中国武夷通州项目部分地块获批简评（转自某球）

昨晚中国武夷一纸公告，正式揭开武夷花园南区的建设序幕：2017 年 7 月 13 日，公司收到《北京市发展和改革委员会北京市住房和城乡建设委员会关于 武夷花园南区东地块项目核准的批复》（京发改（核）〔2017〕159 号），同意北京武夷房地产 开发 有限公司开发建设武夷花园南区东地块项目。现将具体核准事项披露如下： 一、建设地点：通州新城0505 街区，具体用地范围由规划国土管理部门确定。 二、规划用地：规划建设用地面积 85,755 平方米，具体规划用地指标由规划国土管理部门核 定。 三、建设规模及内容：建筑控制规模为 305,427 平方米（含地下面积），其中限价商品住房 75,121 平方米，建设内容为住宅及配套、小学、商业、办公、酒店等。具体建设规模指标由规划 国土管理部门核定。 四、投资估算及资金来源：总投资估算为 179,262 万元，所需资金全部由北京武夷房地产开 发有限公司筹措解决。 百度 地图显示，此次获批的地块，应该是图上红框部分较小的东地块，占地8万多平米，也就是400x200米的这小块地，规划建筑面积30万平米。

由于东地块主要承担学校和限价房的建设任务，所以率先获得批准，毕竟今年底北京市政府就要迁入通州，这部分建设是实打实地支持副中心建设。因此东地块多少都带有点政治任务意味，不要指望从这小地块上获得巨大的利润。限价房7万多平米，这部分限价房预估2-3万/平米，应该是定向销售吧。这部分利润也不会很多，但因为拿地太便宜，多多少少能贡献三五个亿毛利应该没问题。大头是住宅，但公告没有说住宅的比例，但开发商肯定尽量开发成住宅，刨掉小学需要的至多1万平米（30个班1350学生计算），剩下的商办和住宅建筑面积应该还有20万平方米，扣除部分地下空间，至少还有50%即15万平方建筑面积可作为住宅和商办项目。目前武夷花园二手房价大概在6-7万/平米，商办类便宜些，最终开发后售价6万/平米应该是保守预计。那15万平可以带来至少90亿销售，开发投入公告预计是17.926亿，限价房部分扣除，开发成本大概13亿，毛利必须再结合土地增值税率表计算：


毛估估最终对公司的利润贡献40亿。开发周期3年应该算长的，因为副中心建设如火如荼，各方面都希望这块搁置了16年的地赶紧建设完成。毛利均摊到每年对公司利润贡献10亿+。今天分析的是红框框部分的东地块，蓝框部分较大的西地块批文还没发。

作者：南天云

真的每年能贡献10亿纯利吗?