恒大、万达之后碧桂园也将私有化回A股！

恒大、万达之后碧桂园也将私有化回A股！碧桂园宣布巨额回购股份计划的时点与洽购中央商场（600280）的时点惊人吻合！

尽管面对媒体时三缄其口，但事实上碧桂园（02007.HK）对于私有化回归A股之路，早有谋划。非常巧合的是，就在今年1月碧桂园（02007.HK）高调宣布启动58亿元的巨额回购计划的同时，国内各大财经媒体争相报道了碧桂园（02007.HK）在继孙宏斌之后将接手并购雨润集团的消息！左手高调宣布58亿元的巨额回购股份计划，右手秘密洽购A股上市公司中央商场（600280）的大股东，为何这两件事的时点，都精准地发生在2016年1月？如此巧合只能说明，碧桂园（02007.HK）在围绕其H股私有化及回归A股借壳上市的相关运作，已经做出了精妙的连环布局，而A股上市的中央商场（600280）则正是这个棋局中最关健的一环！因为它未来将承载着碧桂园整个私有化及回归A股的连环布局中上市平台的角色！所以，无论如何，中央商场（600280）之于碧桂园，就如同嘉凯城（000918）之于恒大。在碧桂园积极运作私有化及回归A股借壳上市的强烈预期下，中央商场（600280）的股价走势也必然将进入爆发式的主升浪！
碧桂园（02007.HK）不满市值低估大手笔巨资密集回购股份：外界认为是其即将H股私有化的重要信号！
在2007年登陆港交所的碧桂园（02007.HK），曾经一度是资本市场的宠儿。其IPO的认购人数当时仅次于工商银行和中国银行，高达3335亿港元的冻结额创当时历史第二大纪录，市值在当年也一度超过2000亿港元，一举将第一大股东杨惠妍推上了内地女首富的宝座。
今年1月碧桂园（02007.HK）宣布股东回购计划，公司董事会获授权回购最多22.58亿碧桂园股份，占已发行股份总数10%股份。碧桂园（02007.HK）公告称董事会注意到公司股份价值被显著低估。按照公司当时的收盘价计算，涉资约58亿元。这也是公司有史以来最大力度的股票回购计划。此后，碧桂园（02007.HK）进行了超过40次的股份回购行动。
8月18日，碧桂园（02007.HK）管理层对外表示，今年上半年公司董事会已经累计回购公司股份3.1亿股，下半年将继续回购公司股份。据计算，目前碧桂园（02007.HK）已回购份额仅完成总回购计划22.58亿股的13.7%左右。
作为典型的家族式企业，碧桂园（02007.HK）的股权结构一直高度集中。截至去年年中，公司董事会副主席杨惠妍为实际控制人，持股比例为53.6%，中国平安的持股比例为9.9%，为公司的第二大股东。如果上述股份回购计划全部执行，碧桂园（02007.HK）的剩余流通股占比将下降至22%。
鉴于去年以来在港上市内资地产股如恒大、万达商业等频频掀起私有化回归A股浪潮，因此，作为一家与恒大、万达同级别的大型房企，碧桂园（02007.HK）在这样的大背景下宣布巨资回购股份，无疑被外界视为即将私有化的重要信号。
资料显示，去年中国恒大（03333.HK）连续回购股票，共回购约19.23亿股，涉及资金102.99亿港元，而在前年恒大同样实施了巨资回购，以约58.50亿港元回购了17.63亿股，大股东的持股比例已近75%，距离私有化仅一步之遥。
今年5月，恒大又有新动作，以3.79元/股从浙商集团、杭钢集团、国大集团收购A股上市公司嘉凯城（000918）约9.52亿股股份，合计金额约36.1亿，占总股本52.78%，成为嘉凯城（000918）的控股股东。对于此次收购，恒大成功控股A股上市房企，业内认为这是恒大释放的一个重要信号：意味着恒大将通过借壳上市方式回归A股，其在港股私有化的步伐也将提速。
而据观察，恒大也已经做好了随时私有化回A的准备，而目前的市场形势也显示其回归时机已经成熟。
无论是万达的王健林还是恒大的许家印，他们之所以下决心要私有化回归A股，最主要的原因就是认为港股的估值太低。
