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一份被泄露的内部文件 王建林强力调整万达商管区域的回A步调

  距离万达商业H股股份最后交易日只有两个星期的时间，与万达商业紧密相关的万达商管悄悄在区域组织架构方面进行了一次大调整。
9月5日，观点地产新媒体获取的一份万达商业内部文件显示，万达商管从总部到区域公司的划分以及编制等方面都有了新的变化。
其中值得注意的是，万达商管区域运营中心由原来的东、中、南、北四大区域，调整为东北、华北、华东、华中、华西、华南六大区域。可以看出，万达商管区域架构方面变得更加细化。
而对于万达商管区域组织架构的调整，业内主要有两种意见。一是认为这是为适应万达广场扩张速度所做的调整；二则认为，在万达商业私有化以及欲回A上市的大背景下，万达商管的调整更大可能是在提升自身质量，为回A上市做准备。
万达商管区域调整
9月5日，观点地产新媒体获取到一份名为《关于商管系统组织架构调整的决定》的万达商业内部文件，这份落款日期为“2016年9月2日”的文件称：“为适应商管系统业务发展需要，经总裁办公会研究，对商管系统总部、区域的组织架构进行调整。”
其中，在总部组织架构方面，文件显示，万达商管总部编制333人，领导职数1正10副，高职比例不超过65%，各部总经理配置总经理级高职。另代管百货43人。
在商管总部下设东北运营中心、华北运营中心、华东运营中心、华中运营中心、华西运营中心、华南运营中心、综合业务中心、工程物业中心、百货管理中心、室外街管理部、销售物业部、综合部、财务部、安全监督部、信息管理部、内控部及行政部。
而各区域运营中心分别下设综合管理部、招商部、市场部及工程物业部；综合业务中心下设大客户部、营销策划部、对外合作部、商业设计部；工程物业中心下设工程管理部、总工办、商业物业部、计划部。
值得注意的是，有接近万达商业的人士向观点地产新媒体介绍，万达商管此前曾拆分为南、北、中三个区，后来经过调整变成东、中、南、北四大区域，而到了现在，则是进一步细分为东北、华北、华东、华中、华西、华南六大区域。
根据市场上流传出的另一份文件显示，此前负责东、中、南、北四大区域的分管领导分别为黄驾宙、崔宗明、章培玉与孙亚洲四位副总裁，经过调整后，黄驾宙掌管华东区，崔宗明掌管东北区，章培玉负责华中区，孙亚洲则负责华北区；剩下的华南、华西区则分别由朱志秋、陈洪涛两位副总裁管理。
朱志秋为原万达商管公司广州区域总经理，而陈洪涛则为原万达商管公司成都区域总经理。
另外，区域公司方面，在调整后，万达商管系统总共划分为31个区域。其中，管辖4个店(含)以上的区域，设置独立区域公司，共计27个，分别为北京、上海、广州、哈尔滨、沈阳、济南、南京、无锡、宁波、福州、郑州、成都、西安、重庆、武汉、合肥、南昌、呼和浩特、银川、长春、大连、青岛、杭州、厦门、东莞、长沙、南宁。
管辖2-3个店的区域，实行中心店管理模式，区域总经理兼任中心店总经理，共计4个，分别为天津、太原、乌鲁木齐、昆明。
在区域公司的编制方面，管辖4个店(含)以上区域公司领导职数1正4副，分设招商营运副总、工程物业副总、财务成本副总、人力行政副总；区域总经理配置总经理级高职、区域副总经理配置高职；管辖2-3个店的区域公司的中心店编制增加不超3人。
从人事调整来看，此次万达商管调整中，副总裁级别任命有12个，总经理级别的任命则为56个。
万达商管调整缘由
大面积的调整，更加细分的组织架构，有业内人士认为这与万达广场扩张的步伐相契合。
一位接近万达商业的人士就和观点地产新媒体说道：“万达商业的发展速度你也不是看不到，在这样的发展之下，这种大范围调整是很正常的。”
另一位接近万达商业的人士也介绍，万达商管从南北中三个区调整成东、中、南、北四大区域之后，万达广场扩张速度有明显的提升，扩张明显变快。
