9月6日,ST嘉陵(中国嘉陵
600877 )在重庆璧山区本部召开了2018年第四次临时股东大会,约87%的赞成票通过重大资产重组方案。
据了解,ST嘉陵重组完成后,原有亏损的摩托车及摩托车发动机等业务将剥离,注入盈利能力较强、资产质量良好的特种锂离子电源业务。股东大会由ST嘉陵董事长向敏智主持,出席会议的股东和代理人人数共473人,所持有表决权的股份总数5982.9544万股,占公司有表决权股份总数的比例为11.2099%。而议案的关联股东央企兵器装备集团回避表决,兵器装备集团持有1.53亿股,占ST嘉陵总股本22.34%。最终表决结果显示,重大资产重组方案获得约87%的赞成票,按照要求,该方案须经出席会议有表决权股东总数三分之二以上赞成,方有效。还是有约13%的反对票。据业内人士分析,投反对票的ST嘉陵股东,主要是高位接盘的股东,希望能有更好的重组方案。按照此次重组方案,ST嘉陵现控股股东兵器装备集团将向中国电科下属全资公司中电力神划转其所持约1.54亿股A股(占总股本22.34%),同时,ST嘉陵全部资产负债作价1元出售给兵装集团,并
以约7.53亿元交易价格,向中电力神及力神股份发行股份购买特种锂离子电源领域资产——空间电源100%股权及力神特电85%股权,ST嘉陵将成为央企中国电科旗下上市公司。这样,ST嘉陵剥离了原有亏损的摩托车及摩托车发动机等业务,注入盈利能力较强、资产质量良好的特种锂离子电源业务,将有效降低公司的经营风险,实现公司持续健康发展。按照要求,ST嘉陵重组事项公司股东大会审议通过后,还需要并经证监会审核核准后方可实施。
有业内人士认为,如顺利的话,今年有望实施完成。由于ST嘉陵2017年实现净利润3.02亿元,期末每股净资产为0.01元,因此,即使ST嘉陵2018年未能完成重组,业绩出现亏损,也无暂停上市风险。
妖股乐视网(300104.SZ)掀起的热情被强行按捺。
9月5日晚间,乐视网发布公告称,由于近期股票交易价格涨幅较大,且出现连续异常波动情况,为保护广大投资者的利益,公司股票将于2018年9月6日上午开市起停牌。当日乐视网也收获了自8月20日跌至两元大关后,12个交易日中的第六个涨停板。9月5日乐视网4.15元的收盘价也比此前翻了一番。
值得关注的是,近日有媒体报道乐融集团发布子品牌乐融云联,9月7日,深交所向乐视网发问询函,要求说明乐融集团的成立时间、组织形式、所有权与经营权情况、主营业务、主要管理人员与核心团队,和公司的关系等。乐视网股价飙涨翻倍的原因之一,被认为是操盘电视业务的乐融致新宣布融资落地。开始落地的融资是否能够缓解乐融致新的燃眉之急?而这个题材说完后,下一个催发资本市场对乐视热情的题材,又会是什么?股价飙涨
资本市场对乐视网的热情难以打消。
乐视网公告称,其股票于2018年8月30日、31日连续两个交易日收盘价格累计涨幅达到20%以上,9月3 日、4日、5日连续三个交易日收盘价格累计涨幅达到20%以上。巨大的涨幅发生在股价触底之后。乐视网股价在8月20日盘中触底2元/股的大关,随后在8月21日、8月22日、8月30日、8月31日、9月3日和9月5日分别涨停,股价也比低谷时翻了一番。
深交所8月31日发布的市场交易监管动态显示,深交所在8月27日至8月31日共对126起证券异常交易行为采取了自律监管措施,涉及盘中拉抬打压、虚假申报、反向交易等异常情形,并对“中弘股份”“ST长生”和“乐视网”等高风险股票实行重点监控。而与投资者热情相违背的是,乐视网一直在强调自己的退市风险与债务危机。8月29日晚间,乐视网宣布,2018年上半年其总营收为10.04亿元,比去年同期减少82%。当期归属上市公司股东的净利润为-11.03亿元,比去年同期下滑73.36%。