关于万达商业在港上市仅仅一年半就选择私有化作别港股的原因，王健林此前接受媒体采访时已经给出了解释：坚持私有化原因可能是多种多样的，最核心原因是价值被严重低估。事实上，近两年来，由于内地房地产市场风险及房企发展模式等原因，港股对内地房企股票趋于冷淡，而其提供给内地房企的美好融资时代，似乎一去不返。
作为中资企业天然的上市大本营，眼下波澜不惊的港股难以支撑对内地房企的高估值，加上投资逻辑和模式差异，双方对股票价值的判断产生了巨大分歧。有媒体统计，中国内地企业在香港恒生指数中占了一半以上的比重，但估值远低于香港本地企业，也低于在内地上市的企业：恒生指数的预期市盈率为11倍，内地由蓝筹股组成的沪深300指数（CSI 300）预期市盈率为13倍，而全部由内地企业构成的恒生中国企业指数预期市盈率只有7倍。
房地产分析师也认为，目前在香港上市的内房股与A股地产股估值差距较大。由于内地投资者对于包括恒大在内的大型内地龙头企业认可度高，回归A股有助于估值提升、回归合理。
此外，自去年以来，A股资本市场再融资及公司债发行放宽后，上市房企融资成本已大幅降低，相对应的是H股融资环境早已大不如前，股价表现也不尽如人意。
就拿碧桂园（02007.HK）来说，在公司今年年初宣布启动回购计划之前的将近两年时间，一直徘徊在每股3港元左右的股价，与2007年碧桂园（02007.HK）IPO时的发行价每股5.38港元相比，已经有超过四成的跌幅。
资本市场的不认可，房地产整体形势转变下一二线城市楼市交易火爆，开始让碧桂园开始调整自身战略。从去年开始，碧桂园（02007.HK）将更多资源投向一二线城市，并专门成立了以北上广深为目标的一线事业部。
同时为了更加高效地在一二线城市获取资源，以及加速开发进程和去化能力，碧桂园（02007.HK）还在内部极力推行项目跟投制度。高激励的跟投制度整体上让碧桂园的销售规模再一次提速。截至今年6月8日，碧桂园（02007.HK）连同合营和联营公司的合同销售金额已达到1000亿元，这是今年继万科和恒大后第三家销售突破千亿的房企。
今年上半年，碧桂园实现了“双千亿”——合同销售额1251亿元、销售楼款现金回款1051亿元，销售额同比大幅增长130%，增速领跑十强房企。今年上半年，全国商品房销售额48682亿元，增长42.1%。一向低调的碧桂园再次爆发了洪荒之力，就像她在2013年从476亿元一举跃进千亿阵营一样，今年她的业绩再度翻番，增速领跑十强房企，杀入全国前三甲，并且迈入福布斯全球上市公司500强。
除了在国内市场转战一二线核心城市外，海外战略也成为碧桂园（02007.HK）重要的方向。其在马来西亚总投资达2500亿元的填海项目——森林城市如今已进入关键的首次推售阶段，这个项目能取得怎样的成绩，将是影响碧桂园（02007.HK）海外战略的关键一役。
根据《21世纪经济报道》的最新报道，碧桂园执行董事、首席财务官吴建斌承认，公司的确研究过红筹返A。但谈到具体事宜，则显得有些讳莫如深。
尽管到目前为止，碧桂园（02007.HK）还未明确提出红筹返A股的具体计划，但是种种迹象已充分显示，继恒大和万达之后，碧桂园（02007.HK）的私有化也已经是箭在弦上！
已是碧桂园（02007.HK）的囊中之物：中央商场（600280）将成为碧桂园回归A股的上市平台！
尽管面对媒体时三缄其口，但事实上，碧桂园（02007.HK）对于私有化回归A股之路，早有谋划。非常巧合的是，就在今年1月，碧桂园（02007.HK）高调宣布启动58亿元的巨额回购计划的同时，国内各大财经媒体争相报道了碧桂园（02007.HK）在继孙宏斌之后将接手并购雨润集团的消息！从各方面渠道反馈的信息来看，碧桂园（02007.HK）可谓是志在必得。资料显示，雨润集团旗下拥有两家上市公司——中央商场（600280）和雨润食品（01068.HK）。
左手高调宣布58亿元的巨额回购股份计划，右手秘密洽购A股上市公司中央商场（600280）的大股东，为何这两件事的时点，都精准地发生在2016年1月？如此巧合只能说明，碧桂园（02007.HK）在围绕其H股私有化及回归A股借壳上市的相关运作，已经做出了精妙的连环布局，这是一盘很大的棋！
