万达集团以335.95亿元出售76个酒店 融创接盘

《外资精点》中金升吉利目标价至２５元，维持「买入」评级

$融创中国( hk01918 )$ $吉利汽车( hk00175 )$ $新晨动力( hk01148 )$ 今天手又要抽筋了？

融创这次赚大了！这次融创收购的非常划算，划算到不可思议！
1、十三个文旅城，总建筑面积5897万方，可售4973万方，代价296亿，91%股权。相当于552元/方，可售部分654元/方。这些文旅城位于西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、成都、重庆、桂林、济南、昆明、海口。如果只按可售部分算，按平均每平米5000元最低水平，也值2486亿元。按10000元算，值将近5000亿，还不算自持部分。算拿地成本的话，这个价格极度便宜，至今没有见过这个价格。

2、76家酒店，合计建筑面积324.9万平米，代价336亿，100%股权。相当于1万元/平，比绝大部分城市住宅还便宜。这些酒店位于从包括北京在内的一二三线城市核心地段，品牌包括威斯汀、希尔顿、喜来登、艾美等。酒店总账面净值336亿。账面净值，我没理解错的话，是建筑成本减折旧，肯定不是公允价值。也就是说对酒店收购是完全按账面净值收购，没有溢价。

3、万达指定银行借贷给融创296亿元，利率为4.75%。这个价格非常的便宜，实际上市场上开发商已很难拿到贷款！296亿等于文旅城的收购价格。也就是万达全额贷款给融创去收购自己的文旅城。实际占用融创的资金只有收购酒店的336亿。

万达扩张虽快，但转型多年，负债率并不是很高。银行收紧对其信贷，原因不去讨论了。但事实就是，急于抛售资产换取流动性，才有融创如此之廉价收购。作为投资者，我们知道的是，融创此次并购非常划算。期待后续能顺利交割。

昨日未出公告前我认为，从大帐上算，融创这次收购一定是划算的，因为速度是要支付价格的。可参考分析：

如何判断市场温度利空出来被解释成利好股价短暂调整后继续上涨为牛市，利空出来股价下跌后不涨为平衡市，利好出来被解释成利空短暂上涨后跌为熊市，利好出来股价上涨一个台阶后震荡为平衡市，利好出来股价高开高走萎牛市。从融创投资乐视可以看出，去年底消息出来后融创大跌后恢复上涨那时候内房股处于牛市，应继续加仓。近期乐视债务危机融创大跌为平衡市的表现，如后期最坏的利空消化后融创还能恢复上涨则内房板块无忧，可继续持有，否则整个内房板块行情近一两年行情可以终结。

当年顺驰不是资不抵债，而是资金链断裂了，如果能再扛几个月或者有人出手相救，顺驰就能化险为夷，但是孙宏斌得罪了太多人，没人愿意帮他。
最近这些年孙宏斌悟道了，帮了很多人，攒了很多人品，收购时追求的是双赢而不是趁火打劫。假设融创再出现资金链断裂的情况，很可能会有人出手相救。

为什么万达缺钱，找的是孙宏斌，而不是财大气粗的万科？因为万科太狠了。
老贾断粮，乞求万科买他的世茂工三，报价40亿，按理说你报个30亿差不多了，老贾赔点钱续命，万科也能赚点。结果万科直接杀到20亿。。。老贾宁死不从，老贾崩，万科江湖地位也崩。。。