乐视网宣布,由于关联方债务导致公司资金问题尚无法得到解决,下半年存在持续亏损的可能性,如经审计后公司2018年全年净资产为负,公司存在股票被暂停上市的风险。公告显示,乐视网今年上半年归母净资产为-4.77亿元。此外,乐视网与关联方间的欠款规模也确定为67亿元。
据《华夏时报》记者了解,如2018年度审计报告被出具无法表示意见,乐视网也同样存在股票被暂停上市的风险。
乐视网在公告中也继续强调了可能失去乐融致新控制权的风险。截至目前,其已将乐融致新约35%的股权质押给了融创系两家公司。同时,乐视控股持有乐融致新的注册资本已进入司法拍卖程序。
此外,乐视网自身截止到8月底即将到期的金融机构借款类债务预计约18.43亿元,其中约1.7亿元已通过其他金融机构新增借款偿还,0.73 亿元非公开公司债券无法按时兑付完成,其他债务仍在协商展期中。据《华夏时报》记者了解,乐视网应于今年8月3日兑付本息的“15乐视01”债券此前已经发生违约。
增资落地
乐视网近日持续涨停的原因之一,被认为源于其子公司
乐融致新于8月31日完成了工商变更。当日,乐视网发布公告称,乐融致新已办理完毕注册资本变更等工商登记手续,并取得了天津市滨海新区市场和质量监督管理局核发的新《营业执照》。公告显示,变更后乐融致新增加了超过6200万元的注册资本。本次注册资本变更完成后,乐视网持有乐融致新36.4%的股份,依然为大股东。嘉睿汇鑫持有乐融致新30.7%的股份,为其二股东。腾讯系的林芝利创信息技术有限公司以及京东系的江苏京东邦能投资管理有限公司分别持有乐融致新2.78%的股份。上述公告意味着乐视网此前公布的数家投资已开始逐步落地。今年5月,乐视网宣布乐融致新拟以90亿元的估值,引入TCL新技术、京东、苏宁、腾讯等新投资方。但目前,TCL新技术以及苏宁等投资方的资金还未显示落地。需要提及的是,乐融致新在公告中还称,目前乐融致新正在积极推进并达成《增资协议》所涉交割条款要求,尚未全部达成交割条件且未取得全部增资款项。后续仍需各增资方就交割条件确认后支付剩余增资款项。增资金额的尽快到位可一定程度缓解乐融致新资金紧张局面。财报显示,乐融致新2018年上半年营收为4.12亿元,不足去年同期的10%。此外,其净资产为-22.04亿元,去年同期则为37.3亿元。而今年8月,乐视网还宣布乐融致新以12%的年借款利率,向重庆乐视商业保理有限公司借款1.1亿元,用于资金周转和偿还贷款。
在债务增加的同时,乐融致新操盘的电视业务销量发生了大幅下滑。
终端业务收入在2016年中报中曾占据乐视网半壁江山,但这一比例目前已缩水超过一半。2018年中报显示,当期乐视网终端业务收入为2.45亿元,比去年同期下滑近90%。其营收占比已经滑落至近25%,而去年同期终端收入的营收占比还超过了42%。
奥维云网副总裁董敏对《华夏时报》记者表示,乐视受之前资金供应链的影响,电视的零售渠道和供应链都遭遇很大冲击。他对记者透露,现在乐视电视每月的销量大概在一万多台的规模。“今年1-7月,乐视电视的销量规模为14万台,主要从线上渠道销售。”
乐视电视业务的快速恶化从2017年下半年便已开始。2017年乐视网全年的终端收入为25.2亿元。这意味着去年下半年乐视网的终端业务收入仅有不到两亿元的规模。而乐融致新2017年营业收入同比下降超过67%,2017年度智能电视销量同比下降超过70%。
新的投资者和资金进入,会让电视销量持续下滑的乐融致新有所好转么?