据观点地产新媒体查询，万达商业这两年的业绩报告显示，2014年全年万达商业新购置土地项目40个(包含分期收购的待建万达广场以及万达城用地)，总建筑面积约2688万平方米；2015年上半年其新购置土地项目23个，总计容建筑面积约774万平方米；2015年其新购置土地项目52个，总建筑面积约1773万平方米；而2016年上半年新购置土地项目则有29个，总计容建筑面积约548万平方米。
对于这组数据，有业内人士认为，这体现出万达商业扩张速度在加快，同时也更应该关注到的是，万达商业正在做的一大动作和准备进行的一大动作——于H股退市及回归A股，而万达商管的区域组织架构调整应与其有所关联。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受观点地产新媒体采访时就表示，积极吻合A股市场的要求进行企业管理模式转变是必要的，对于万达来说，通过这样的改变，能够促使后续组织架构更加完备，这和其回归A股市场后，资本市场对于商业地产公司的评估方式变化有关系。
“一般来说，通过专业的、条线的而非简单的区域划分，能够获得投资者的更大青睐。尤其是这种组织架构有助于万达后续专业化运营思路的推进，这对于目前商业地产企业来说也非常关键”。
同时，严跃进称，万达商管后续压力在于如何协调现有的组织架构，进而防范行政效率降低的风险。此外，他还提到，从上市的角度看，改变一些经营方式，比如淘汰陈旧的业态，同时推进新业态的建立，以及后续和文化旅游等产业做结合，这对于投资者提高估值是有积极作用的。
在“推进新业态建立”方面，上述接近万达商业的人士就介绍称：“现在新的万达广场基本上都是以3代、4代为主，一些比较老旧的2.0的万达广场目前正在翻新做大改造。”
事实上，业内有观点就认为，万达商管正是在通过梳理管理模式、调整组织架构以提升万达商业的业绩表现。
该位业内人士认为，在万达商业回归A股的路途中，万达是有时间和成功的压力的。据其介绍，万达商业在私有化过程中发给潜在投资者一份文件曾显示，倘若万达商业在退市满2年或者2018年8月31日前未能在境内上市，万达集团将以每年12%的利率向境外投资人回购全部股权，以每年10%的利率向境内投资人回购全部股权。“这促使万达商业在回归A股上‘只许成功，不许失败’。”
显然，万达商业未来要成功回A，除了必须要做一些技术性准备，标的是否具有好的业绩表现更为重要。
据观点地产新媒体查询，2016年上半年，万达商业收入376.35亿元，与2015年同期相比增长21.82%；而其上半年收入主要来自投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营三大板块，占比分别为约21.58%、67.26%及7.05%。其中，来自投资物业租赁及物业管理的收入为81.23亿元，比去年同期增长28.02%；实现毛利为60.39亿元，同比增长28.19%。
 同时，值得注意的是，早前万达商业已表示将着重发展投资物业租赁和管理，以此弥补未来物业销售部分的减少。目前与2015年上半年相比，2016年上半年万达商业的投资物业租赁及物业管理收入占比仍无明显变化(2015年上半年，万达商业投资物业租赁及物业管理收入占比为20.54%，物业销售收入占比为67.94%)。

 围绕着万达商业这只庞然大物，一场轰轰烈烈的私有化运动正在进行。这一次，王健林彻底摒弃了“A+H”的上市模式，直接转投A股市场，以给自己手中的这头“现金牛”寻求更高的估值。
仅仅两年前，王健林才携万达商业取道香港，创下了港股市场规模最大的IPO。上市前夕，万达集团还将部分O2O资产紧急打包进万达商业，意在表明，万达商业并不只是万达集团房地产业务的平台。然而，两年来，港股市场投资者并不为其所动，万达商业的股价一直不温不火。