王健林原本计划循序渐进的“轻资产”之路突然加速，

澎湃新闻梳理发现，在631.7亿卖掉13个万达文旅城以及76个万达酒店项目后，万达几乎将其在国内能够产生负债的“重”资产项目出清，成了名副其实的商业服务管理运营商。而与此同时，其海外投资额则累计到了2451亿元（全部折合成人民币）。
7月11日，融创中国（01918.HK）发布公告，以631.7亿的总代价买入万达13个文旅城项目以及76个酒店，其中文旅城包含建筑面积5897万平方米的建设用地，这也构成了孙宏斌买入万达的最重要理由。而与此同时，这次大举出售也意味着万达的自持项目接近出清。
王健林把“重”项目都卖掉了
万达集团2017年半年报显示，目前万达商业累计持有物业面积3387万平方米，比2016年底增加4.8%；累计土地储备面积7332.6万平方米。其中持有物业面积1360.3万平方米，销售物业面积5891.8万平方米，货值7924亿元。
而融创此次收购的项目就包含建设用地接近6000万平方米，这就意味着孙宏斌此次收购完成后，万达约80%的土地储备在此次交易中被出售。
在此次大规模出售项目之前，王健林轻资产之路已经启动一段时间。
王健林在2015年初宣布万达集团进行第四次转型，将万达从一家房地产公司，转向一家以服务业为主的世界一流跨国企业。按照王健林对于万达集团的转型规划，王健林给万达的轻资产模式定了两个具体目标：一是2020年集团服务业收入、净利占比超过65％，房地产销售收入、净利占比低于35％；二是2020年海外收入占比超过20%。
半年报显示，2017年上半年新发展项目28个，万达广场26个，万达城2个。万达广场全部为轻资产项目，其中投资类轻资产项目14个，合作类轻资产项目12个。
王健林曾在2016年工作报告中解释过这两种模式：投资类万达广场，就是别人拿钱下订单，我们负责找地、建设、招商和运营。合作类万达广场，就是对方出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。
这意味着此类万达广场中，万达并不实际持有，而仅是输出品牌管理。相对而言，万达几年重点发展的万达文旅城是万达业务板块中相对“重”的项目，在孙宏斌接手前，万达全部采取自营模式。
万达集团官网2016年9月8日发布了一则题为“王健林在厦门做主题演讲：旅游是最好的投资”的文章，这则报道中提到，王健林在主题演讲中表示：旅游投资是国家的产业方向，旅游是最长寿的投资，旅游是最环保的投资，旅游是最能发财的投资，旅游是最富民的投资。
在今年1月14日万达集团的2016年工作报告中，王健林明确指出要加大旅游投资，计划到2025年全球开业25个“万达城”，其中海外开业5个“万达城”。
仅过了半年时间，王健林就把“万达城”和旗下酒店一起打包卖了。
有知情人士表示，每个万达城从拿地到最终建成万达现金流投入需50亿元，而且在13个万达城里面大多都还在规划中，万达前期投入并不多，建成后也是负债占大部分，万达以后只需收万达城和酒店的管理费。
万达酒店官网截图此次王健林卖掉的13个文旅项目分别是：西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目。
在上述的项目中，目前已开业的项目有4个。
其中，哈尔滨万达城在6月30日开业，当日，王健林亲自为项目站台。而与此前不同的是，这一次的万达城开业，以往跟随王健林出席的大连一方集团董事长孙喜双以及王健林的妻子林宁均未出席。在出售项目名单中的昆明文旅项目则刚在7月4日正式启动。