一家广东陶瓷企业卖壳,能让百亿私募掌门人罗伟广翻身?
广东新价值投资罗伟广曾在私募圈“呼风唤雨”,今年更传出连300万股质押资金都还不上、陷入平仓危机的消息,他旗下的产品集体陷入泥潭。在媒体眼中,罗伟广瞬间成为2018年百亿私募大佬“陨落”的代表人物。事实果真如此?
翻阅近期上市公司公告发现,罗伟广2017年四季度重仓的
四通股份正式“卖壳”。不禁感叹,罗伟广此番“提前下注”,真可谓先知先觉。
市值不及30亿,不卖陶瓷转做环保
罗伟广对四通股份的挖掘或是“近水楼台先得月”,这家公司也是广东的上市企业。
四通股份的经营范围是陶瓷制品、卫生洁具、瓷泥、瓷釉、纸制品、陶瓷颜料等设计、生产和销售。
这家公司2015年7月1日登陆A股,但这家上市仅仅三年的公司成功操作“卖壳”生意。
今年8月22日,四通股份公告公司拟将截至评估基准日除保留资产以外的全部资产与负债作为置出资产,与磐信昱然等持有的康恒环境100%股权中的等值部分进行资产置换。拟置出资产最终作价8.02亿元,拟置入资产康恒环境100%股权作价85亿元。差额部分由上市公司以发行股份方式自康恒环境全体股东购买,发行价格为9.04元/股。笔者算了一笔账,四通股份停牌前最后一个交易日是5月23日,收盘价为10.03元/股,给康恒环境的转让价是9.04元/股,根据惯有的溢价率的估算方法,这场卖壳交易的溢价率为124%。
从上述数据字上看这属于一宗高溢价的买卖。
那么,
康恒环境业绩如何?这家以垃圾焚烧发电业务为主的公司背后有中信产业基金身影。2015-2017年,该公司营业收入分别为2.86亿元、7.4亿元、10.51亿元,同期扣非后净利润为0.69亿元、1.98亿元、1.85亿元。然而,2018年开始业绩出现“变脸”,一季度扣非后净利润亏损超过200万元,近两年负债率接近6成。值得注意的是,A股震荡走势下,市场能够认可这桩卖壳生意的价值?恐怕未知性极高!不专心主业,上市三年总想卖壳!
实际上,四通股份上市一年后,也就是2016年便打起了疑似卖壳的主意。
当时,该公司购买启行教育100%股权。当时这家公司的业绩更被业内沦为笑柄,媒体曾报道2014年、2015年、2016年第一季度启行教育并没有营业收入数据,而当期对应的净利润分别为0.54万元、-0.24万元和-71.35万元。
当时,上市仅仅一年的四通股份这笔生意未能成行,期间还收到监管问询,筹划这场重组让公司停牌近11个月,最终在2017年2月份宣布终止重大资产重组。
显而易见,四通股份这三年一直做着“行业跨界”的美梦。
四通股份的主业运营究竟如何?
2018年半年报显示,四通股份1-6月份营业收入1.93亿元,同比下降13.45%;归属于上市公司股东的净利润3591万元,同比增长29.68%。
从上图中可以看出,虽然今年上半年净利润同比增幅转正,第一季度营业收入甚至跌破1亿元大关,二季度所有回升但同比增幅差距拉大。近5个季度,四通股份的净利润一直徘徊在5000万元以下。
截至停牌前最后一个交易日(5月23日),四通股份总市值已跌落至26.75亿元。
从玻璃陶瓷行业横向对比看,四通股份的市值已不急行业平均市值的三分之一,净资产、净利润等重要指标均处于行业下游。
富凯财经查阅了看研报等券商投研报告系统,未找到任何券商撰写过关于四通股份的报告。
虽然四通股份没有获得券商的青睐,但得到了广东百亿私募大佬罗伟广的押注。
四通股份2017年年报披露,罗伟广旗下的三只私募产品在去年四季度建仓四通股份。
截至2018年二季度末,新价值成长一期和山东信托-新价值4号重仓四通股份。私募排排网数据显示,上述两只产品均亏损超30%。
罗伟广能借此翻身吗?
