1991年，黄先刚入行。那一年，香港政府在4个月内先后颁布13项打击炒楼的措施，如规定楼盘登记时每人只可登记一次限购一个单位，向买卖楼花者征收楼价的2.75%的印花税，促使银行降低按揭贷款最高比例等，但依然无法制住楼市上升的趋势。
数据显示，1992年3月底，香港各区主要大型屋村成交价升至每平方米4万港元以上，到1994年第一季度，售价升至每平方米5万港元以上。
直至1997年楼市泡沫破裂前，香港房价增长4倍，1997年6月巅峰时，一般中档住宅的房价达到每平方米8万港元左右，豪宅价格更是高达每平方米20万港元。
疯狂的楼市引来了一大批炒家，当时香港地产流行一句话：High Tech就揩，Low Tech就捞（高科技亏本，炒楼赚钱），投机炒楼被当成最快捷的发达致富通道。
为了赚取更多的佣金，黄先经常从早上9点忙到凌晨一点多。但回报也丰厚，有时候促成一单楼宇交易就能获利数万，那时他身边一个刚入行的地产代理都能月入几万。
同时，当时政府对地产代理并没有过多的规管，代理们不仅赚佣，还会炒楼。自己炒，与炒家合作一起炒，有时这个月买，下个月卖出，转手就能赚十几万。
那真的是一种遍地黄金的感觉，黄先回忆，当年做地产代理，不仅天天“鱼翅捞饭”，还有不少炒家会请代理去夜总会夜夜笙歌，“有舞齐齐跳、有楼齐齐炒、有钱齐齐揾”。
但越涨越高的房价就像一个逐渐膨胀的彩色泡沫，沉浸在巨大喜悦，数钱数到手抽筋的炒家和代理商们都没有想到，猝不及防地，这个泡沫“嘭”地一声，破了。
1997年，
恒生指数创下历史新高16673点，施永青还忙于布局内地市场，李嘉诚在一片涨价中无声降价套现，股市、楼市都还是一派欣欣向荣的景象。或许再高明的人都没想到，一场巨大风暴已经悄然靠近。
从7月份泰国放弃固定利率，到10月末索罗斯狙击香港，短短三个月时间，香港金融危机全面爆发，股市连番跌停，在1997年8月到98年8月，从最高时16673点跌至6600年，一年间跌幅达60%。
香港整体经济急转直下，地产世道大幅下挫，房价高位回落，跌幅超三成，次年再回落四成，从美梦中惊醒的地产代理们，开始了史上难熬的日子。
那一年，报纸上最多的字眼是“负资产”，失业、破产、妻离子散、烧炭、跳楼的戏码天天上演，以前餐餐“鱼翅捞饭”，如今“咸鱼白菜都无得食”。
黄先至今还心有余悸，庆幸当年没有鬼迷心窍揽太多楼上身，才得以逃过大难，但他的一些同行们或许就没有那么幸运，因为伙同炒家揽了太多楼，最终都没有在金融风暴中走出来。
这一年，对于黄先来说，仅是黄粱一梦，他伤痕累累，但所幸还保留了些许力气，待世道回暖再重新振作。但这场大风暴，对整个香港地产代理行业来说，却是一场强者留，弱者汰的大淘杀。
在一次媒体采访中，施永青谈到，1997年前，香港有五大地产代理行，美联、中原、利嘉阁、鸿运、港置，金融风暴过后，中原收购了利嘉阁，美联收购了港置，而鸿运在资金断裂的情况下，没有人收购，只能关门。
此后，香港地产代理形成了美联、中原两大巨头对峙的格局，并一直僵持至今。
也就是那一年，香港政府开始加强对地产代理行业的监管，1997年香港颁布《地产代理条例》，将
房地产经纪纳入了法治化管理的轨道，禁止纪抬价炒卖等行为，至1999年《地产代理（发牌）规例》生效并发出第一批地产代理牌照。
往后的数十年里，香港地产再也没有像1997年那样繁华过，数据显示，1997年香港住宅一手及二手注册成交宗数，录得17.9万宗；2003年跌至7.3万宗；2007年一度回升至12.5万宗，但到2016年只有5.8万宗。
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