徐小庆最新观点，本人深表赞同。
房地产和股票市场之间的关系，下文解释的很清晰。
全文如下：
2012年以前，房地产销售增速和A股指数呈现高度的正相关性，每一轮地产繁荣必然伴随着A股的一轮牛市，如06-07年和09年。两者的方向一致容易理解：第一，房地产销售的回升往往发生在利率大幅下行之后，而低利率环境同样有利于提升A股的估值水平；第二，地产本身就是经济增长的重要引擎，地产销售的火爆必然带动投资需求的上升和商品价格的上涨，而A股中的权重股仍以周期股为主，这些公司的盈利也处于上升周期中。
但是2012年之后，两者的相关性不仅明显减弱，而且跷跷板效应增强。2012-2013年地产销售上升时，A股处于震荡市；2014年地产销售由正转负，A股全面开启牛市行情；2015-2016年地产销售再次大幅回升，A股转入大跌和震荡交替进行的慢熊模式。如何理解两者关系的变化？笔者认为利率和汇率两大货币政策工具的相互牵制和冲突增大是导致房地产和股票此消彼长的根本原因。2012年之前，降低利率对汇率的影响不大，甚至因为其有利于提升实体的回报率，人民币反而进一步升值。但是随着中国经济产能过剩等结构性问题日益严重，从2013年开始持续下滑后，利率的降低更多体现的是企业盈利能力的下滑，这时低利率开始对汇率产生显著的贬值压力，表现为资本账户的持续流出。当然低利率依然可以提振房地产市场，但是汇率因素对股票风险偏好的影响不断增强，所以降低利率的同时人民币贬值压力增大，股票定价模型中的风险溢价反而是扩大的，导致低利率对股票估值的支撑作用越来越弱。
以2012年为例，央行降息降准首先刺激了房价的上涨，但当时人民币也出现过阶段性的贬值预期，外汇占款小幅净流出，A股持续阴跌，直到四季度利率回升后人民币贬值预期减弱，外汇占款由负转正，A股才摆脱低迷的格局，出现一轮猛烈的反弹。去年下半年股灾以来，汇率而非利率一直是影响股市风险偏好的首要因素，每一次人民币的大幅贬值都引发了A股的暴跌，近期虽然汇率波动对股票的负面冲击在减弱，但贬值带来的心中阴影依然难以消除，风险偏好的提升也十分缓慢和艰难。
人民币贬值带来的另一个后果就是外汇占款由正转负，使得货币的创造更依赖于信用的派生，这也就解释了为什么近年来股票总是在地产繁荣后进入调控阶段才开始上涨。过去人民币升值阶段，M2每年的增量中有40%来自于外汇占款的贡献，外部流动性的扩张可以同时推动股票和地产上涨；而目前外汇占款持续负增长，M2增长完全依靠信贷和债券投资来实现，而最主要的融资需求都来自于地产销售和投资，居民按揭贷款和房地产开发贷款对M2的贡献从12年的10%上升至目前的30%以上。也就是说，没有地产的繁荣，货币难以持续扩张。因此在这个过程中，首先受益于流动性改善的是地产本身，然后当地产开始调控后，投放出来的存量流动性会转向其它风险资产，股票会滞后受益。
有一种看法认为房地产消灭了居民的流动性，使得股市缺乏增量资金，存量博弈格局难以打破，但实际这一影响并没有市场想象的那么大。对于二手房交易而言，由于买方的按揭贷款量通常会大于卖方的还款额，居民整体的现金不是减少而是增加的。而一手房交易虽然流向了房地产开发商，但开发商仍然会把这些资金支付给其它产业链的供应商、中介以及地方政府，最终会有一部分回流至居民手中。而且股市的增量资金并不一定来自于居民，也可能是实业资金，2014年股市的上涨最初就是由实业资金发动的，居民往往是在市场形成赚钱效应后才开始跟随。从历史上来看，M1增速与股市的相关性强于M2，如99年、06年和13年M1增速大幅上升而M2增速相对平稳阶段，股市都同步或滞后于M1增速出现了上涨。而M1反映的是企业资金而非居民资金，说明企业资金充裕时股市更容易上涨。
地产调控伴随而来的利率上行和经济下滑预期对股市肯定有短期的负面影响，但当下的经济环境与过去的差异在于：一是货币政策不会显著收紧，利率的升幅有限，而随着理财资产池中存量高利率债券的到期，银行理财产品的收益率仍将继续下降，这意味着股市的机会成本在继续降低而不是提高(2013年地产调控之所以没有马上推动资金进入股市，是因为理财收益率仍处于上行周期中，直到2014年开始下行后资金才加快入市)；二是利率的上行和房地产泡沫的抑制反而有助于减轻人民币贬值的预期(过去一年利率的下降和房价的飙升并没有减轻这一预期)，提升股票的风险偏好，如果能带动外汇占款由负转正将成为市场上涨的催化剂；三是基于前面对商品价格维持高位的判断，地产销售的下滑不会动摇上市公司盈利改善的基础，这一趋势有望延续至明年上半年。综合这些因素，中期来看股市有望成为资金的下一个风口，经过窄幅震荡后向上突破的可能性更大
midren
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