8月29日,暴风集团(300431.SZ)发布2018年半年报称,实现营业收入7.9亿元,同比下降4.21%;净亏损1.06亿元,上年同期盈利1572万元。同日,暴风集团及其董事长冯鑫,因在7月8日发表的《三年大考,暴风雨中的暴风》一文中违规发布公司经营业绩预测信息,被深交所下发监管函。
而《三年大考,暴风雨中的暴风》这篇文章刊登的主要原因,则是暴风集团在7月7日发布公告称,冯鑫持有的327万公司股份被司法冻结。文章开头便注明,文章内容为冯鑫的一次内部谈话,主要谈及冯鑫个人股权、债务问题以及暴风TV的未来发展,似乎在借此机会,稳定投资者的信心。
其实,
文中并未清晰给出冯鑫的股权和暴风集团资金危机的解决方法,而是一味在画大饼,显然有些弄巧成拙。其中涉及到暴风集团的业绩预测,更让公众生疑:为何不遵循相关规定在指定平台公开发布信息,而是选择了公共媒体?暴风集团在信息披露上的失策,直接导致此文发布第二天,即7月9日暴风早盘急速跌停。投资者用行动表达了对暴风和冯鑫的不信任。“DT大娱乐”梦碎
“小乐视”名号加冕
回想2015年,冯鑫提出“DT大娱乐”战略,称将通过大数据关联暴风的各项服务,包括视频、音乐、游戏等业务。该战略提出后,其股价经历了30多个涨停板,最高达278元,成为该年度一只“神股”。乍看之下,暴风集团未来可期,但为何冯鑫将一手好牌打得如此稀烂?
其实,脱下暴风光鲜亮丽的营销外衣,便会发现暴风自始至终都处在危险边缘。自2013年起,暴风集团就状况不断,要么是净利润出现下降,要么是增速放缓,而暴风魔镜更是导致暴风集团出现巨亏的主因。据2018半年报,暴风影音对暴风魔镜在2018年上半年应收账款金额为5783万元,与2017年期末持平,同时进行坏账准备886万元,比2017年期末增加300多万元。同时,暴风集团从暴风魔镜采购15万,离计划采购200万相距甚远。如此看来,暴风魔镜在市场上的确输得体无完肤,再加上电视硬件亏损、资金流动性不足,暴风集团更被是被投资者戏称为“小乐视”。
的确,暴风魔镜的颓势让投资人饱受煎熬,中信资本首先站出来要求提前撤资。至于其股份遭遇司法冻结问题,根据冯鑫的说法,是他在个人公司股份大部分被质押的情况下,尝试用个人资产回购中信手中的魔镜股份所致,也就是说,这意味着冯鑫真的没钱了?
在2018年第一季度,冯鑫持有的股份数量为7032万股,其中质押股份数为5934万,质押比例为84.38%,5月3日,冯鑫将持有770万股质押给招商财富资产管理有限管理公司,用途为担保,质押股票占比上升到95.35%。5月31日,暴风集团接到控股股东冯鑫函告,获悉冯鑫分别为374.45万股和374.52万股办理延期半年赎回,质权人为华创证券。
两笔股权占冯鑫所持股份比例为10.65%,用于融资。如今再加上被司法冻结的股份,冯鑫已没有股份可被质押。
冯鑫为何要另辟蹊径?