酒店方面，万达旗下拥有四个自营酒店品牌：万达瑞华、万达文华、万达嘉华和万达锦华，万达在国内一共拥有102个酒店物业。由于酒店被认为是纯粹烧钱的项目，孙宏斌买入酒店的行为被分析人士解读为为了获取文旅土地而做出的妥协。但孙宏斌此举也意味着万达进一步减少持有物业的数量。
万达在海外的投资高达2451亿元
在国内“轻资产”的同时 ，万达在海外的投资不断加大。
据澎湃新闻不完全统计，自2012年万达在海外的第一笔收购——26亿美元收购全美第二大院线AMC开始，截至目前，万达在海外的投资总额已高达2451亿元。
万达海外业务（图片来源：澎湃新闻）这其中还不包括王健林曾宣布的今年万达要在海外落地的两个超过百亿美元级别的项目，一个是马来西亚的大马城，还有一个项目在印尼。
在2017年1月份的冬季达沃斯论坛上，王健林曾说道，万达每年固定有50—100亿美元的对外投资，投资侧重在娱乐和体育产业，并且表示投资的首选是美国，其次是欧洲。
但万达在海外的投资并非一帆风顺，近两年，万达在西班牙和美国的项目收购上均遇到了挫折。
6月2日，万达酒店发展（00169.HK）发布公告称，公司已经向Baraka Global Invest出售了西班牙大厦的全部股权。万达出售西班牙大厦的代价为2.72亿欧元，比万达2014年以2.65亿欧元买下的价格略高一点。
王健林曾在央视财经频道的《对话》访谈节目中表示，本来预计在西班牙还有更大的旅游投资项目，现在也决定不投资了。
除了彻底与西班牙大厦告别之外，在海外收购上的第一笔失败交易是未能收购美国DCP集团。
2016年11月4日，万达集团宣布以约10亿美元收购美国DCP集团100%股权，这是万达首次进入电视内容行业。
当时万达表示，如果这笔交易成功，和美国DCP集团的这笔交易将是万达集团对美国电视资产领域规模最大的一笔投资。
Dick Clark Productions是一家为好莱坞制作颁奖典礼的电视制作公司。
3月16日，DCP集团的母公司Eldridge Industries对澎湃新闻表示，目前万达集团与DCP这笔高达 10亿美元的交易已经确认终止。
彼时，Eldridge Industries称，公司在在美国东部时间3月10日在特拉华州法院递交了起诉书，由于万达集团无法履行合同义务，决定“终止出售DCP给万达的合同”。
此后，王健林在接受英国《金融时报》采访时对此进行了首次回应，王健林表示：“两边的政策都发生了变化，所以我们就放弃了这次收购。两个国家的有关政策都发生变化，美国也有人不同意我们收购，中国这边的一些有关的政策也有变化。”但对于具体内容，王健林并未提及。
王健林称，万达完全可以在海外自己融资解决，只是不愿意成为一个不守规矩的公司。由于收购失败，万达向DCP的所有方Eldridge Industries支付了5000万美元的违约金。
2012年5月，万达收购AMC（社交媒体截图）对于万达在海外娱乐领域的投资，王健林称这些投资是为了赚钱，而不是为了满足自己的虚荣心。王健林说：“我不是电影人，我是一个实业家，我手下有电影公司。”
对中国企业海外投资一事，中国人民银行（央行）行长周小川在3月10日的十二届全国人大五次会议记者会上曾提到，中国对外投资总体是个比较新兴的事物，叫“中国企业走出去”，但一开始企业家对走出去对外面也不了解，现在大家事情做的有点急，数字增长相当快，但有些对外投资和产业政策不符合，比如俱乐部和娱乐等，对中国没什么太大好处，在国外引起了抱怨，对此进行一定指导是有必要的。
王健林在接受英国《金融时报》采访时宣布，要将重心重新放在中国国内市场上。
“在中国的发展肯定是重头戏，因为娱乐、旅游、体育市场刚刚开始，这方面肯定作为重点发展。”王健林说道。

