先的合作银行开始恢复贷款。公司也开始恢复上半年与一些地方的吾悦洽淡项目。公司终于走出阴影，走上了正常经营的轨道。
三，关于非经常性损益：这块的大头是投资性资产价值重估，看下面2018年年报内容

非经常性损益总计28.9亿，其中公允价值变动28亿，主要是指吾悦广场的增值。
四，关于股权激励：9月27日公司推出股权激励方案。



该方案对2019，2020及2021这三年的业绩作了具体要求。



按这个方案可以清晰地算出公司能顺利实施激励的扣非后的业绩。
即考核的业绩是2019年扣非超过91.2亿，2020年129亿，2021年167亿。
五、关于吾悦广场租金 ：吾悦广场商业综合体的租金水平持续增长。1-9月份吾悦广场的租金及管理费收入为27.62亿元，同比增长高达95%。按照计划，新城控股2019年全年商业租金及管理费收入将达到40亿元。今年到目前才开业10多座，仍有10多座将在年内开业。这新增的10多座吾悦能让租金同比增长95%？显然是不可能的。那答案就是前几年开业的42座吾悦的租金水平在不断提高。显然，红火的生意，让租金水涨船高。生意越红火，租金越高。


总 结
综合以上五点，我们不难发现公司的运营和业绩增长正在按公司管理层制定的策略稳步有序推进。三年业绩考核给公司划定了一个大的框架。这个三季报只是公司大方针下的一个小的体现。未来的一个个季报和年报也会如三季报一样稳健增长。
未来三年公司的归属净利润大致为：
2019年91.2亿+X，
2020年129亿+X，
2021年167亿+X。
其中X为吾悦广场的公允价值变动产生的损益，
2018年的X为28亿，已经开业的吾悦广场为42座。
2019年的X为？？亿，已经开业的吾悦广场为42+22座
2020年的X为？？亿，已经开业的吾悦广场为42+22+？座
个人认为随着物价的上涨货币的贬值，以及一个个吾悦广场脱离培育期进入成熟期，X的值会出现快速增长。
而吾悦广场产生的这个X，才将是未来新城控股的真正价值所在，若干年后，这个X必将超越目前的扣非利润（住宅地产利润），成为新城控股的主要利润来源。
$新城控股(sh601155)$