财务上的窟窿仿佛是一个接一个袭来。冯鑫开始招架不住,只好忍痛割肉,把暴风VR和暴风体育分出去融资发展,变相卖掉。同时冯鑫也在另辟蹊径,把目光对准智能电视,今年年初提出了2018年的集团战略是“All for TV”,声势之大不亚于当年的暴风魔镜;还推出新业务板块暴风播酷云,同时试图染指区块链。
尽管从暴风集团2017年的收入结构来看,暴风TV已代替广告成为暴风的主要收入来源,但由于暴风TV上市后,为了与小米、乐视等
互联网电视竞争,采用了低价策略,这使得暴风TV亏损越来越大。根据2018年中报,暴风TV所在公司暴风统帅实现营业收入6.6亿元,净利润亏损为2.47亿元。根据今年上半年出货量46万台计算,平均每台亏损约为537元,这一亏损数字与去年同期365元相比,竟然有过之而无不及。前不久冯鑫还高调称暴风TV销量创新高,不过掐着指头一算利润,马上被打回原形。
现金流捉襟见肘
暴风集团的利润一旦跟不上,其现金流也就开始捉襟见肘。就在今年6月5日,暴风集团发布定增方案,公司拟通过定增募集资金不超过5000万元,这侧面印证了暴风集团急需通过小额快融通道苟延残喘。2016年至2017年,暴风集团的账面现金分别为2.77亿元和1.73亿元,经营活动现金流持续流出。截至2018年年中,账面现金仅为7137万元,下半年经营难以为继。
冯鑫不停寻找新的救命稻草,都只因暴风缺乏稳定的现金牛产品。从暴风的产品布局来看,其投入的体育、直播等互联网业务,市场趋向饱和,只凭单纯的烧钱无法脱颖而出。暴风魔镜拿到两亿多元融资后便铺天盖地投放广告,可出来的产品并未达到期望标准,对标竞品顶多就是小米VR;为了抢夺乐视TV留下的市场空白,暴风TV又迫不及待融资烧钱怼销量,却连官方售后都没有,只能交由海尔代修,影响了消费者对其的信任。营销大于内容、急功近利,是近年来暴风一以贯之的经营风格。
从市场竞争来看,VR方面,国内VR行业正值行业洗牌时期。自2015年VR内容制作厂商米多娱乐被曝拖欠员工工资以后,国内多家VR公司倒闭、转型、裁员,暴风魔镜也在其中,宣布裁员50%,被外界称为VR寒冬;智能电视方面,近几年智能电视销量增速放缓,2017年销量约为4800万台,同比增长率为17%,也是近几年销量增长率最低的一年。其中创维、小米和海信占有率超60%,其他品牌生存空间变窄,暴风TV能否迎难而上,仍是未知数。
冯鑫似乎踏上了当年乐视贾跃亭的老路,靠股权质押来维持资金投入和公司运转,让人不得不感叹,“小乐视”的绰号真是一语成谶。
9月9日,新京报记者自星美集团官网获悉,星美系控制人覃辉发表《关于圣莱达处罚问题的情况反映》称,“ 这次对我的处罚,我深感委屈痛心,认为处罚过于严厉。唯希望有机会向贵委领导陈述情况,能妥善考虑,减轻对我的处罚。”
新京报记者注意到,这一情况反映发给证监会处罚委 ,落款为今年4月,发布时间是9月6日,亦即9月6日*ST圣莱发布《关于中国证监会对公司相关责任人员的行政处罚及市场禁入的公告》当天。不过,这一情况反映并未引起外界关注。9月6日,*ST圣莱发布上述公告显示,*ST圣莱原董事长胡宜东、原财务总监康璐以及*ST圣莱当前实控人覃辉均遭市场禁入措施。此前,公司进化论曾发表《“天上人间”倒掉8年后前老板覃辉败走A股被禁5年》、《星美系“欠薪门”调查去年投十几亿收购院线溢利降86%》,对覃辉及星美系进行报道。今年4月,圣莱达公告称,公司收到了中国证监会行政处罚事先告知书,对覃辉给予警告,并处以60万元罚款。