雨润的危机始于实际控制人祝义财涉司法风波，受此影响，本就债务缠身的雨润风雨飘摇。在祝义财被监视居住后，旗下上市平台中央商场（600280）出现剧变，包括独董徐康宁、董事张化桥、董秘陈新生在内的一众高管相继离职。
人事动荡之际，祝义财又因江苏雨润农产品集团有限公司与华润深国投信托有限公司（华润信托）借款合同纠纷一案，被华润信托申请诉前财产保全。
随之而来的是，祝义财持有中央商场（600280）约4.77亿股份自2015年8月31日起被冻结，冻结股份占中央商场（600280）总股本的41.51%。
身陷困顿，雨润其实也在着手自救。在祝义财事发当初，雨润内部就成立了一个决策小组，这个小组的成员包括祝义财的亲属以及数位企业顾问，小组成立的目的是在困顿之时对雨润的大方向进行把控，并筹划资产转让。
这期间，复星、平安和中信都曾接到雨润抛来的橄榄枝。甚至当时有说法称，复星和中信已经和雨润签署了合作意向，但囿于内部项目的复杂关系，这些合作意向并没有转换为后来具有可操作性的方案。
能让资本高手们都望而却步，显然雨润这盘残棋并不简单，但因为丰厚的家底，这家处于漩涡中的企业依然成为并购市场中令人垂涎的标的，孙宏斌便是其中一个。
2015年9月8日，融创中国宣布和雨润控股集团订立战略合作协议，这一次，老孙又化身为“白武士”。但在经历绿城、佳兆业的收购失意后，外界对于融创的这笔生意并不看好，瑞信等评级机构因此下调了融创评级。
今年1月11日，中央商场（600280）发布公告称，1月8日公司接到雨润控股集团有限公司通知，雨润集团于2016年1月8日，与融创中国（01918.HK）主要大股东融创国际投资控股有限公司（ “融创国际”，孙宏斌独资持有）就前期签署的《合作备忘录》签署了终止协议。同时，雨润控股集团通知，其正在与其他第三方进行战略合作事宜的洽谈，目前尚未达成任何协议，公司将及时披露进展情况。
最新的消息是，这一洽谈对象为碧桂园（02007.HK）。交易再次回到聚光灯下时，孙宏斌已经成了过去式，再度隐现的“猎人”却是鲜少有惊人并购的碧桂园（02007.HK）。
虽然在回应媒体时，碧桂园（02007.HK）方面表示不予置评，但从当下传闻来看，碧桂园（02007.HK）很有可能已经成为了继孙宏斌后雨润的“白武士”。
在这之前，外界就一直盛传碧桂园觊觎雨润已久，因为一年多以前便有消息称，碧桂园曾暗中计划对雨润地产进行收购接洽。当时碧桂园营销大将杨永潮离职在即，外界认为他极有可能在收购雨润地产之后负责战略重组及其营销战略。虽然这一传言最终被碧桂园和雨润澄清，但双方表示并不排除有合作的可能。
“碧桂园对雨润的地产业务感兴趣不是一年两年的事了，之前就有谈，但是因为价格低，一直没谈拢。”雨润内部人士表示。
从复星、中信、平安到融创、碧桂园，这些资本及地产大鳄看上身陷经营困境的雨润其实并不意外。因为雨润作为一个多元化的企业集团，业务触角已经延伸至食品、房地产、商业、农产品物流、保险、旅游及建筑开发等多个方面。
其中，雨润的商业、部分地产资产以及食品分别通过A股中央商场（600280）和H股雨润食品（01068.HK）两个上市公司实现了证券化。这两个上市平台的资产规模在2015年上半年合计达491亿，若加上非上市平台资产，雨润的整体规模至少在500亿以上。
在这样一个多元业务“拼盘”中，作为集团唯一的A股上市公司，中央商场（600280）的并购价值不言而喻。近年来在雨润的操刀下，中央商场（600280）确立了以百货零售为核心，以连锁百货为根本业务，以仓储超市、城市综合体为重点，大力实施“内涵式增长与外延式扩张”同步发展战略。公司现已发展8个连锁百货门店（5家位于江苏，其余3家位于山东、河南等地）、3个仓储超市以及超过50万平方米的房地产开发项目等。公司总经营面积达40万平米，其中位于南京新街口商业圈中心的本部店经营面积6.3万平米（南京新街口商圈是华东最繁华的商业街区），规模在华东地区单体店行列中首屈一指。
尤其值得一提的是，中央商场（600280）旗下运作的大量商业地产项目，足以令战略转型中的碧桂园（02007.HK）垂涎不已。
