首开股份销售同比下滑 千亿目标前5月完成率不足四分之一

去年，尽管北京首都开发股份有限公司（600376.SH，以下简称“首开股份”）仍以257.1亿元的销售业绩继续蝉联房企北京销售排行榜的冠军，但与公司2016年在京取得343亿元的销售业绩相比，同比下滑明显。

与此同时，据第三方机构数据显示，首开股份销售规模与紧随其后的泰禾集团（000732.SZ）、万科（000002.SZ）（北京市场销售金额分别为239.6亿元、226.1亿元）相比，优势在缩小。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，首开股份在北京战略扩张节奏减慢，其原因在于其国企性质，战略执行层面偏于保守。再加上很多品牌房企积极入京，也在一定程度上挤压了这些本地房企在京的经营空间。

此外，被称为北京最严调控的“3·17”新政实施以来，调控趋严，京派房企生存空间逐渐逼仄。首开股份2017年年报显示，其实现合约销售金额692亿元，同比增长9.6%，新增拿地面积同比增长30.6%，继续围绕北京进行布局。与此同时，首开股份还提出了2018年1017亿元的销售目标，但截至今年前5月，只完成全年目标的23.48%。

净利润率不及同规模房企
首开股份销售增速的减慢直接影响着公司的现金流状况。根据2017年年报显示，公司期内经营活动现金流大幅下降119.43亿元至-204.53亿元，其原因还包括经营扩大、土地支出增加、本期购买商品、接受劳务同比增长46.48%。

根据2017年年报披露的数据来看，首开股份资产负债率为80.59%，同比上升约0.68个百分点。公司期末拥有约80亿元永续债，于一季度发行永续中票30亿元，并于下半年归还20亿元。首开股份三次发行的永续债利率并不高，分别为5.5%、4.8%和5.1%，这将给公司带来每年约4.14亿元的利息支出。

首开股份再创新高的永续债规模和其永续债利息的支付，也严重影响了净利润的表现。
早在2016年，首开股份归属上市公司股东的净利润就出现了8.7%的下滑，归属于股东的扣除非经常性损益的净利润则下降11.95%。而在2017年，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比下降35.79%。

相比于同等规模房企，首开股份净利润率相对较低。对比远洋集团（03377.HK）、富力地产（02777.HK）、世茂房地产 （00813.HK）等同规模房企14%以上的净利润率，首开股份净利润率不到10%。此外，在房企纷纷以高周转进行快速扩张时，首开股份依然保持低周转的状况，存货周转率持续下降，在2015年～2017年分别只有0.17、0.19和0.19，远低于行业平均水平。
尽管周转速度较慢，但近年来首开股份仍然保持着大手笔的拿地策略。2016年，首开股份拿地总价419.54亿元，新增土地储备257.55万平方米，其中京外拿地占比达95%，在京土地仅有一块，这与当时北京土地市场供应紧缺不无关系。

根据年报资料显示，首开股份投资较大的福州、杭州、厦门、苏州等二线城市，由于房价的快速上涨，已经成为公司利润的重要来源，2016 年全年公司实现营业收入298.83 亿元，同比增长26.53%，在京外项目的营收占比已升至一半。

但归属于上市公司股东的净利润则出现了明显的下滑，这主要归因于首开股份在京外主要采取的是合作拿地战略，随着京外项目结算占比提升，公司少数股东损益占净利润的比重由18.43%上升至26.27%，导致归属于上市公司的净利润同比下降8.74%。

2017年，首开股份再次转变了布局思路。新增土储成交总价高达 870.05 亿元，为多年来最高水平。其中，京内项目占比高达75.76%，将重心重新聚焦北京市场。

京内项目自持限价利润微薄
在首开股份2017年在京取得的16幅土地当中，有14幅是以联合拿地的方式取得的。

2017年4月，首开股份联合保利地产（600048.SH）、中海地产（00688.HK）、龙湖集团（00960.HK）以127亿元的价格拿下大兴区旧宫镇两宗宅地，两宗地块合计32.4万平方米，均含有居住、商业、办公等用地，其中70%为自持面积，即22.68万平方米将成为企业持有70年的出租型物业，另外大约97207平方米面积为“限房价竞地价”，销售均价都是每平方米不超过52315元，且最高销售单价不得超过54931元。

但拍地之后的一个多月里，很快便传来保利和龙湖准备退出的消息，据相关媒体报道，其原因是“算不过账了”。但天眼查显示，实际选择退出的是中海和龙湖。两幅地块分别成立的项目公司和信金泰与和信兴泰在成立之初，四家房企各自持有25%的股权。但2018年1月17日，进行增资扩股之后，保利和首开在和信金泰各持有49.92%的股份，中海和龙湖股权均被稀释至0.08%，认缴出资仅为250万元。同样，保利和首开在和信兴泰股权比例均升至49.93%，而中海和龙湖股权比例均降至0.07%。

而记者来到其中一幅地块所建项目首开保利熙悦林语售楼处了解到，该项目预计于今年6月底或7月初正式开盘，均价被限制在5.2万元/平方米左右，最高不超过5.5万元/平方米。与此同时，项目周边新房中铁华侨城和园、国韵府等非限价项目价格至少在6.7万元/平方米上下，最高甚至超过了8万元/平方米。而周边二手房价格也大多在4万～4.5万元/平方米左右。

销售人员告诉记者，预计楼盘推出的数量在1000套上下，其他自持楼盘将参考万科翡翠书院的做法，即提供十年期的租期，以此收取较为丰厚的租金。

中原地产首席分析师张大伟认为，如果按照现在的政策，地下不允许搭售，地上不允许搭售精装修，那么很难会有利润。但开发商参与的积极性并不会因此受到影响。“因为在拿地之初，就应该算清楚这笔账了。”