覃辉在上述情况反映中表示,4月12日,证监会向圣莱达和我本人下达了处罚事先通知书。就处罚结果,为不浪费社会资源,也为星美发展和上万员工生计考虑,我决定不举行听证。但就处罚事项,我如实向贵委陈述说明。
对于当初圣莱达事件中的财政补贴问题,覃辉表示,2015年12月份,时任董事长胡宜东为报功,告诉我说,经过多次努力,可以给圣莱达拿到1000万元政府研发补贴,但跟政府沟通的意见是,政府财政没有资金,大股东金阳光科技可以缴纳税款,放弃税收奖励,把奖励的钱作为研发补贴,直接给圣莱达。我得知这个情况,认为对上市公司是好事,有利于上市公司生存发展,表示同意,并帮助协调,从其他股东方筹措资金,缴纳了税款。
“ 亏损企业面临年报压力,通过政府补贴减少亏损,并不少见。从胡宜东当时给我汇报的情况看,我觉得是宁波当地政府愿意支持有500多工人的公司能稳定发展,是政府积极支持企业走出困境的一个态度。我当时还向胡宜东说感谢政府支持,并没有认为是圣莱达管理层有虚增利润的目的”,覃辉称。
对于版权交易问题,覃辉称,圣莱达与华视友邦版权交易这项具体业务,我一开始完全不知道。直到圣莱达被立案,我才知道这笔业务,并向胡宜东董事长过问了事情过程。
“从胡宜东当时给我讲述的情况看,版权交易和资金往来,一个是项目投资,一个是企业间拆借资金,是两个标的、两个法律关系。我当时认为这笔业务,符合市场逻辑,没给上市公司造成损失,没以为是一笔虚假业务。”覃辉表示。
覃辉认为,以上政府补贴和版权交易两件事情,是圣莱达管理层在权限范围内决策操作的具体业务,我作为股东,没有必要去干预,真实情况也是没有参与,确实不存在处罚通知书说的“点赞同意”和“授意”。
覃辉称,这次对我的处罚,我深感委屈痛心,认为处罚过于严厉。唯希望有机会向贵委领导陈述情况,能妥善考虑,减轻对我的处罚。一方面是不要影响圣莱达的重组脱困,另一方面是不要影响星美的发展。星美在艰苦竞争环境下,已成为全国前列的影院投资和文化传媒企业。我不愿意因个人问题,给广大投资者,给星美上万员工,造成严重负面影响。
覃辉指出,2005年,我曾受到过处罚,通过反思,汲取了深刻教训。我常年在国外,每年国内时间不到一个月,企业经营都是交给职业经理人,企业管理上确实存在着漏洞。我会以此次事件为教训,认真学《证券法》,提高自己的法律法规水平,让企业发展的更健康、更好。上述请求,恳请贵委领导予以考虑为盼。
资本市场,从来不缺血雨腥风的故事,回溯2016年7月30日在康达尔股东大会上,小股东唾沫横飞、大打出手,上演“一出好戏”。在经历了相互起诉、罢免董事、股东会延期、深交所多次问询后,京基集团将康达尔告上法庭,历时四年的股权争夺战以董事长罗爱华被警方刑拘告一段落。
京基多次提出罢免议案致康达尔经营受挫》《京基集团“夜袭”康达尔董事长抵御敌意收购身陷囹圄》对京基与康达尔股权之争持续跟进……
深圳市康达尔(集团)股份有限公司(000048.SZ,下称“康达尔”)赶在深交所对其实施公司股票暂停上市交易的3天前,加紧披露了2017年年报、2018年第一季度报告及2018年中期报告。
康达尔原董事长罗爱华、原财务总监李力夫、原监事会主席张明华等核心管理层,因涉嫌背信损害上市公司利益罪被采取刑事拘留后,第一大股东京基集团有限公司(下称“京基集团”,持有康达尔31.65%的股份)趁势入主了康达尔的董事会及管理层。
康达尔暂未确认及披露京基集团是否已经取得上市公司实际控制权。但显然,京基集团副总裁熊伟新选任康达尔董事长,并任命几名高管后,康达尔的相关事宜正按照京基集团的意愿推进。