两年后，风云突变。5月30日，万达商业启动私有化，并于8月15日确定了52.8元/股的私有化价格(高于IPO价格10%)。如无意外，万达商业将于9月20日起退市。
一石激起千层浪，万达商业因其庞大的体量，迅速搅动市场，掀起各路资本分享其私有化盛宴的热潮。而证券时报记者梳理各投资实体结构发现，此次万达私有化呈现出明显的多层分销特点。
九大投资实体分层围猎
据资料，万达集团此前在融资方案中希望各个财团能够提供至少5亿美元的资金，并且不希望将股份转售给中小投资者。此外，万达集团希望上述投资者持有境外资金，因为中国的外汇管制会加大私有化融资难度。公开资料显示，这部分财团已支付承诺投资额20%的现金款项，合计超过80亿港元现金。
那么，各路资本是如何通过上述9家实体分享万达私有化这场盛宴的呢？证券时报记者注意到，各路投资实体资产庞杂，散落于各个投资平台，但并非无迹可寻。结合现有的公开资料，基本可勾勒出其金字塔式的分食层级结构。
百川灌河，各层级股东出资的汇集点、所有复杂运作的核心，就是位于金字塔最顶端的9个投资实体。其中，9个投资实体中的8家都以“WD Knight+罗马数字”命名(编号为I至X，不包含VI和VII)，外加Red Fortune Global Limited(下称“RFGL”)。其中，WD Knight I至III，以及X四个投资实体系万达集团全资所有。在此层级以下，相关公司通过H股转让或者WD Knight股权转让的形式，分羹万达商业私有化。
具体来看，在WD Knight I中，万达集团与宁波南嘉股权投资合伙企业(有限合伙)(下称“宁波南嘉”)订立协议，前者视相关条件，可将相关H股或WD Knight I的股份转让予宁波南嘉，以供后者参与H股要约。宁波南嘉的普通合伙人为宁波杉岩股权投资有限公司，杉杉控股持有后者62%股权。
在WD Knight II中，上海持睿投资管理中心(有限合伙)(下称“上海持睿”)及上海褚骅创业投资合伙企业(有限合伙)(下称“上海褚骅”)同样以上述方式参与万达私有化。上海持睿的普通合伙人为中孚和泰资产管理(上海)有限公司，自然人方少华及陶朝辉分别持有后者71%及29%权益；上海褚骅普通合伙人为上海小村资产管理有限公司，其单一最大权益持有人冯华伟持有约40%权益。
此外，WD Knight IV、V及VIII的股权结构分层相对简单。在WD Knight IV中，万达集团持有其70%的股权；OMIF L.P。和ORIF L.P。合计拥有20%股权，分别由两家普通合伙人管理及运营，往下一层，两家普通合伙人股权由中铁国权投资控股有限公司全资拥有，而中铁国权的大股东为中国中铁。WD Knight IV 剩余10%股权，则由新加投资者利冠投资有限公司收纳其中，利冠投资为华青发展(控股)集团有限公司全资附属公司，后者为青岛城市建设投资(集团)有限责任公司全资附属公司。
WD Knight V、WD Knight VIII均为单一股东持有。具体来看，保华香港投资有限公司持有WD Knight V全部股权，保利龙马资产管理有限公司通过其子公司进行实际控制。中国平安证券(香港)有限公司通过有限合伙人的形式持有WD Knight VIII全部股权，中国平安为平安证券大股东。
相比上述投资实体，WD Knight IX背后的股权分层则更加庞杂，分享其全部股权的有限合伙人达8个之多。顺藤摸瓜之后，证券时报记者发现，这8个有限合伙人最低属实控人第二层投资层级，最高则达到了第五层，其中不乏资本巨头。例如，工银国际控股有限公司通过其全资孙公司思卓投资有限公司参与分食WD Knight IX，而工银国际的背后是工商银行这样的巨无霸；又如，渤海产业投资基金通过旗下跨境投资平台的孙公司，以普通合伙人身份加入了这场盛宴。此外，国泰君安(HK.1788)、北京鑫正厚成投资咨询有限责任公司分别通过旗下二级、三级投资平台参与万达私有化。