2011年2月，中央商场（600280）旗下淮安雨润中央新天地（现已被中央新亚吸收合并）投资约47亿元建综合体项目，建设周期为6年。其主体建筑高度258米，建成后将成为淮安地标性建筑和城市名片。另外，公司全资子公司徐州中央国际广场置业投资约44亿元建综合体项目，建设周期为6年。建成后的徐州中央国际广场，必将成为徐州地区第一、淮海经济区最具影响力、具有国际一流水平的大型地标性城市商业综合体。两城市综合体项目是集超五星级酒店、公寓、写字楼等物业于一体的现代化大型城市综合体，定位于集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化等多种功能的一站式、体验式、地标性购物中心。
2011年11月，中央商场（600280）股东大会同意公司受让镇江雨润中央购物广场100%的股权。该公司目前在建扬中雨润综合体项目一期工程“扬中雨润中央国际广场”，项目地处扬中市中心商业圈，是标志性建筑。建成后，经营面积3.78万平米，涵盖大型主力百货、精品超市、餐饮、国际数码院线、瑜伽、SPA、美容等一站式服务。公司实际出资3022.8875万美元。
2013年3月，中央商场（600280）股东大会同意公司投资约18亿元建设泗阳雨润广场城市综合体项目，规划用地面积187.5亩，总建筑面积超56万平方米，建设期五年，是集主题百货、高档商务酒店、高档公寓、住宅物业于一体的现代化大型Shopping mall（销品茂），全力打造苏北县域城市第一高楼和第一商圈。
2013年5月，中央商场（600280）股东大会同意公司投资17亿元建设宿迁中央国际购物广场城市综合体项目，建设周期五年，总用地面积81.43亩，总建筑面积32.16万平方米，同时投资10亿元建设盱眙雨润广场城市综合体项目，建设周期四年，用地面积3.44万平方米，总建筑面积20.17万平方米。
应该说，中央商场（600280）的商业地产业务，是雨润地产业务架构中不可分割的重要组成部分。对于碧桂园（02007.HK）而言，接手中央商场（600280）可谓一石二鸟——既能够轻松拿到江苏城市圈的大量商业地产综合体项目，同时又能够为碧桂园（02007.HK）未来随时将启动的私有化回归A股计划，准备一家非常优质的壳资源！这种划算的买卖，难怪碧桂园（02007.HK）提前那么长时间就开始运筹了。
从目前碧桂园（02007.HK）洽购雨润已经超过半年多的进展情况来看，作为雨润唯一A股上市公司的中央商场（600280），已经可以说是碧桂园（02007.HK）的囊中之物！那么，中央商场（600280）也自然将成为碧桂园回归A股的上市平台！
此外，碧桂园（02007.HK）也明确提出计划将其物业管理与教育业务在A股分拆上市。可见，一旦碧桂园（02007.HK）并购雨润及中央商场（600280）完成，无论是碧桂园主营地产业务的回归A股借壳，还是物业管理与教育业务的分拆借壳上市，中央商场（600280）的资产整合及注入会有更多的空间！
对于如今“领跑全国十强房企，杀入全国前三甲”的碧桂园（02007.HK）而言，其一旦正式启动私有化回归A股的计划，相信其在A股市场上引发的洪荒之力，绝对不会亚于恒大和万达！甚至可以毫不夸张地说，如果回归A股，碧桂园的市值预估将远超过万达商业回归A股5000亿元的预估市值！从而又将在A股市场引发一场私有化概念炒作的热潮！
正如前所述，碧桂园高调宣布巨额回购股份计划的时点与其秘密洽购雨润及中央商场（600280）的时点高度吻合，如此巧合只能说明，碧桂园（02007.HK）在围绕其H股私有化及回归A股借壳上市的相关运作，已经做出了精妙的连环布局，而A股上市的中央商场（600280）则正是这个棋局中最关健的一环！因为它未来将承载着碧桂园整个私有化及回归A股的连环布局中上市平台的角色！
所以，无论如何，中央商场（600280）之于碧桂园，就如同嘉凯城（000918）之于恒大。在碧桂园积极运作私有化及回归A股借壳上市的强烈预期下，中央商场（600280）的股价走势也必然将进入爆发式的主升浪！