京基集团主导下的康达尔,已经是一家2017年房地产开发业务收入比重接近一半,并有货值不菲土地储备的上市公司。京基集团方面回应《中国经营报》记者时表示,拟进一步通过要约收购取得康达尔的实际控制权。但对于是否觊觎康达尔位于深圳的丰厚土地储备发起恶意收购,该公司没有正面评价。一位券商人士评价称,京基集团通过二级市场收购股票寻求对上市公司康达尔的实际控制权,相较于康达尔名下房地产开发项目数百亿元货值及土地储备,二级市场支付的20亿元左右的收购成本极低。与此同时,康达尔过去几年主营业务已向房地产开发倾斜,也为京基集团后续地产业务运作准备了上市平台。土地货值423亿元
根据康达尔最新披露的2017年年报及2018年中报,期内公司实现营业收入分别为29.43亿元、10.64亿元,其中房地产开发业务收入13.93亿元、3.24亿元,所占营收比重为47%、30%。
这两个报告期内,房地产开发已经是康达尔毛利率水平最高的业务板块。为康达尔贡献房地产开发业务收入的来源,主要是位于深圳市宝安区的山海上园二期项目。
据记者查询,山海上园是康达尔目前主要的房地产开发项目,共分4期开发。其中项目一期早在2014年已经销售,目前在售的是项目二期,后续还有项目三、四期将陆续投入开发建设。
深圳市规划和国土资源委员会网站上的项目备案显示,山海上园项目一期土地面积1.34万平方米,总建筑面积6.17万平方米。项目一期在2014年先后取得预售许可,批准销售697套住宅,预售总面积合计为6.1万平方米。
康达尔在2014年~2016年陆续确认了山海上园项目一期的销售收入。据统计,3个财务年度内,康达尔合计确认房地产开发业务收入为13.47亿元,开发成本4.4亿元,毛利率水平超过2/3。
按照山海上园项目一期预售总面积6.1万平方米、确认销售收入13.47亿元计算,山海上园项目一期的结算均价为2.2万元/平方米。
山海上园项目二期在2017年8月份取得了1批住宅的预售许可。项目二期土地面积4.78万平方米,总建筑面积19.83万平方米。到今年上半年,山海上园项目二期批准销售785套住宅,预售总面积7.35万平方米。
2017年及今年上半年,康达尔确认山海上园项目二期销售收入,累计收入金额为17.17亿元,确认开发成本为5.37亿元,毛利率水平同样超过了2/3。
目前,山海上园项目二期的销售均价接近6万元/平方米,已经批准预售的785套住宅总货值约44亿元。如果按照项目二期计容建筑面积19.83万平方米粗略推算,项目二期整体货值则多达120亿元左右。
根据康达尔此前披露,山海上园项目二、三、四期总占地面积约9.2万平方米,总计容面积约45.3万平方米。扣减项目二期占地面积4.78万平方米、计容建筑面积19.83万平方米,山海上园项目三、四期储备了土地面积4.4万平方米、计容建筑面积25.5万平方米。
据悉,山海上园项目三期在2017年已经开工奠基。按照项目三、四期储备土地计容建筑面积及当前销售均价6万元/平方米计算,山海上园项目三、四期后续储备的整体货值将达到153亿元。
2016年4月份,康达尔与
中国建筑一局(集团)有限公司(下称“中建一局”)签署的一份工程合同,亦透露了山海上园项目体量之庞大。
康达尔与中建一局签署的山海上园项目二、三、四期建造合同总金额高达85亿元,合同工期41个月。当时康达尔披露项目二、三、四期总建筑面积83.2万平方米,完工建筑面积8.2万平方米,后续施工建筑面积75万平方米。