继续挖掘可发现，上述投资平台背后还涉及大量投资方。例如，渤海产业投资基金背后涉及众多“中字头”股东，包括邮储银行、泰达控股、社保基金、中国人寿、国开金融等。由此，引出了万达私有化背后庞大的股权投资族谱。
除了上述几个以罗马字母编号的投资实体外，更引人注目的是RFGL。证券时报记者注意到，目前浮出水面的参与万达私有化的民营财团及上市公司，更多是通过RFGL的二、三层分销路径参与其中，例如，国中水务和皇氏集团。
据资料，RFGL的全资拥有者为上海赛领博达科港商务咨询合伙企业(有限合伙)(下称“博达科港”)，博达科港之有限合伙人主要为赛领国际投资基金(下称“赛领基金”)及其四个联属基金，包括赛领永初股权投资基金(上海)有限公司、上海赛领博达股权投资基金合伙企业(有限合伙)、杭州赛领锦澄投资管理合伙企业(有限合伙)、上海赛领皇氏股权投资基金合伙企业(有限合伙)。翻看赛领基金的股东权益，可发现上海国际集团、上汽投资、宝钢集团等多家知名企业集团赫然在列。
由此，万达集团通过上述9家财团，私有化的资金全部来自外部投资者。万达商业不仅成功退出H股市场，而且无需承担现金流压力，亦无需做抵押融资。
不过，有备无患，万达集团已经分别与招商银行、中金公司香港金融(开曼群岛)有限公司签订了总额307.8亿港元的备用融资协议。若最终上述财团未能完全履行其投资承诺，这些备用融资协议将被派上用场。
A股公司多维度分羹
在前述框架之下，万达商业本次私有化中A股公司的投资路径及层级、参与程度显得相对复杂，有些是真金白银直接参与，有些是通过旗下平台投资，或大股东出资参与。
据证券时报记者统计，目前参与万达商业私有化项目投资的A股上市公司，包括皇氏集团、国中水务、杉杉股份、工商银行，以及中国中铁、中国平安、中航资本等“中字头”公司。其中，披露最为全面的是皇氏集团和国中水务。这些上市公司出资额少则数千万元，多则数亿元，最终都汇集到前述9个投资实体。
皇氏集团本次通过其参投的上海赛领皇氏基金参与万达商业私有化。经征询确认，上海赛领皇氏基金是前述9个投资实体之一的RFGL的参与人。截至目前，皇氏集团对上海赛领皇氏基金的认缴出资额为5.1 亿元，权益比例为51%。按计划，RFGL将要约收购万达商业约4310.58万股H股，占要约收购总额的9.2%。
通过赛领基金直接参与的还有国中水务。此前，国中水务以3.78亿元受让鹏欣集团在赛领基金的10亿元出资额，获得赛领基金11.10%的权益。据国中水务半年报，其2016年上半年实现净利润2026.09 万元，而利润主要来源正是赛领基金2015年度利润分配方案确认的投资收益3549.99万元。
此外，新华联还曾在互动平台回复投资者称，公司控股股东新华联控股有限公司下属全资子公司于2014年12月投资1亿美元参股万达商业地产，为其基石投资者之一，目前仍为其股东。
中国平安、中航资本、中国中铁3家“中字头”，则通过旗下子公司参与其中。具体来看，中国平安通过控股子公司中国平安证券(香港)有限公司享有WD Knight VIII两个有限合伙人100%的管理股份。中航资本全资子公司中航资本控股股份有限公司则作为WD Knight IX的有限合伙人参与其中。
中国中铁的参与路径与中国平安类似，但层级更深，份额更少。其控股子公司中铁国权投资控股有限公司的两家全资子公司，以普通合伙人的身份，控制WD Knight IV中20%的权益，而WD Knight IV仅占有万达商业私有化要约份额的6.1%。与中国中铁相似，工商银行也通过旗下工银国际间接参与了万达商业私有化。