借钱给融创收购自己？万达借融创296亿
继昨日万达与融创发布联合公告，万达拟以632亿元向融创转让13个文旅项目和76个酒店后，今日（7月11日）早间融创中国发布公告，公告称，就目标项目公司和目标酒店资产合作订立框架协议，将在7月11日上午9时恢复股份买卖。
 融创公告显示，该笔收购案的支付分为四步，其中，协议签署当日，融创支付25亿作为定金，7月31日之前，双方签署正式协议，并在签署正式协议三天之内，融创支付第二笔付款，累计支付至约126亿，第三笔付款为协议签署90天以内支付至累计336亿，双方协商付款方式中第四笔付款方式为：万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款，随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。

地产板块及融创中国的投资逻辑1、香港股市10年未创新高，整体跟其它国家股市相比处于历史低位；
2、沪港通资金由于明显的洼地效应持续流入；
3、地产疯狂上涨，全国人民都知道房地产赚钱，房地产板块是最热门板块；
4、融创中国本次600多亿收购中国首富的资产，让其走到台前为更多人所知；
5、现在是牛市，想象力比知识更重要。

王健林这一局，孙宏斌赌赢的奖励是封神榜

作者：董翔
融创中国一直是我极力推荐的公司，因为看好其并购模式能抓住地产集中度提升的趋势，以及能审时度势地掌握好地产周期性节奏。
然而，最近融创风波不断，先是爆出乐视的大窟窿未填，今天又发布公告：豪掷295.75亿收购万达文旅城91%的股权及335.95亿收购76个酒店。
研究过商业地产的朋友应该知道，商业综合体的酒店是比较难赚钱的。除了国际知名酒店连锁品牌，可以输出品牌和管理，走轻资产化路线，其余商业地产企业的酒店大部分是亏损的。
这件事情，我想孙宏斌显然比较清楚。
记得2017年5月，我参加融创的股东大会，在现场听到孙宏斌说自持商业地产“账算不过来”，态度很明确。
当时孙指出：一、我们资金还是少，还是有很多快速增加市场份额的并购机会，不想把资金压在这上，自持可以往后放放。
二、算账的话不划算，利息5%、6%，回报率只有3%、4%，这是我们不愿做的事，而且也看不到回报率未来会明显提升。自持的租金需要交30%-40%的税，剩下的回报率很低。
这里面，他应该泛指商业，包括购物中心、酒店、办公楼。但是其要义是说，自持是重资产，我们还是希望做轻资产，高流转的住宅。
这次，相信了解孙宏斌思想的小伙伴都看晕了。
那么为什么融创会舍得巨资购入酒店？
正面解读这么矛盾的事情，有些难。那可以从另一个角度看，也许会有线索，就是从万达的角度。最少万达在此次交易中，很可能有两大显著的收益。
第一，万达很有可能缺乏资金，而融创起到了输血的作用。万达广场扩张速度在商业领域绝对是No1，市场一直存在对其资金链稳健性的担忧。
但是和万达令业界望尘莫及的扩张速度比，其海外并购更胜一筹。
2012年，以26亿美元收购美国第二大院线AMC，之后又先后收购马德里竞技队，投资西班牙、芝加哥、悉尼和伦敦的大型商业物业。2016年1月，万达又签署协议投资100亿美元在印度造成。
注意，这些是在海外购买资产，而负债留在国内。
6月末，网上爆出所谓银行内部邮件。大意为，银监会紧急电话，要求紧急排查海航集团、安邦集团、万达集团、复星集团境外投资的借贷风险。这才有后来万达债券被抛售的一幕。
可以推测，万达被银行要求还债，而其海外资产还无法变现，流动性压力骤然提升。
业内谁最快？当融创莫属！天津星耀股份这个项目，谈判到签约就一两周，孙宏斌在股东会上如是说。
拿到钱以后怎么办？王健林称：“其实万达商业的负债并不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”
那么能做到迅速救火，我相信价格还是有相当的实惠的。速度是要支付价格的。
第二，万达需要上A股，必须要割掉重资产的地产业务，专注文化等轻资产业务。万达商业不希望被划入房地产板块，目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。保留地产业务，就相当于无法上A股。
无法上A股，就没法股权融资，没法进一步降低负债水平。只能眼看着恒降负债，股价飞涨。
目前，万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。反馈了什么？可想而知。
万达的好处是非常清晰的，回过头来说融创。融创的好处呢？
第一，融创收购万达商业资产，对其乐视影业有巨大好处。
几天前，贾跃亭再爆资金窟窿危机，已将乐视控股所持有的乐视影业的99.94%股权质押给融创。融创在乐视影业的股权比例，已经由此前的15%，增持至21%。未来孙宏斌或有望成为乐视影业第一大股东，最高拥有乐视影业42.79%的股权，而贾跃亭则面临出局。
面对是否会取代贾跃亭的疑问时，孙曾经给出清晰的答案：“我的特点是，我不干别人的活”。然而，赶鸭子上架，既然归到自己旗下，也就不得不想办法。万达有院线，乐视有内容，两者完全可以互利共赢。
第二，融创看上万达文旅城大量、廉价的土地。
13个万达文旅城是什么体量？计划总投资5000亿元，总占地面积3386万方。融创现在有多少土地储备？根据今年6月初的信息，融创有13000亿元货值的土储，权益部分9000亿元，包括未结转的预估面积为9000万方。 由于信息有限，还不得而知万达文旅城的开发程度和后续开发、改造成本。
体量是非常之大，那么价格划不划算？星耀五洲项目，102亿左右收购了235万方的天津超大盘。而万达13个文旅城所在位置包括西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、成都、重庆、桂林、济南、昆明、海口。地段不如天津，但是300亿的价格相对如此之大的体量，目测还是比较划算。
王健林曾指出，万达城是唯一存在住宅的业务板块。住宅是融创的主业，其余部分该如何处理？这笔账，孙能否算得清不得而知。但是，常识告诉我，万达需要速度，就一定会折让价格。
这让我想起孙宏斌投资乐视，而乐视在其“不差钱”的阶段，接二连三收购土地储备。有报道称，乐视一共拥有25920亩的土地。看样子，孙的投资，无论是电影、电视，总是要包括土地的。
行文至此，我还是觉得孙宏斌收购万达的资产，从大帐上算还是划算的。大帐是说，价格与土地的关系，是划算的。
但是，也真心替孙捏了把汗。
以土地储备体量来看，融创冲进行业前三指日可待。
但是，在地产融资环境趋紧，地产调控高压不下的环境下，融创会不会消化不良？融创是火中取栗还是探囊取物，我们只能拭目以待了。