与此同时,康达尔与中建一局还签署了另一份工程合同,合同价款高达154亿元。施工标的为位于深圳市宝安区的康达尔沙井工业园城市更新项目,该项目主要包括2宗地块,占地面积约24.3万平方米,建筑面积147万平方米,合同工期长达6年时间。
据记者查询获悉,康达尔沙井工业园城市更新项目预计总销售面积不少于37.5万平方米。深圳市宝安区沙井街道周边的新房销售价格约为4万元/平方米,按此计算,康达尔沙井工业园城市更新项目整体可售货值预计能够达到150亿元。
记者也向康达尔方面发函求证上述两个项目土地储备及货值情况,对方不予回复。
养殖基地转为商业用地
山海上园项目与沙井工业园城市更新项目,是目前康达尔主要的房地产开发项目和土地储备。
得益于深圳市2011年进行的土地收储,康达尔早年名下租用的养鸡场、养猪场等生产基地,深圳市国土部门征收其中一部分土地面积以后,向康达尔进行了货币补偿,另外还保留了部分土地用以商业开发。
山海上园项目与沙井工业园城市更新项目的开发用地,均在2011年以此种方式取得,康达尔补缴地价后进行开发。
山海上园项目位于宝安区西乡街道,该项目所属地块是康达尔下属养殖企业的工业养殖基地,深圳市国土部门进行收储时,这个养殖基地已经处于停产状态。
西乡养殖基地原有土地面积28.14万平方米,深圳市国土部门收回了18.16万平方米,康达尔保留了10.5万平方米土地面积进行商业开发,计容建筑面积约为51.5万平方米。
之后康达尔对保留土地分为4宗地块开发并分期缴交地价,累计补交的地价款及市政配套设施金为5.37亿元。因此,康达尔取得山海上园项目土地计容建筑面积的楼面地价为1000元/平方米左右。
沙井工业园城市更新项目原为康达尔下属企业的工业厂房用地。该项目原有土地面积26.25万平方米,其中深圳市国土部门收回了1.9万平方米用以国道扩建工程,剩余土地24.3万平方米用地整体列入了2011年深圳市城市更新计划。
康达尔保留了这个城市更新项目地块内12.5万平方米商业开发用地,容积率为3.0左右,计容建筑面积或总销售面积不少于37.5万平方米。
根据康达尔在深交所互动易上回复投资者提问,沙井工业园城市更新项目前身为凤凰种鸡场,共有3宗地块,均已办理土地使用权证。其中1宗地块已于2007年被政府征收部分土地,剩余部分用于与他人合作;另外2宗地块政府同意其中24.3万平方米用地列入城市更新计划,由康达尔进行商品住宅开发。
山海上园项目与沙井工业园城市更新项目地价低廉,但开发潜力巨大,因为这两个房地产开发项目由来已久,也引致了不少的诉讼与纠纷。
西乡养殖基地原是康达尔与中粮集团(深圳)有限公司(下称“中粮集团”)在1987年成立的联营公司所有,康达尔当时以养鸡场的固定资产、土地和流动资金出资,2008年联营公司届满清算时,康达尔与中粮集团在土地处置方式上产生分歧。
深圳市国土部门向康达尔征收西乡养殖基地给予了现金补偿,因此中粮集团起诉康达尔请求法院判令其返还部分土地补偿款。中粮集团向法院提请了财产保全,司法查封了康达尔山海上园项目二期65套房产及冻结了1.54亿元账户存款。到今年6月底,该案仍在审理过程中。
深圳市沙井上寮股份合作公司(下称“沙井上寮公司”)也向法院起诉了康达尔。沙井上寮公司是主管上寮村民委员会辖区内经济事务的主体,沙井工业园城市更新项目即在上寮村辖区范围内。
据悉,康达尔1983年向上寮村征用了615.19亩土地开办凤凰种鸡场,之后康达尔建成了工业园区,并取得了其中3宗地块的土地使用权证。沙井上寮公司以当年签订的《凤凰种鸡场协议书》无效、土地补偿费用明显过低为由,请求法院判令康达尔返还上述土地。
不过,最终沙井上寮公司的诉讼请求被驳回。