从上述A股公司的参与路径来看，万达商业私有化呈现出明显的多层分销特点。上市公司通过参股基金及其联属基金，或是有限合伙，间隔一层甚至多层来获得万达商业私有化份额，分享其未来回归A股市场后的收益。这些直接获得财团私有化份额的持股机构，在拿下私有化份额后，分销给各自的有限合伙，有限合伙再次分销给各自的有限合伙人，如此顺延，勾勒出一个多层分销体系。这个特点在WD Knight IX和RFGL中体现得最为明显。
除了上市公司自身参与外，前述9个投资实体中，还出现了不少A股上市公司的股东。例如，万达集团可将相关H股或WD Knight I的股份将转让予宁波南嘉，而其背后的杉杉控股正是目前杉杉股份的第二大股东。
同样的情形也出现在旷达科技身上。旷达科技大股东沈介良通过其控制的旷达控股集团，以上海赛领博达股权投资基金的合伙人身份参与本次“分羹”。
地产股的骚动
从赴港上市再到私有化退出，万达商业波折的上市路径，映射出王健林复杂的商业考量。自2014年12月登陆港股市场以来，万达商业股价一直表现平平，估值不温不火。此外，万达商业股本结构中实际可流通的股票数量一直维持在较低水平，融资能力大受限制。
然而，万达商业近年来经营业绩稳步上升，2014年营收过千亿元，去年则超过1200亿元。王健林曾表示，万达商业去年净利润构成当中35%来自于固定租金业务，所以，不能简单的以房地产公司来进行估值。因此，万达集团早前曾对私人投资者表示，万达商业在A股上市后，投资者将有望获得更高回报。
在5月30日的公告中，万达商业将其私有化的价格从两个月前披露的不低于48港元，提高到了52.8港元，并且锁定了该价位，这一举动显示出王健林及万达集团对万达商业私有化的迫切程度。
目前来看，万达商业私有化是迄今为止规模最大的港股私有化回归项目之一，加之2014年年末万达商业启动了第四次转型，从房地产企业转型为科技服务型企业，回归A股之后的重估预期更为强烈。
此外，万达商业私有化在A股市场究竟能掀起多大的波浪，在一定程度上也影响着其他H股地产公司的选择。目前，港股211家房地产公司当中，逾三成来自内地，其中不乏富力、碧桂园、恒大等大型地产公司。基于交易制度和规模的不同，两地市场估值体系差别较大，A股市场的估值明显更有吸引力。
事实上，除了万达商业之外，近期恒盛地产也再度提出了私有化要约。摩根大通认为，在万达商业私有化获通过及恒盛地产潜在私有化的影响下，市场正在寻找下一家可能私有化的公司，恒大、富力、合生创展、华南城等中资地产股都有私有化的可能。
 私有化退市只是万达商业的第一步，后期不排除万达商业通过重组上市等方式回归A股。有分析认为，以万达商业的体量测算，其潜在估值规模或达数千亿元之巨。

600110 诺德股份狗娘养的关了我2个月就出来个无意义的公告，收购两个屁点大的公司，要疯了的节奏，你大爷的，还让人活吗

万达私有化概念股近期为市场所追捧，不少投资者都在寻找仍隐身的概念公司。据《证券时报》梳理报道，有九大投资实体正分层围猎万达私有化，组成了一个庞大的分层投资结构，多家上市公司在不同层级参与分羹。其中国中水务通过赛领基金直接参与万达私有化。

万达私有化才刚刚开始，前面都是热身而已，根据公告万达商业公告9月20日香港退市，根据万达对赌协议18年前必须要在A股上市，给王首富的时间不多了，所以万达借壳是无疑的选择，不管壳花落谁家，参与私有化的个股现在是风头，做好跟随就好了。

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老婆回娘家了，晚上打电话查岗，
  老婆问：在哪呢[？
  老公：在家呢
  老婆：枕头下面压着一百块钱，把编号念给我听！
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  城市套路深，我要回农村

万达概念歇菜了？等待

起风了，没错，就是干！！！